Три водещи тенденции на пазара на недвижими имоти

Какви са прогнозите за движението на цените на имотите? Очаква ли се повишение на лихвите по ипотечните кредити? Какви са средните лихвени проценти у нас? Носи ли сигурност покупката „на зелено“? Как банките контролират процеса на строеж при покупка на първичен пазар? Дали и до колко градуса ще се „охлади“ пазарът? Отговорите на тези и много други въпроси можете да намерите в следващите редове. Прочетете нашата статия, за да сте наясно и с актуалните тенденции на жилищния пазар у нас.  

Какви са тенденциите на пазара на недвижими имоти?  

Преди да пристъпим към трите водещи тенденции на жилищния пазар в момента, нека първо изясним кои са основните етапи на развитие на имотния пазар.  Пазарът на недвижими имоти преминава основно през 3 състояния. Това са фаза на депресия, фаза на възстановяване и фаза на бум. Присъщо за етапа на депресията е намаляване на броя на сключените сделки, а оттам и на цените на имотите. Фазата на възстановяване се характеризира с постепенното покачване на цените на имотите и ръст в търсенето. Когато цените достигнат най-големия си връх, означава че вече сме достигнали т. нар. бум, характерно, за който е и засиленото търсене на имоти за покупка.  

Безспорно фактори като обезценяването на парите, общото поскъпване на живота, както и непредвидимите здравни, икономически и социални промени влияят върху развитието на редица сфери от обществения живот. Имотният сектор не прави изключение, тъй като той е пряко свързан, както с доходите на хората, така и с политиките на банките относно отпускането на заем за покупка на собствен дом. Всички тези процеси оказват влияние върху поведението на купувачи и продавачи, което въздейства и върху броя  на сключените сделки, и на цените на жилищните имоти.  

За да се ориентирате какво се случва към настоящия момент, ще ви представим 3 водещи тенденции на пазара на недвижими имоти: 

1. Лихвите по кредитите в момента са на исторически ниски нива  

Повишаването на цените на имотите неминуемо оказва влияние върху средния размер на ипотечните кредити. Ако през изминалата 2020 година, средният размер на ипотечните заеми е бил около 108 хил. лв., то през 2021 г., тази сума е достигнала 124 хил. лв. За първата половина от тази година, средният размер на кредитите е доближил сумата от 150 хил. лв., като стойностите в столицата стигат до малко над 200 хил. лв. Рязкото покачване на цените на жилищата оказва най-силно влияние върху достъпността на имотите на хората с по-ниски доходи – в резултат на което, те стават по-недостъпни за тази група от обществото. 

Наскоро Европейската централна банка (ЕЦБ) обяви, че тази година ще вдигне основната лихва два пъти. Първото повишение е с 0,25% още през юли, а следващото е планирано за през месец септември. Очакванията на банковите експерти са Българската народна банка (БНБ) да последва тази политика. Заради голямата конкуренция между банките в България, анализаторите твърдят, че те ще бъдат много внимателни с налагането на промени върху лихвените проценти. Все пак, в сравнение с останалите страни, България продължава да поддържа ниски лихви по кредитите. У нас средното равнище е между 2,10% и 2,50%. За разлика от нашите съседи, където лихвите са от порядъка на 6% за Сърбия, Гърция – 4% и Румъния – 5%. Така българските купувачи разполагат с още известно време, в което могат да се възползват от ниските лихви по ипотечните кредити и да предприемат стъпки към закупуване на собствен дом посредством външно финансиране.  

2. Продавачите работят към подобряване на ценовите оферти 

Основните фактори, оказващи влияние върху цените на имотите са търсенето и предлагането. Колкото по-голямо е търсенето, толкова повече ще се наблюдава ръст в цените на имотите. И обратното – с намаляването на търсенето от страна на купувачите и цените на имотите ще вървят надолу. В момента се намираме в ситуация, в която търсенето е достигнало до нивата на предлагането. Това на практика означава, че цените на имотите ще се задържат на по-стабилни нива. В случай че предлагането изпревари търсенето, ще се достигне до спад на сключените сделки, а цените на имотите ще тръгнат постепенно надолу. Жилищните имоти, намиращи се в по-непредпочитани от купувачите райони или в по-старите жилищни сгради, са достигнали предела на възможната си цена, която няма накъде повече да нараства. Така купувачите остават водени от предимствата на имота, включително неговата локацията като решаващи за вземането на решение за покупка на жилище. По този начин ще се наблюдава тенденция към корекция на ценовите оферти от страна на продавачите. Тя ще започне първоначално от по-непривлекателните имоти, но постепенно след това ще паднат цените и на останалите видове жилища.  Освен от задържането на цените на имотите в едни по-стабилни нива, хората, решили да закупят имот за живеене могат да се възползват и от по-ниската цена на заемния паричен ресурс.  

3. Инвеститорите предлагат фиксирани цени при покупка „на зелено“  

Според данните на Националния статистически институт в България на година се въвеждат средно между 12 хил. и 15 хил. жилища в експлоатация. Това прави около 2,23 жилищни имота на 1000 души население. За сравнение, средните стойности в Европа по този показател са над 4. Това на практика означава, че противно на разбиранията, че у нас се строи много, статистиката показва по-ниски стойности, сравнено с тези в останалите европейски страни.  

Обикновено купувачите на жилища „на зелено“, ползващи външно финансиране посредством ипотечен кредит, могат да бъдат по-спокойни относно качеството на изпълнението на проектите. Някои банки отпускат заеми за покупка на имот на първичния пазар само, когато се отнася за покупка на имот от инвеститор с доказан опит в сферата и добра репутация. Част от тях предлагат финансиране и на етап груб строеж, но след задълбочен анализ, показващ до колко надеждна е дадената строителна компания за завършване на проекта в предварително определения срок. По този начин именно банковата институция дава гаранция на купувача, че тя ще контролира строителния процес и изразходването на средствата.  

Не всички инвеститори, предлагащи на първичен пазар залагат клаузи в договорите си за промяна на крайната цена на имота. Именно този фактор, в допълнение към контролирания строителен процес от банката носи допълнителна сигурност и спокойствие на купувачите на имоти „на зелено“.