Какво трябва да знаем при закупуване на имот с ипотека?

Обновена: 20.11.2025г.

Закупуването на собствено жилище несъмнено е един от най-важните и ключови моменти за мнозина. Независимо дали става въпрос за покупката на имот за лично ползване, или пък с инвестиционна цел, това изисква влагането на сериозни финансови средства. Все по-често срещано е купувачите да се насочат към външно финансиране за осъществяването на такава сделка, така че да отложат изплащането му във времето. Тегленето на ипотечен кредит обаче е важно решение, преди пристъпването към което е необходимо да бъдат взети предвид всички предимства и недостатъци, които клиентът намира персонално. Повече за това какъв е целият процес при закупуване на жилище с ипотека, както и за неговото погасяване, можете да научите от експертите на АДРЕС Недвижими имоти. 

Какъв е процесът по закупуване на имот с ипотека

Процесът по закупуване на имот посредством външно финансиране започва с кандидатстването за ипотечен кредит. Първата стъпка е свързана с подаването на искане за предварително одобрение, като препоръчителен вариант е използването услугите на кредитен посредник. Предимството при работата с него е подборът на редица различни оферти от различни банки, така че да можете да сравните офертите и изберете съвместно тази, която отговаря най-много на личните ви нужди. Предварителният договор на практика е най-значителната стъпка в процеса на покупко-продажбата, тъй като обвързва и двете страни по сделката с нея, а за банката почти винаги е изискване, за да бъде получено одобрението за финансиране. Преди да бъде подписан обаче, е ключово купувачът да се увери в правната ,,изрядност’’ на имота, съдействие за което ще получи от брокера, с когото работи, а в някои случаи – от адвокат, нает за целта. 
След получаването на предварителното одобрение следва подаването на документи, сред които нотариален акт на имота, данъчна оценка, удостоверение за липса на тежести върху имота, както и скица и други. 

Избор на имот

Противно на очакванията на купувачите, изборът на жилище в повечето случаи е втората стъпка в процеса, след като е проведена консултация с кредитния посредник или банката, която следва да отпусне финансирането. Целта е да сте запознати със средствата, с които ще разполагате за покупката, което е идеална отправна точка за това към какъв тип имот да се насочите, в кои квартали да разгледате наличните обяви, както и ще ви даде време да отчетете характеристиките, с които потенциално бихте направили компромис. Така си спестявате време и евентуални разочарования от разликата между мечтаното жилище и финансовите параметри, в които ще ви се наложи да се вместите.  

Оценка на състоянието и местоположението на имота

Оценката на конкретния имот е задължителен аспект при осъществяването на покупко-продажба, чрез който недвижимото имущество бива остойностено. Без наличието на оценка на имота, при осъществяването на сделката той не може да бъде вписан в регистрите. Когато става въпрос за покупка посредством кредитиране, оценката на състоянието на жилището е ключово за това банката да бъде обезпечена от по-ниска продажна цена. При изготвяне на оценката в този случай, следва да се посочи целта – да послужи като обезпечение пред конкретната банка, която отпуска заема. 
Основните характеристики, които ще бъдат взети предвид за образуването на оценката, са неговото местоположение, типа строителство и неговата функционалност. Разбира се, локацията му има най-голяма тежест, като в колкото по-развит и с добра инфраструктура район се намира, толкова по-висока следва да бъде тя. При типа строителство новото такова има по-висока цена, с оглед на това че следва да бъде по-качествено, издръжливо във времето и да отговаря на текущите критерии. 
Функционалността отговаря на това до каква степен помещенията в пространството са разпределени – колкото по-оптимално е то, толкова по-висока е неговата оценка. 

Данъци и такси

Данъците и таксите към имота също са сред ключовите аспекти, които ще бъдат взети предвид в процеса на придобиване на имуществото. На база данъчната оценка се определя размера на данъка, който собственикът следва да заплаща от тук нататък. Ако има налични задължения, свързани с имота, новият собственик няма правото да се разпорежда с него и да тегли ипотека, преди те да бъдат погасени. 

Финансова Оценка

За отпускането на ипотечен кредит е необходимо кредитоискателят да отговаря на определени условия, с цел застраховане на кредитора от потенциална невъзможност за обслужването на заема. Това са клиентът да има навършено пълнолетие, да работи на постоянен трудов договор и да не се намира в изпитателен срок, да има редовни здравни и социални застраховки, да притежава чиста кредитна история, както и да може да докаже определен доход. При отговаряне на всички тези условия, следва определянето на бюджета за покупка на новото жилище и процедура по разглеждане и избиране на ипотеката, сред всички налични предложения за финансиране. 

Определяне на бюджета

Добра стратегия още в самото начало е определянето на бюджета, с който разполагате за осъществяването на покупка. Разбира се, кредиторът ви най-точно и прецизно ще изчисли максималния размер на сумата. Въпреки това е добре да сте запознати с новия ви ежемесечен разход предварително. Едно от условията за отпускането на ипотечен кредит ще бъде доказването ви на доход в рамките на 50-65%, достатъчни за покриването на всички ваши месечни задължения, в т.ч. и на ипотеката ви. 

Преглед на различните видове ипотечни кредити

Препоръчителен вариант е да се насочите към различни кредитори и финансови институции, така че да имате налични максимален брой оферти и да откриете именно тази, която най-много отговаря на личните ви нужди. Сам по себе си обаче подборът им изисква време и определени познания, което може да затрудни обикновения потребител. За да не изпадате в трудности в процеса, можете да потърсите съдействие от кредитен консултант, който ще се заеме с процедурата вместо вас и ще ви окаже съдействие при избора на финансиране. Услугата му е напълно безплатна и несъмнено ще ви спести време, излишни притеснения и потенциални трудности. 

Възможности за гъвкави условия на плащане

Изплащането на ипотеката е нов разход за домакинството, който поради високата си стойност, има продължителност във времето – конкретният период, за който бива изтеглена. Именно поради тази причина кредиторите предлагат все по-гъвкави условия на плащане, които да улеснят потребителите максимално в процеса. Няколко са основните начина за подобряването на условията по вашия заем. Един от тях, например, е рефинансирането на ипотеката, което е особено добър вариант във времена на ниски лихвени нива и преди очаквано покачване, тъй като в този случай ще започнете от по-ниската лихва. Процесът по рефинансиране е свързан с одобрение за нов кредит в друга банка, като условията винаги са по-оптимални и в полза на клиента. 
Предоговарянето на ипотеката е друг начин за подобряването на условията по кредита. Тук клиентът подава молба за предоговаряне и посочва на кредитора търсените параметри. Той, от своя страна, отправя предложение за промяна на условията и се изготвя нов погасителен план – с нов лихвен процент и срок на заема. 

Възможно е да спестите разходи и чрез предсрочно погасяване на кредита – погашение по главницата, извън договорения погасителен план. Тук е важно да знаете, че предсрочното погасяване е само и единствено по главницата и не се начислява лихва върху нея. 

Сделка при закупуване на имот с ипотека

Подписване на договори

След изготвянето на пазарната оценка и договарянето на всички параметри, следва изготвянето на предварителен договор. В него се договарят и отписват цената, срока и начина на плащане, необходимите документи и срокът за предоставянето им, отговорности на страните по сделката, неустойки и др. 

Погасяване на ипотечния кредит

Знаете ли, че можете да получите одобрение за кредит, още преди да сте харесали имот за покупка? Заявете безплатна консултация за ипотечен кредит!

Какво е ипотека 

Ипотеката представлява дългосречен заем, обезпечен с недвижим имот, който служи като гаранция пред банката или кредитора, че задължението ще бъде изплатено. С други думи, когато човек купува имот с ипотека, той става собственик на жилището, но банката запазва право на обезпечение върху него до пълното изплащане на кредита. 

Ипотеката е един от най-разпространените начини за финансиране на покупка на жилище, тъй като малко хора разполагат със средства да закупят имот изцяло със собствени средства. Банката отпуска кредит, който обикновено покрива до 80–90% от стойността на имота, а останалата част се осигурява от купувача като самоучастие. 

Кога може да имаме ипотека на имот 

Ипотека върху имот може да бъде учредена в различни ситуации, не само при покупка на жилище с банков кредит. По същество, ипотеката е договорно обезпечение, което се използва, когато собственикът или купувачът желае да получи заем, като предостави недвижимия имот като гаранция. 

Най-често ипотека се учредява при следните случаи: 

При покупка на жилище с банков кредит 

Това е най-разпространеният вариант. Банката финансира сделката, като отпуска заем на купувача, а имотът, който се купува, се ипотекира в нейна полза. Обикновено ипотеката се вписва веднага след нотариалното прехвърляне на собствеността и остава активна до пълното изплащане на кредита. 

Когато вече притежавате имот и го използвате като обезпечение за кредит 

В този случай собственикът на имота може да поиска потребителски или инвестиционен кредит, като предостави своя имот като гаранция. Това се нарича доброволна ипотека, защото се извършва по инициатива на собственика. Така може да се финансира например покупка на втори имот, ремонт, бизнес проект или други лични цели. 

При рефинансиране на съществуваща ипотека 

Ако вече имате ипотечен кредит, но желаете да подобрите условията си – например да намалите лихвата или да удължите срока – може да прехвърлите ипотеката към друга банка. В този случай се учредява нова ипотека върху същия имот, а старата се заличава след изплащане на задължението към предишната банка. 

При съвместна собственост или наследство 

Имот може да бъде ипотекиран и когато е в съсобственост, но само със съгласието на всички съсобственици. Всеки от тях трябва да подпише договора за ипотека, тъй като тя засяга правото на собственост върху целия имот. 

При законова или принудителна ипотека 

В определени случаи ипотеката се налага без съгласието на собственика – например при съдебно решение, дългове или неизпълнение на финансови задължения. Тогава тя служи за гаранция на кредиторите и може да доведе до публична продан на имота, ако дългът не бъде погасен. 

Ипотека може да се учреди само върху недвижим имот с ясен правен статут, т.е вписан в Имотния регистър и с изрядни документи за собственост. Това включва апартаменти, къщи, парцели в регулация, гаражи и търговски обекти. Земеделски земи също могат да бъдат ипотекирани, но при тях банките са по-внимателни и често изискват по-високо самоучастие или допълнителни гаранции. 

Процедурата се извършва чрез нотариален акт за учредяване на ипотека, който се вписва в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. От този момент нататък имотът е „обременен с тежест“ – тоест не може да бъде продаден, дарен или прехвърлен без съгласието на банката. 

В обобщение, ипотека може да имате винаги, когато: 

>>   купувате имот с кредит; 

>>   използвате вече притежаван имот като обезпечение; 

>>   рефинансирате съществуваща ипотека; 

>>   имотът е съсобствен и има съгласие на всички собственици; 

>>   се наложи принудително обезпечение по закон. 

Кредит с ипотека – особености и условия 

Ипотечният кредит има няколко ключови особености, които го отличават от останалите видове заеми: 

Дълъг срок на погасяване 

Обикновено ипотечните кредити се отпускат за период от 15 до 30 години, което позволява по-ниски месечни вноски; 

По-ниска лихва в сравнение с потребителските кредити 

Тъй като ипотеката осигурява гаранция за банката, лихвите по тези кредити са значително по-ниски. През 2025 г. средните лихви в България варират между 2,6% и 4,2%, в зависимост от вида на лихвата (фиксирана или плаваща) и от кредитната история на клиента; 

Необходимост от самоучастие 

Повечето банки финансират до 80–90% от пазарната стойност на имота, като купувачът трябва да осигури остатъка със собствени средства.  

Оценка на имота и кредитоспособността 

Преди да бъде отпуснат ипотечен кредит, банката изисква оценка на имота от лицензиран оценител. Паралелно се прави проверка на доходите и кредитната история на клиента. Това гарантира, че заемът е обезпечен с имот, чиято стойност покрива задължението, и че кредитополучателят има възможност да го обслужва; 

Застраховка на имота и живота 

В повечето случаи банките изискват застраховка на ипотекирания имот срещу рискове като пожар, наводнение или земетресение. Някои институции предлагат и задължителна застраховка „Живот“ на кредитополучателя – като допълнителна гаранция за изплащането на кредита при непредвидени обстоятелства. 

Такси и нотариални разходи 

При отпускане на кредит с ипотека се заплащат различни такси – за разглеждане на кредита, за вписване на ипотеката в Имотния регистър, нотариални такси и такси към оценителя. Общият размер на тези разходи обикновено е между 1,5% и 3% от стойността на кредита; 

Променливи и фиксирани лихви 

Банковите институции предлагат два основни типа лихвени условия – фиксирани (не се променят за определен период, например 5 или 10 години) и плаващи, които се актуализират според пазарните индекси (например SOFIBOR, EURIBOR). Изборът между тях зависи от предпочитанията за стабилност и готовността на клиента да поема пазарен риск; 

Предсрочно погасяване и рефинансиране 

Повечето банки позволяват частично или пълно предсрочно погасяване на кредита, като някои начисляват малка такса (обикновено 1% от остатъка). При намаляване на лихвените проценти може да се направи и рефинансиране – прехвърляне на кредита към друга банка при по-добри условия. 

Възможно ли е потребителски кредит с ипотека 

Да, възможно е да се изтегли потребителски кредит с ипотека, което представлява комбинация между стандартен потребителски заем и обезпечение чрез недвижим имот. При този вид кредит заемателят получава средства за различни лични нужди – ремонт, образование, покупка на автомобил или техника – като предоставя свой имот като гаранция пред банката. 

Главната разлика спрямо обикновения потребителски кредит е, че ипотеката значително намалява риска за банката, тъй като заемът е обезпечен с имот. Това позволява отпускане на по-големи суми, по-дълъг срок на погасяване и по-ниска лихва в сравнение с необезпечен потребителски кредит. 

Този тип кредити са подходящи за хора, които имат нужда от по-големи суми, но нямат налични спестявания за тях. Обезпечението чрез имот осигурява на банката гаранция, а на клиента – възможност за по-добри условия. Въпреки това, ипотеката поставя имота като тежест, което означава, че в случай на неплащане на вноските банката има право да предприеме принудително изпълнение. 

Нотариални такси при ипотека и как се определят 

Всеки ипотечен кредит изисква изготвянето на нотариален акт, чрез който имотът се обременява с тежест в полза на банката. Таксата за издаване на акта се определя по закон и се изчислява като процент от главницата на кредита или стойността на имота, в зависимост от практиката на конкретния нотариус. Обикновено процентът варира между 0,1% и 0,5% за ипотечни сделки в България. 
След подписване на нотариалния акт, ипотеката се вписва в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Таксата за вписване се определя по закон и е свързана със стойността на кредита или имота. Към 2025 г. тя обикновено е между 0,1% и 0,2% от сумата на ипотеката, но може да варира леко според нотариалната кантора и местоположението. 

В зависимост от конкретната сделка, може да се изискват допълнителни услуги – заверка на документи, съставяне на допълнителни актове, справки в Имотния регистър и други. Тези разходи обикновено са между 50 и 200 лева. 

Важно е да се знае, че таксите се определят пропорционално на стойността на имота или на главницата на кредита, а законът определя максимални лимити, които нотариусите не могат да надвишават. Това гарантира прозрачност и защита на страните по сделката.