Да купя или да наема

В повечето случаи придобиването на жилище в София със заем е по-неизгодната алтернатива

Дори да сте доволни от хазяина си, вероятно сте се замисляли дали не е моментът за собствено жилище. Пазарът сега изглежда подходящ – лихвите по ипотечните кредити паднаха, цените на имотите (поне в София) са стабилни и в сравнение с времето на ценовия балон са с над 40% надолу. Традицията също си казва думата: в страна, където 97% от хората притежават имотите, в които живеят, наемът изглежда само временно решение.Има обаче и друга гледна точка. Наемите сега са ниски и ако разумно инвестирате свободните си пари, вместо да ги "затваряте" в покупка на жилище, те може да работят по-ефективно за вас. При това без съпътстващите разходи за покупката и поддръжката на собствен имот.

Дилемата

И двете гледни точки очевидно имат своята логика. Показват го и наблюденията на кредитни консултанти, според които през последните шест месеца расте броят на хората, които живеят под наем и се замислят за собствено жилище.Според изпълнителния директор на "Кредит център" Тихомир Тошев решение за покупка взимат малко повече от половината от тях – около 55%. Останалите или се отказват да търсят имот, или отлагат покупката."Ако отложат решението за покупка, клиентите обикновено го правят, за да се подготвят по-добре. В повечето случаи искат да съберат още средства за по-високо самоучастие", коментира Тошев.Пак по негови наблюдения стремежът е параметрите на кредита да са такива, че месечната вноска да е близка по размер или малко по-висока – с 50 до 100 лева, от плащания до момента наем. Семейството е свикнало да отделя тази сума всеки месец и смята, че няма проблем да продължи да я отделя и през следващите 20-25 години, обобщава той.По думите му при част от хората дилемата покупка или наем се появява и след някакво действие от страна на наемодателя им – най-често искане да се изнесат, защото му трябва жилището, или да се вдигне месечния наем. Това ги кара заедно с търсенето на нова квартира да разгледат и опциите за закупуване на жилище.Даниела Симеонова, главен брокер "Ключови клиенти" в агенция "Явлена", посочва, че в момента в София е силно търсенето както на пазара на наеми, така и на този на покупка на жилища. Отчасти това се дължи на факта, че през последните две години към столицата се насочват много хора от страната, които се местят да живеят или работят тук. Част от тях идват с готови пари от продажба на други имоти и инвестират в жилище, други търсят под наем. Отделно от това се оформя и сегмент от млади хора с по-високи доходи, които също държат сделките и цените на двата пазара.

Излиза ли сметката

Въпреки спада на цените на имотите и по-достъпните кредити от последната година съпоставката между наем и месечните разходи по ипотечен кредит и към момента не е в полза на покупката на имот. Особено когато става въпрос за по-скъпо жилище, при самоучастие на купувача в рамките на 30% от цената и по-кратък срок за погасяване на кредита.Така, ако сте се спрели на тухлен апартамент в южните райони или в центъра, наемът остава по-добрата алтернатива от гледна точка на месечните разходи. Вноската по кредит е съпоставима с него само при по-дълъг срок на изплащане (25 години и нагоре) и самоучастие с поне 50% от цената.И обратно – при по-евтини имоти, например панелна гарсониера за 25-27 хил. евро до спирка на метрото в жк "Люлин", вноската за по-дълъг срок на ипотечния кредит става по-изгодна от наема.Причината за това разминаване са ниските наеми, както и фактът, че техните нива на квадратен метър за по-малките жилища по правило са по-високи в сравнение с големите апартаменти. В същото време дори след поевтиняването в кризата цените на жилищата в някои софийски квартали не паднаха чак толкова. В по-търсените, като "Младост" и част от южните райони спадът например бе под средния за града.Даниела Симеонова от "Явлена" обаче предупреждава, че при покупка на жилище трябва да се отчитат и съпътстващите разходи. Става въпрос за нотариална такса, местен данък при прехвърлянето, брокерска комисиона, както и средства за освежаващ ремонт и евентуално мебелировка. По нейни сметки те натоварват цената с още приблизително 10% и трябва да се предвиди как ще се финансират. Отделно собствеността е съпътствана и от разходи за поддръжка на общите части, ремонти и данъци, макар и засега те в България да са пренебрежимо ниски.От друга страна, животът под наем също не е лишен от допълнителни разноски – например таксите за входа, както и дребните ремонти по жилището по правило се поемат от наемателите. Смяната на квартирата също носи допълнителни разходи – за депозит, брокерска комисиона, преместване.Извън тези уточнения сходна картина при съпоставката: месечен наем – вноска по кредит, показват и данните на агенция "Адрес". Сравнение между няколко типа апартаменти в София сочи, че най-висока доходност от наеми – 6.75%, носи панелно двустайно жилище в жк "Люлин" (продажна цена 32 000 евро/месечен наем 180 евро). Респективно при добри условия на кредитния пазар вноската по ипотечен кредит при него ще е близка до разходите за наем.
Най-неблагоприятно е съотношението наемна/продажна цена в примера на агенцията за двустаен тухлен апартамент в жк "Борово", при който доходността е изчислена на едва 4.17% (продажна цена 61 900 евро/месечен наем 215 евро).Изпълнителният директор на "Адрес недвижими имоти" Георги Павлов също отчита, че по-евтините жилища носят по-висока доходност, защото най-много хора търсят наеми в ниския сегмент и това задържа цените. Той обаче препоръчва покупка на качествено тухлено жилище в добър район на София, тъй като има по-висок потенциал да запази цената си при криза и тя да расте при възходящ пазар.Какъвто и да е изборът обаче от агенцията предупреждават, че има логика да замениш наема с кредит само ако разполагаш със собствени средства в размер на поне 20% от цената на имота плюс планираните разходи за обзавеждане и ремонт.

Алтернативната инвестиция

По-различен поглед към казуса "наем или заем" дават консултантите по лични финанси. По тяхна оценка животът под наем в много случаи е добра алтернатива на покупката на дом, а ако човек има спестявания, е по-изгодно да ги инвестира във финансови и борсови продукти с различна степен на риск и доходност.Така например изчисленията на сайта smartmoney.bg показват, че при наличие на свободни средства дори нискорискова инвестиция в подобни инструменти е по-добра алтернатива на покупката на жилище. Примерът е за двустаен тухлен апартамент в южен квартал на София с продажна цена от 65 000 евро, месечен наем 250 евро и срок за връщане на инвестицията около 22 години. Според сметката дори ако имотът бъде купен изцяло със собствени средства, а цената му расте с по 8% годишно (средното годишно поскъпване на имотите в САЩ за периода 1998 - 2014 г.), крайната печалба от сделката ще е три пъти по-малка, отколкото ако парите бъдат инвестирани при нисък риск и се приспаднат разходите за наем. Покупката на същото жилище с кредит пък в края на периода е на загуба заради високите разходи по обслужването му.Примери като този са причината Стойне Василев, собственик на smartmoney.bg, да смята, че високият процент собствени жилища в България е в основата на това хората да са бедни. Според него повечето българи прекарват живота си в изплащане на апартамент, който накрая завещават на децата си. Така жилището поглъща спестяванията и доходите им и не оставя възможност за спестяване или други инвестиции – например в пенсионни, застрахователни продукти, акции, взаимни фондове и др.
Заради високите разходи по придобиването и поддръжката му имотът на кредит е сериозен пасив, особено ако е по-голям и по-луксозен в сравнение с нуждите на собственика си, смята консултантът. Въпреки това той е на мнение, че решението покупка или наем е индивидуално за всеки.

По лична преценка

Макар покупката на имот често да е свързана с по-високи разходи от живота под наем, мотивите за подобна стъпка нерядко излизат извън чисто финансовата логика.
Като основен фактор и брокери, и финансови консултанти отбелязват силната собственическа култура в България. Или най-общо: животът под наем се приема като временно решение, а покупката на жилище – като нещо трайно.Така, въпреки че като наематели са по-мобилни, носят по-нисък финансов риск и имат по-ниски разходи за поддръжка, много хора се решават да купят имот, след като спестят достатъчно за самоучастие и условията на пазара са добри. Често подобно решение е свързано и със създаването на семейство и раждането на дете."В началото хората нямат спестявания за самоучастие и тогава обикновено живеят под наем. Когато натрупат спестявания, следва покупка на жилище", описва алгоритъма Георги Павлов от "Адрес".Самият той поставя инвестицията в имот на второ място по възвращаемост след тази в образование и смята, че сега е оптималният пазарен момент за подобно решение. По думите му тази и близките една-две години ще са подходящи за покупка заради комбинацията от стабилни цени на жилищата в София и ниски лихви по ипотечните кредити. В същото време спад на разходите за наем не се очаква.

Капитал, бр.34, 22.08.2014, с.39+40