Какви са качествените жилища

Панел 2: Пазар на жилища. Ипотечно кредитиране

Ивета Андреева, мениджър продажби, PLH Invest
Румен Величков, регионален търговски директор България/Албания, Lindner Immobilien management
Андрей Филев, управляващ директор, Coreside Savills
Севдалина Василева, управител направление "Банкиране на дребно, Alpha Bank България
Модератор: Георги Павлов, изп. директор "Адрес недвижими имоти"

Търсене и предлагане, поведение на клиентите, недостиг на качествени жилища, разминаване между очакванията на страните в една сделка, ипотечното кредитиране, жилищата като добра възможност за инвестиция бяха основните обсъждани теми на панела за пазара на жилища и ипотечно кредитиране. Участниците обсъдиха още цени в София и страната, социален профил на купувачите, възможности за инвестиции в жилищен имот като инвестиционна алтернатива.

Георги Павлов, изп. директор "Адрес недвижими имоти"
За 9-те месеца на 2014 г. са реализирани над 40 хил. продажби само на жилища в България и дори при средна цена 50 хил. лв. това означава, че пазарът за 9-те месеца е бил 2 млрд. лв., или 10 пъти повече от пазара на бизнес имоти в страната. Освен че е най-големият, този пазар засяга всеки от гледна точка на качеството на живот и на благосъстоянието. Цените на жилищата в България са стабилни от началото на м.г. Сделките отбелязват ръст в четирите основни града, които съставляват около 80% от пазара. Прогнозата е за продължаващ ръст на сделките и на цените с до 10% по-високи в края на 2015 г. Според разрешенията за строеж 2014 г. е видимо е по-добра. Купувачите са по-взискателни и по-опитни. 20% от хората искат да продадат, за да купят по-добро жилище, сключването на част от сделките става бързо до три месеца. Промяна за нас е тенденцията за закупуване на тристайно жилище с бюджета, с който по време на бума се закупуваше двустайно. 15% е обемът на сделките за инвестиция, което е промяна, една четвърт от сделките са с банково финансиране и този процент ще продължи да нараства, по време на бума той беше над 80%. Депозит или имот - прегледът за 10 години назад показва 52% инфлация. При жилище за инвестиция брутната доходност е около 5%, нетната е около 4%, за 10 години доходността е над 100%. Жилищата са едно добро вложение за защита от инфлация. Цените не се вдигат седем тримесечия поред, факт е обаче, че в момента на пазара няма достатъчно добри оферти.

Ивета Андреева, мениджър продажби PLH Invest
Когато се разработва бизнес план за нов проект, се прави оглед на пазарната ситуация в момента, спецификите на района и на таргет групата. Ако допреди години се допускаше разминаване между идеите на инвеститорите и готовността на купувачите, в момента всичко е много по-точно, като дори може да се наложи преработка на строителния бюджет, за да се постигне нивото на клиентите. Това е съвсем различно от начина, по който се случваха нещата до 2008 г. - тогава инвеститорите строяха и пазарът на жилища поглъщаше всичко. След това процесът се обърна от купувача към проекта, което е по-правилно.
По въпроса за инфраструктурата - във Варна все още се борим за нея. Фирма "Планекс" строи основно в средновисокия и високия клас имоти, нашите цени са 850 - 1000 евро за кв.м, което е сериозно ниво за Варна. Имаме трудности основно с инфраструктурата, с достъпа до затворените комплекси. Купувачите са български граждани - жители на града, и купувачи от Русия и ОНД - почти половината от сделките. Кризата в Украйна нямаше сериозно отражение.

Румен Величков, регионален търговски директор България/Албания, Lindner Immobilien management
Всяка година имаме ръст на продажбите и успяваме да намерим този баланс, в който и двете страни правят някакъв лек компромис. Дали през 2014 г. се правят добри печалби от продажба на жилища? Много е важно кога даден проект е стартирал и при какви ценови условия е инвестиран и строен. В 2007-2008 инвестицията е доста повече, отколкото сега, така че твърдението, че "много се печели", е мит. Трябва да запомним, че качествено и евтино няма, а ако е евтин имот, в бъдеще се оказва по-скъп, а в много от случаите не може да бъде нито реновиран, нито подобрен.
Сградата, която строим до "Резиденшъл парк", е продадена на 55%, като таргетът е районът на Бизнес парка за млади семейства. Над 40% от купувачите са същите хора, които вече са купили при нас в "Резиденшъл парк", и определено смятаме, че има възможност за сателитни проекти около вече успешни проекти.

Андрей Филев, Coreside Savills
Ако една голяма фирма, като "Мерцедес" например, извади 100 млн. евро и поканят най-добрите специалисти в света да направят един автомобил - това ще бъде най-добрият автомобил с най-добрите възможни материали, но дали ще бъде продаваем? В момента техният таргет например е една съвсем определена група клиенти, така че качеството се определя и от купувачите. Не можеш да направиш продукт, който няма клиент, колкото и да е перфектен. За всеки сегмент може да има най-добрия продукт, но не можем да се борим да обучаваме клиентите да купуват възможно най-скъпите продукти - няма да сполучим. Всяка промишленост най-напред прави проучване на пазара, SWOT анализ и т.н., вижда се какво може да се купи от местния пазар, прави се бюджет, какво може да се построи. Постепенно може да се обучават клиентите какво е добре да се купува - по-ново, по-качествено, но това могат да си го позволят само най-големите компании. Всеки пазар си има своя предприемач.

Севдалина Василева, управител "Банкиране на дребно", Alpha Bank България
Ипотечното кредитиране е много важно звено, което опосредства придобиването на жилищен имот от всички клиентски сегменти. Всеки потенциален купувач на жилище трябва да е много наясно със своите възможности, бюджет и изисквания, за да не се получава разминаване. Независимо от пазарната конюнктура решението за закупуване на жилище или строеж на къща трябва да бъде много добре информирано. Според официалната статистика на БНБ обемът на новоотпуснати кредити за жилищно ипотечно кредитиране нивото за 2014 г. с екстраполация за последните три месеца ще достигне до 620 млн. евро, сходни са данните и за предходните години. Вижда се, че сме много далеч от предкризисните години. Ако приемем, че сделките с жилища са около 1 млрд. евро годишно, приносът на банковото ипотечно кредитиране от 600 млн. евро не е малък.
Отново според статистиката на БНБ в момента ефективният лихвен процент е 6.8% и е доста по-нисък от 2007 и 2008 г. Прегледът на обема новоотпуснати кредити в лева и евро показва, че през 2013 и 2014 г. левовите кредити вземат превес, защото според ГПР след 2012 г. левовите кредити стават по-конкурентни. Част от банките, сред които и Алфа банк, лансираха много конкурентни оферти.
По отношение на достъпността на жилищното кредитиране, ако сравним четирите банки с най-добри оферти, ще видим, че 5.99% ГПР е съвсем добър показател. В момента банките много искат да финансират качествени проекти и покупки на качествени жилища и разполагат с добър ресурс. Засега обаче голямото раздвижване в сектора все още го няма и се надяваме 2015 г. да е по-добра.
Условията в договорите за банково финансиране отбелязаха голям напредък по отношение на скрити клаузи, възможности за промяна на лихвения процент и как и т.н., особено след промените в Закона за потребителския кредит от юли т.г., която допринесе за уеднаквяване на практиките в банките по отношение на коректност и прозрачност. За това допринесе и раздвижването на конкуренцията през последните две години и съзряването на банките в корпоративно-социален смисъл и най-вече добрите практики, които голяма част от банките в България внесоха на пазара.
Купувачите на висок клас имоти идват с много ясна идея за имота, самоучастието и много детайли около кредита. Клиентите от масовия сегмент депозират искане за предварително одобрение - за колко ще бъдат одобрени, и като знаят колко могат да получат в рамките на три месеца, започват да търсят жилище, обикновено се реализират до 20% от тези кандидати, защото не могат да се срещнат търсене и предлагане.Средният размер на кредита в България е около 33 хил. евро за 20-25 години. Масовият клиент осигурява около 30% самоучастие.

Строителство градът, бр.42, 10.11.14, с.8