Как да се подготвим за покупка на имот в началото на 2026 г.? Съвети от Адрес.

Как да се подготвите за покупка на имот в началото на 2026 г.? Вижте съвети за разходи, такси, документи, уловки и правилно планиране преди сделка. 

Какво да проверим преди започване на процеса по покупка на имот? 

Преди да се впуснете в процеса на покупка на имот, е важно да направите задълбочена подготовка и да проверите няколко ключови аспекта. На първо място, проверете финансовата си готовност – колко средства можете да отделите за първоначална вноска, какъв размер ипотечен кредит може да получите и какви ще са месечните ви разходи за погасяване на кредита. Също така е важно да имате ясен бюджет, включително за разходи за нотариус, такси и възможни ремонти. 

На второ място, разгледайте пазарната ситуация и цените на имотите в желаните локации. Това включва текущи цени на квадратен метър, тенденции в ръста на цените и очаквания за развитие на района. Информацията ще ви помогне да направите обоснован избор и да избегнете прекалено висока покупка. 

Следващата стъпка е проверка на правния статус на имота. Уверете се, че имотът е изряден по документи – собственост, данъчни задължения, строителни разрешителни и други важни документи. Наличието на ясни и коректни документи ще ви предпази от неприятни изненади по време на сделката. 

Не на последно място, разгледайте инфраструктурата и околната среда – достъп до училища, детски градини, магазини, транспорт и зелени площи. Локацията оказва пряко влияние както върху ежедневието ви, така и върху бъдещата стойност на имота. 

Какви документи са нужни при покупка на имот през 2026 г.? 

Покупката на имот изисква внимателна проверка на документите, за да се гарантира, че сделката е законна и сигурна. През 2026 г. основните документи, които ще са ви необходими, остават сходни с настоящите, като някои изисквания може да се адаптират към новите регулации и въвеждането на евро. 

На първо място, необходим е акт за собственост или нотариален акт, който удостоверява кой е собственикът на имота и какви са правата върху него. Този документ е ключов, за да се уверите, че продавачът има право да продава имота. 

След това е важно да се проверят свидетелството за тежести и тежестите върху имота, включително ипотека, запори или други ограничения. Тази проверка предпазва купувача от нежелани задължения, които могат да се прехвърлят заедно с имота. 

Други съществени документи включват данъчна оценка, удостоверение за платени местни данъци и такси, както и копие от кадастралния план и нотариални удостоверения за собственост. При ново строителство е важно да се изискват разрешение за строеж, технически паспорти и документи за въвеждане в експлоатация, за да се гарантира, че имотът е построен законно и отговаря на стандартите. 

Ако сделката включва ипотечен кредит, банката ще изиска документи за доходи, кредитна история и лични документи на купувача. Добрата подготовка на всички тези документи улеснява процеса и съкращава времето за одобрение на ипотеката. 

Предварителен договор за покупка на имот – какво да съдържа? 

Предварителният договор е важен етап от процеса на покупка на имот, тъй като той фиксира съгласието между купувача и продавача, преди подписването на окончателния нотариален акт. Добре изготвеният предварителен договор защитава интересите и на двете страни и намалява риска от недоразумения. 

На първо място, договорът трябва ясно да посочва информация за страните по сделката – пълни имена, ЕГН или лични номера и адреси, както и идентификационни данни за продавача и купувача. 

След това е важно да се уточни описание на имота – точен адрес, квадратура, номер по кадастъра, етаж, брой стаи, както и всички придружаващи документи, като акт за собственост и свидетелство за тежести. Това гарантира, че страните се съгласяват за същия имот и няма недоразумения. 

Договорът трябва да съдържа условията на плащане – обща цена на имота, размер на авансовата вноска или капаро, срокове за плащане и начин на разпределение на разходите за нотариус, данъци и такси. Често се включва клауза за глоби или неустойки, ако някоя от страните не изпълни поетите задължения. 

Сроковете са също критично важни – договорът трябва да посочва срок за сключване на окончателния нотариален акт, както и дата, до която имотът ще бъде свободен от наематели или трети лица, ако е приложимо. 

Накрая, договорът може да включва специални условия, като изисквания за ремонт, прехвърляне на мебели или уреди, както и други конкретни уговорки, които страните смятат за важни. 

Какви са основните разходи и такси при покупка на имот? 

При покупка на имот през 2026 г. освен цената на самия имот, е важно да се предвидят и допълнителните разходи и такси, които могат да окажат значително влияние върху бюджета. Те започват с данъци и нотариални такси, които са неизбежни при всяка сделка. Основният данък е данъкът за прехвърляне на имот (ДПК), който се заплаща към общината и обикновено се изчислява като процент от продажната цена. В зависимост от общината този процент може леко да варира, но средно е около 2%. Нотариалните такси включват заверяване на предварителния и окончателния акт, както и удостоверяване на подписите и се определят по нотариална тарифа спрямо стойността на имота. 

Освен това съществуват такси за вписване и регистрация. Те обхващат вписването на новия собственик в Имотния регистър и евентуалното актуализиране на кадастралните данни. Тези разходи са задължителни, за да се гарантира законното прехвърляне на собствеността и пълната прозрачност на сделката. 

При използване на ипотечен кредит, към стандартните такси се добавят допълнителни разходи. Те включват оценка на имота от банката, административни такси по отпускане на кредита и такси за вписване на ипотеката в Имотния регистър. Планирането на тези разходи е важно, за да не се окаже, че месечните вноски за кредит надхвърлят възможностите на купувача. 

Не на последно място, към общите разходи се добавят административни и правни услуги, като издаване на данъчни удостоверения, справки от общината и технически паспорти. Много купувачи избират и допълнителна адвокатска консултация за проверка на правния статус на имота, което макар и по желание, значително увеличава сигурността на сделката. Възможни са и разходи за ремонт, обзавеждане или адаптация на имота след покупката, които също трябва да се предвидят в бюджета. 

Данък при покупка на имот и кой го заплаща? 

При покупка на имот през 2026 г. един от основните разходи, който купувачът трябва да предвиди, е данъкът за прехвърляне на имот (ДПК). Този данък се дължи към общината, в която се намира имотът, и се изчислява като процент от продажната цена или от оценъчната стойност на имота. В България обикновено този процент е около 2%, но конкретната ставка може да варира в отделните общини. 

Данъкът е задължение на купувача, тъй като именно той придобива собствеността върху имота. Това означава, че преди вписването на новия собственик в Имотния регистър, купувачът трябва да плати данъка. Продавачът не носи отговорност за този данък, освен ако не е договорено друго между страните, например чрез включване на сумата в общата договорена цена. 

Важно е да се има предвид, че ДПК се заплаща отделно от нотариалните такси, таксите за вписване и другите административни разходи. Някои общини позволяват данъкът да се плати директно чрез електронна система или в касата на общината, а други изискват попълване на декларация и представяне на документи за сключената сделка. 

Кой плаща нотариалните такси при покупка на имот? 

В България законът не налага строго определен ред кой трябва да плати тези такси, но по традиция разходът се поема от купувача. Това е логично, тъй като нотариалният акт удостоверява прехвърлянето на собствеността на имота именно към него. 

Размерът на нотариалните такси се определя според стойността на имота и е регламентиран в нотариалната тарифа. Таксите могат да включват още заверка на предварителния договор, удостоверяване на подписите, както и разходи за издаване на удостоверения и справки, свързани със сделката. 

В практиката страните могат да се договорят и разходите да се разделят или продавачът да поеме част от тях, особено при големи сделки или при имоти с висока пазарна стойност. Такава договорка се вписва предварително в договора и гарантира прозрачност. 

Как се прави оценка на имот и кога е необходима? 

Оценката на имот е важен етап при покупката, тъй като определя реалната му пазарна стойност и служи за основа при ипотечно кредитиране, за данъчни цели или при инвестиционни решения. Процесът се извършва от лицензирани оценители, които използват комбинация от методи – сравнение с подобни имоти на пазара, анализ на доходността при отдаване под наем и оценка на разходите за изграждане или ремонт. 

Оценката започва с посещение на имота, където се преценяват неговите характеристики – квадратура, разпределение на стаите, състояние на сградата, възраст и качество на строителството. След това се анализират данни за пазара в района, като се сравняват скорошни продажби на сходни имоти. В края на процеса оценителят изготвя пълно оценъчно становище, което съдържа пазарната стойност на имота към конкретната дата и подробни обосновки. 

Оценка на имот е необходима при няколко ситуации: 

>>   При кандидатстване за ипотечен кредит – банката изисква оценката, за да определи размера на кредита и риска по него. 

>>   При прехвърляне на имот с цел продажба или покупка, за да се гарантира справедлива цена. 

>>   При инвестиционни решения, когато купувачът иска да прецени потенциала за доход или бъдещо поскъпване. 

>>   При данъчни цели, например за изчисляване на данък за прехвърляне или наследство. 

Оценката на имот е професионална процедура, която определя реалната пазарна стойност и осигурява сигурност при покупка или ипотечно кредитиране. Тя е особено важна при нови или скъпи имоти, при сделки с кредит и при инвеститорски покупки, за да се избегнат рискове от прекалено висока цена или финансови загуби.