Цени на жилища през лято 2024: има ли покачване? Анализ на Адрес

През лятото на 2024 г. цените на жилища в България продължават ли да се покачват? Разберете тенденциите и прогнозите за цените на жилищата в нашата статия.

Общ преглед на пазара

Според последния доклад на АДРЕС Недвижими имоти за първото полугодие на 2024 година, от началото на годината до момента се наблюдава повече от 20% спад в броя на офертите за продажба на жилища у нас. Това се случва на фона на устойчиво и дори растящо търсене и все по-голям брой сделки. Активността в София се повишава със 7% на годишна база, а във Варна и Пловдив - съответно с 8% и близо 20%. 

 
Според думите на Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на АДРЕС Недвижими имоти, от пролетта насам се наблюдава устойчива тенденция, а именно много хора да отлагат решението си за продажба, въпреки високите цени в момента. 

„На вторичния пазар остават тези, които имат план за вложение на средствата впоследствие – друг имот или стартиране на бизнес, например. Собствениците на имоти, които нямат необходимост от спешни пари, не виждат мотив да се разделят с имотите си”, коментира още тя.

Едва 10% от клиентите на АДРЕС през полугодието са продали имота си поради необходимост от пари. Около 18% от хората продават, за да купят, а над 30% излизат от предходна инвестиция в условията на високи цени. Последната група е най-голяма от всички продаващи за периода.

Гергана Тенекеджиева споделя, че ако тази тенденция продължи в условията на растящо търсене, ще станем свидетели на класически пазар на продавача и допълва, че от една страна, това би довело до допълнителен ръст в цените на жилищата, а от друга – строителните предприемачи ще се опитат да компенсират недостига и обемите ново строителство ще нараснат.

Тенденции 

Безспорно фактори като инфлацията, обезценяването на парите, общото поскъпване на стоки и услуги, както и непредвидимите икономически и социални промени влияят върху развитието на имотния сектор, тъй като той е пряко свързан както с доходите на хората, така и с политиките на банките относно отпускането на заем за покупка на собствен дом. Всички тези процеси оказват влияние върху поведението на купувачи и продавачи, което въздейства и върху броя на сключените сделки, и на цените на жилищните имоти. 

Най-търсените жилища на пазара продължават да са 2-стайните и 3-стайните апартаменти. Те формират над 75% от всички сделки, а интересът към двата типа към момента е идентичен. Новото строителство става все по-предпочитано за клиентите поради няколко основни причини – на първо място се нарежда по-ниската продажна цена и възможността за гъвкави схеми на плащане; модерната визия,облагородените зелени пространства, функционални разпределения, тяхната икономичност и по-ниски разходи са също сред основните предимства за купувачите. Освен това, функционалността, която жилището предлага, става все по-търсена характеристика – по-широки коридори, наличие на мокри помещения, килери, складове и други. Интересът към четиристайните жилища продължава да расте, а интересът към покупка на къщи е основно около София, Пловдив и Варна.

Малко над 40% от сделките за периода са със собствени средства, сочат още данните на АДРЕС. От покупките, реализирани с кредит, близо половината са с банков заем, покриващ над 80% от стойността на сделката. Останалите 50% от хората, използващи ипотека, са изтеглили кредит за 30% до 80% от цената на имота.
Гергана Тенекеджиева споделя, че макар банките да затягат кредитирането по отношение на критериите за кредитополучателите, сумите, които отпускат, продължават да са сериозни, т.е. не всеки вече може да изтегли кредит, но хората с достатъчно самоучастие и със стабилни доходи нямат ограничения по отношение на големината на кредита.
Според консултантите на АДРЕС, след кратък период на оттегляне на инвестиционно настроените купувачи в резултат на растящите цени, днес те се завръщат. Това са хора, които разполагат със средства в брой и предпочитат да ги вложат в сигурен актив като имот, дори доходността им от отдаване под наем впоследствие да не е много висока.

Анализ по региони

София 

С около 8% нарастват крайните цени на сделките в София за периода януари-юни 2024. Общо 24% от сделките в София са с инвестиционна цел.

Малко над 5% от покупките в София са на гаражи, чиято средна цена е 25 000 евро. Също така, средната възраст на купувача в София е 41 години, а разпределението мъж-жена е относително идентично, като сферата на работа на клиентите е в областта на здравеопазването, строителството, IT, търговията, финансите. 

Основен катализатор на пазара продължава да бъде новото строителство, поради което и се наблюдават по-сериозни ръстове в квартали като Люлин, Овча купел, Манастирски ливади, Кръстова вада, Малинова долина, Банишора – райони с по-наситено предлагане на ново строителство в столицата, в близост до природата, но също така, решаваща за крайния избор на търсещите имоти ново строителство, е възможността за лесен достъп до централната градска част.

Цените на жилища ново строителство са по-високи е от тези на старите сгради, но се смята, че новото строитество е много по-устойчива инвестиция, тъй като качеството ще продължи да повишава цената. 
Цените на качествените имоти в престижните квартали растат плавно – между 2% и 6% в рамките на първите 6-8 месеца от годината. 

Варна 

Ръстове в крайните цени на сделките се наблюдават и във Варна, където много хора влагат в жилище, което да ползват като втори дом на морето. Във Варна покупките с цел инвестиция са 21% от всички сделки.

Една от основните причини е фактът, че морските имоти поддържат по-стабилни ценови нива от тези на градските жилища. Особено в текущата икономическа обстановка, клиентите, които търсят инвестиционно жилище, се насочват към големите областни градове на Черноморието. Варна и Бургас са основен избор за този тип купувачи, тъй като районите се радват на сериозен туристически интерес, следователно и високо търсене на апартаменти за краткосрочно наемане през летния сезон.

Пловдив

В Пловдив нивата в крайните цени на сделките се покачват със 17% за периода януари-юни 2024, а 26% от сделките са с инвестиционна цел. Част от профила на купувача са млади семейства, които търсят да закупят обзаведено и готово жилище в Пловдив, мотивирани от по-достъпните цени, спокойствието в сравнение със столицата и наличието на детски градини и училища.
Част от потребителите са ориентирани към търсене на готови къщи, намиращи се до близките села около Пловдив, но се наблюдава и засилен интерес към парцели, на които клиентите предпочитат сами да си построят къща. Хората възприемат сделката като най-добрата възможност, независимо от типа строителство. И все пак търсенето на имоти ново строителство е налице. На пазара излизат нови разрешителни за строеж както за нови сгради, така и за стар монолит и панел. Тук ключово в случая за определянето на цената се оказва локацията.
В последните години се наблюдава и настъпване на много купувачи от Кърджали, Смолян и от родопския край. Това обикновено са хора, чиито роднини работят в чужбина, съответно получават добри доходи и решават да инвестират в жилище в Пловдив.

Съвети за купувачи и продавачи

Пазарът на недвижими имоти се характеризира с динамика, поради което голяма част от купувачите и продавачите трудно се ориентират в него. Какви са тенденциите, накъде вървят ценовите нива, какво е търсенето и предлагането и какво търсят купувачите са част от въпросите, които могат да объркат участниците на пазара. Съдействие могат да получат от експерти в областта, чиято основна роля е именно осигуряването на експертиза и съдействие в целия процес. Брокерите на недвижими имоти не  просто ще се заемат с продажбата на имота, но и ще предложат широк спектър от услуги, които да обезпечат цялостния процес. Брокерът има ключова роля в реализирането на сделката и от него се изисква задълбочено познаване на процесите, които я съпътстват.