Какво трябва да знаем за имотите от частен съдебен изпълнител?

Все повече хора, които обмислят покупка на недвижим имот избират опцията да погледнат и към офертите на частните съдия-изпълнители. Ако и вие искате да купите имот от търг на частен съдебен изпълнител, това е всичко, което трябва да знаете за имотите от ЧСИ.

Каква е ролята на частния съдебен изпълнител?

Частният съдебен изпълнител е юридическо лице, назначено от съда и вписано в търговски регистър, което има право да изпълнява съдебни решения и наредби, свързани със задълженията на гражданите. Тези решения могат да включват принудителна продажба на недвижими имоти, за да се погасят дълговете им към други лица или институции.
На сайта на Камарата на частните съдебни изпълнители може да бъде открит регистър с оферти за продажба на такива имоти.

Как се взима имот на търг от частен съдебен изпълнител?

Повечето хора не са добре запознати със самата процедурата на покупката, както и с рисковете, които тя може да крие, затова е добре предварително да се запознаете със детайлите и стъпките, които ви предстоят, както и да обмислите възможните негативни последици от покупката на такъв имот.

Купувач на имот може да бъде както физическо, така и юридическо лице. Ако нямате възможност да се явите лично, можете да упълномощите друго лице, което да ви представлява пред съда. В търга нямат право да участват длъжникът, неговият законен представител, управителите на продаваното имущество, съдебният изпълнител, както и служители от кантората му, съдии, прокурори и следователи.

Процедурата започва, когато даден кредитодател заведе производство и предаде изпълнителен лист с искане за провеждане на дело до ЧСИ, който обявява имота за публична продан. Търгът започва с тайно наддаване, като след отваряне на последното предложение, преминава в явен и всеки от участниците има възможност да наддава със стъпка в размер на 10% от начално обявената цена за имота. Затова трябва да разполагате с тези 10% от началната цена на имота за който ще наддавате. Те са определени като задатък, който се внася преди търга.Също така, задължително условие е да сте си подсигурили останалите 90% от цената, в случай че спечелите наддаването за съответния имот. Добре е да знаете, че ако не можете да подсигурите останалите 90% от цената, с която сте спечелили наддаването в рамките на следващите две седмици, след обявяване на победителя в търга, имотът се предоставя на следващия участник, предложил най-висока цена, като вие губите внесените 10%.

По време на търга, който се урежда в предварително обявени дата и час, можете да предлагате само суми по-големи или равни на началната тръжна цена. Отварянето на пликовете с офертите се прави в Районния съд в началото на работния ден, след крайния срок за подаване на офертите (който обикновено е един месец).

Подалият най-висока цена се обявява за купувач. Ако това не сте вие, имате право устно да предложите цена по-висока с размера на един задатък (10%) от офертата спечелила търга. В този случай се провежда незабавен търг с устно наддаване.

Ако вие сте спечелили търга имате две седмици, в които трябва да платите разликата между предложената от вас цена и задатъка, който вече сте внесли. Ако два купувача са предложили една и съща сума, то между тях се тегли жребий. Ако първата продан не е успешна (няма купувачи или никой не внесе определената сума), съдия изпълнителят насрочва нова публична продажба с начална цена 90 % от цената на първата продан. Процедурата по провеждането е същата.

Следват две такси, за които трябва да се подготвите – за прехвърляне на имота се дължи данък от 2.5% от стойността му в Общината, както и 0.1% от стойността му за Агенция по вписвания; и за вписването на постановлението за възлагане, където таксата е в размер на 1.5% от продажната цена, не по-малко от 50 лева и не повече от 3 000 лева.

Колко струва имот от частен съдебен изпълнител?

Главното предимство на обявите на публичен търг от съдия изпълнител, е, че често са със значително по-достъпни цени от тези, предлагани от собственик или инвеститор.

Преди началото на публичната продажба се изчислява началната цена на жилището. Тази сума се определя на база на анализ, извършен от лицензиран оценител. Началната цена на имот, изнесен на публична продан е 80 % от оценката, която се изготвя от експерт-оценител, но при първата публична продан не може да е по-ниска от данъчната оценка.

Заплаща ли се участието в търга?

Ако вече сте решили да участвате в наддаване за имот от частен съдебен изпълнител трябва да имате готовност да спазвате кратки срокове, както и да сте подготвени със заплащанетона такси по процедурата. Публичната продан се провежда в рамките на 1 месец, фиксиран период, който е посочен още при обявлението за продажба. 

Първото нещо, което трябва да направите, е да подадете документи за участие в търга и да внесете така наречения задатък - сума, равняваща се на 10% от първоначално обявената стойност на обявата.

Как се провежда търг от частен съдебен изпълнител?

Публичната продажба обикновено се провежда в окръжния съд на съответната област. Търгът се изпълнява съгласно стриктни правила и процедура по изпълнение, като най-честият метод за наддаване е вдигането на ръка. 

Наддаването се провежда в реално време между участниците и приключва, когато не се заяви по-висока сума и текущият наддавач направи последното предложение. Продажбата става на последно обявената цена, като тя може да е по-висока или значително по-ниска от обичайната пазарна стойност за такъв имот.

След успешно приключване на търга и изпълнението на всички задължения, отговорния ЧСИ съставя нотариален акт за прехвърляне на собствеността. Този документ е от решаващо значение и удостоверява правата на новия собственик. За максимална прозрачност на сделката, информацията се публикуват обявления онлайн, както и в съответния Районен съд.

Ползи от закупуване на имот от частен съдебен изпълнител

Тези имотни оферти имат своите положителни аспекти. Те са изключително привлекателни и достъпни дори за купувачи с много по-скромен бюджет. В сравнение с обичайната пазарна стойност, имотите за публична продан често са значително по-евтини.

Осен това, цялостното протичане на процедурата гарантира прозрачност и юридическа сигурност, тъй като публичният търг следва установени правила и осигурява справедливо протичане на процесите за всички участници.

Тук идва също и преимуществото на този въд имоти-можете да придобиете ексклузивни и редки по вида си имоти, с локации, които биха оскъпили имота изключително много, ако бъде пуснат на свободния имотен пазар. Местни ЧСИ често предлагат интересни евтини имоти по морето или в големи градове като София, Пловдив, Бургас, Варна, Русе и друг.

Минуси от закупуване на имот от частен съдебен изпълнител

Разбира се, сключване на сделки за такъв имот може да има и своите минуси, както и да крие по-нататъшни рискове.

Нека да уточним, че въпреки първоначално обявената продажна цена, няма гаранция, че ще закупите офертата от ЧСИ на ниска пазарна стойност, освен ако нямате голяма конкуренция при наддаването.

Също така, добре е да знаете, че имот, спечелен на търг от частен съдебен изпълнител, не може да се заплати с помощта на ипотечен кредит.  Срокът за изплащане е много кратък, като по закон обявения купувач е длъжен да изплати стойността на имота до 14 дни след приключването на търга. Но ако имате друго недвижимо имущество, можете да го ипотекирате или да използвате друг вид разсрочено финансиране и с отпуснатата сума да закупите имота на търг.

Както вече казахме, такава сделка може да крие рискове и да има последствия за вас. Такива последствия могат да са например новопридобитото имущество да има наложени възбрани, заради непокрити задължения на предишния собственик.