За какви рискове да внимавате, когато купувате имот на зелено

Имот “на зелено”: риск или добра инвестиция

Решението да купим недвижимо имущество „на зелено“ винаги изглежда като изгодна инвестиция, тъй като цените на имотите при все още неизграден строеж са откроимо по-ниски от тези на вече готовите жилищни сгради. Подобен тип сделки обаче могат да крият потенциален финансов риск за купувача. Освен това, съществува вероятност за възникване на неблагоприятни обстоятелства, свързани с невъзможността на инвеститора и фирмата изпълнител да спазят договорените условия. Често това се изразява в неспособност да се влезе в рамките на предвидените крайни срокове или дори представлява реална опасност строителните дейности да бъдат преустановени напълно за определен период от време. Въпреки това, интересът на част от купувачите е насочен именно към закупуването на имот „на зелено“, защото това представлява изкушаваща възможност да се сдобиете с имот ново строителство на много по-достъпна цена. Преди да откриете категоричен за вас отговор на въпроса риск или добра инвестиция е покупката на недвижимо имущество „на зелено“, трябва да се запознаете отблизо с потенциалните опасности.

Ново или старо строителство

В случай, че водещото намерение при покупката на жилище е продиктувано от концепцията за сделка на възможно най-ниска цена, то изборът ви се свежда до две основни възможности.  При новото строителство вида на материалите, различните строителните системи, използването на актуални технологии, както и степента на луксозност оскъпяват стойността на имота. Това е причина сделките „на зелено“ да бъдат желан вариант сред купувачите, особено когато бюджетът е водещ. Старото строителство, макар на пръв поглед не толкова атрактивно за част от домакинствата, има своите преимущества. За него дължите в общия случай по-ниски данъци, имате ясна светла част и нисък процент на общите части. Обикновено около подобен тип сгради има повече зелени междублокови пространства и прилежащи паркоместа. В допълнение, има добре изградена  инфраструктура – връзка с основни улици, наличието на учебни заведения и удобни линии на градския транспорт. Поради това не би трябвало да се изключва като възможност, а решението трябва да бъде обосновано на личните потребности на купувача.

Локация, цена, финансиране

При избора на завършено жилище факторите от най-солидно значение са локацията и реномето на квартала, както и инфраструктурата в конкретния район, както и връзките с останалите части на града.  При имотите „на зелено“ тези критерии са изместени от детайли като кой е инвеститорът и главният изпълнител, тъй като това са хората, натоварени с отговорността по завършването на проекта. Що се отнася до финансирането на сделката, то изборът е основан на възможностите и личните предпочитания на купувача. Решенията могат да варират от заплащане на сумата чрез спестени средства, през финансова подкрепа на близък или роднина, до ипотечен или жилищен кредит. Не липсват и възможности като договор за наем с опция за закупуване на имота, лизингово финансиране и заем директно от строителя.

Рисковете при покупка на имот на зелено

Тежести и права върху имота

Един от основните рискове при покупката на имот „на зелено“ е вероятността жилището да се окаже обременено с тежести. Поради това, купувачът трябва да особено внимателен и да осъществи обстойна проверка, преди да предприеме изплащане на парични вноски на инвеститора.
В същността си тежестите представляват права на различни от собственика лица върху имота. Те могат да бъдат противопоставени на вашите интереси като купувач, с което да се окажете в неблагоприятна ситуацията. Това е и причината да направите щателна справка в Имотния регистър за най-малко 10 години назад, като се уверите, че собственикът реално притежава земята и съответно правото да строи върху нея. Внимание трябва да се обърне както на вероятността за претенции върху имота от страна на трети лица (наследници, собственици или съпрузи), така и за налични възбрана или ипотека.

Съдебно отстраняване от имота

Съдебно отстраняване от имота се прилага в случаите, когато лице, което притежава права върху имота не е взело участие в сделката, с което тя става недействителна спрямо него. Последствията от това налагат връщането на владението върху имота обратно. Такива случаи се наблюдават, когато в Удостоверението за наследници е пропуснато отбелязването на някой от наследниците, при сделка изповядана без съгласието на съпруг собственик на имота, както и в случай, че земята е собственост на дадено лице, което като обезщетение за изземането ѝ, трябва да получи в замяна определен на  брой апартаменти.

Нерентабилност на инвеститора

От особено значение при покупката на все още незавършен имот е подробното проучване на фирмата инвеститор, изпълняваща проекта. Подобен тип проверка може да бъде осъществена в Търговския регистър. Оттам следва да получим сведения относно капитала, с който фирмата разполага, за да завърши проекта, съответно има ли открито производство по несъстоятелност или ликвидация. Важна особеност е практиката на някои инвестори, които след завършване на даден проект, да сменят фирмата. Подбудите, за което, могат да бъдат от различно естество, но резултатът за купувачите е възпрепятстване в установяването на личността на инвеститора. В такива случаи от ценен съвет и помощ може да открием в лицето юрист, практикуващ в сферата на имотните сделки. Друго компетентно лице би бил опитен брокер на недвижими имоти, който да познава строителната история на компанията, за да ни ориентира в качеството на строителството, в отминалите реализирани проекти и репутацията, с която се ползва строителната фирма. От съществено значение е фактът, че не рядко инвеститорът не съвпада със строителя, като в някои случаи фирмата строител е наета като изпълнител на фирмата инвеститор.

Забавяне в строителството

Обикновено практиката сред сериозните инвеститори е да не разчитат на предварителните продажби на апартаменти, за да финансират завършването на целия проект. В случаите, в които приходите от продажбите „на зелено“ се влагат като средства за изпълнението на строителната дейност, те не са единственият финансов източник. Обратният подход поставя под риск завършването на строежа, тъй като инвеститорът не е материално подсигурен, в случай че не успее да продаде предварително предвидените жилища. Най-поносимият за купувача сценарий при този развой на събитията е отложеното във времето настаняване в новия дом.

Предаване на имота без Акт 16

Разрешението за ползване на строеж или т.нар. Акт 16 е необходим, за да бъде сградата въведена в експлоатация. Без него се счита, че имотите са негодни за живеене, поради което не могат да бъдат населявани. За да може един строеж да получи разрешение за ползване трябва да бъдат завършени всички довършителни дейности, като в това число се включва уреждането на договори с ВиК и електроразпределително дружество. Поради тази причина предаването на имот без Акт 16 поставя купувача в ситуацията да притежава жилище, което в действителност няма право да използва. Именно затова купувачът трябва да бъде изключително внимателен

Непредвидени разходи

Добре е да имате предвид, че процесът по закупуване на имот не завършва с изплащането на обявената от продавача продажна цена. Сред разходите се включват прехвърлянето на имота, за което се изисква нотариална такса, местен данък, вписване на покупката и ипотеката (в случай, че има такава) в Имотния регистър. В някои случаи за отпускане на кредит, банката изисква заплащането на еднократни или месечни такси като застраховка живот и застраховка Имот (която е задължителна при сключването на договор за ипотечен кредит).