Има ли ръст в цените на жилищата? Подробен анализ

 Какви са цените на жилищата в момента, има ли ръст или спад? Научете повече по темата в тази блог публикация.

От какви фактори зависят цените на жилищата?

Движението на цените на жилищата зависи  от редица фактори като промените на лихвите, ръста на доходите и заетостта в страната. 

Лекото охлаждане на имотния интереса, което се наблюдаваше през 2023 г.,  се дължеше на фактори като сериозната инфлация, промяната и покачването на лихвите по ипотечните кредити, както и продължаващата война в Украйна – същите тези, които повлияха на пазара още в началото на 2022 г. 
Продължаваме да наблюдаваме значително успокоение и раздвижване на пазара, но купувачите несъмнено остават също толкова взискателни, добре информирани и с набор от голям избор и конкуренти, с които трябва да се преборят.

Демографските фактори в дадения момент 

Демографският признак в конкретния момент, е от съществено значение, тъй като дава отговор на въпроса „Кой е клиентът?“. Основните демографски показатели, които са важни за банките, са възрастта на кандидата (средната възраст е най-благоприятна) и неговото семейно положение и членове на семейството, тъй като за всеки член се определя социален минимум, който се приспада от месечния доход на семейството

Има ли голямо и често търсене на имоти? 

В условията на пазарна икономика, в които живеем, формирането на цените на пазара на недвижими имоти е либерализирано. Формирането на цените се подчинява както на пазарното търсене, така и на предлагането.

Данни на „Адрес Недвижими имоти“ показват запазване на тенденциите от 2023 г. когато купувачите, които са търсели имот, са били 28 500 души при 24 хил. оферти за имоти, които се продават. Това означава, че за един купувач през миналата година е имало 0,8 имота на пазара, съобщава Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на„Адрес Недвижими имоти“.

Купувачите, които са се насочили към покупка завишават критериите си и са по-внимателни в подбора на имотите, в които биха направили огледи. Те са наясно със своите изисквания и предпочитания и избират имот, който отговаря най-точно на техния стил и начин на живот. Внимателно проверяват инвеститора, строителя и агенцията за недвижими имоти, която предлага имота. Обмислят дали даденостите на района са това, което търсят.

Апартаментите продължават да заемат основно място при предлагането, а водещи са монолитните жилища в етап на строеж. Новото строителство става все по-предпочитано за клиентите поради няколко основни причини – на първо място се нарежда по-ниската продажна цена и възможността за гъвкави схеми на плащане; модерната визия, функционални разпределения, тяхната икономичност и по-ниски разходи са също сред основните предимства за купувачите; облагородените зелени пространства. Освен това, функционалността, която жилището предлага, става все по-търсена характеристика – по-широки коридори, наличие на мокри помещения, килери, складове и други. 

Най-търсени се запазват тристайните апартаменти, а непосредствено след тях и със съвсем малка разлика от гледна точка на интереса – двустайните. Интересът към четиристайните жилища расте.  Интересът към покупка на къщи е основно около София, Пловдив и Варна.

Апартаментите на морето у нас също се радват на растящ интерес през последните няколко години, а една от основните причини е фактът, че поддържат по-стабилни ценови нива от тези на градските жилища. Особено в текущата икономическа обстановка, клиентите, които търсят инвестиционно жилище, се насочват към големите областни градове на Черноморието. Варна и Бургас са основен избор за този тип купувачи, тъй като районите се радват на сериозен туристически интерес, следователно и високо търсене на апартаменти за краткосрочно наемане през летния сезон.

Също така, стaтиcтиĸaтa coчи, чe paзpeшитeлнитe зa cтpoeж нe нaмaлявaт, дopи нaпpoтив. Инвecтитopитe y нac вeчe ce нayчиxa дa чyвaт и дa ce cъoбpaзявaт c нyждитe нa ĸyпyвaчитe. Днec тe ce cтpeмят дa cъздaвaт имeннo пaзapнo нeoбxoдим пpoдyĸт, a нe дa yвeличaвaт caмoцeлнo пpeдлaгaнeтo c yвepeнocттa, чe зa вceĸи имoт щe ce нaмepи ĸyпyвaч.

Икономическата стабилност на страната 

По предварителни данни на НСИ, през януари 2024 г. месечната инфлация, измерена с индекса на потребителските цени (ИПЦ), е 0.5% спрямо предходния месец, а годишната инфлация за януари 2024 г. спрямо януари 2023 г. е 3.8%.

Лекото охлаждане на интереса към недвижими имоти, което се наблюдаваше през изминалата година, както споменахме по-горе,  дължащо на фактори като сериозната инфлация, промяната и повишаването на лихвите по ипотечните кредити, както и продължаващата война в Украйна, се наблюдава и през 2024 г, като лихвите по ипотечните кредити търпят леко повишение, но това не би следвало да доведе до сериозни катаклизми на имотния пазар, тъй като лихвите по ипотечните кредити в България са едни от най-ниските в Европа.
Високата инфлация през последните години и ниските лихви по банковите депозити подтикват много българи да търсят спасение за спестяванията си именно в инвестиции в недвижими имоти. 

Какви са лихвите - има ли покачване при тях?

Гергана Тенекеджиева посочва също, че цените на жилищата ще намалеят, ако намалее търсенето и посочи три фактора, които биха довели до спад на търсенето. Първият е евентуален ръст на лихвите не само по ипотечните кредити, а и дори в по-голяма степен по депозитите.
„Ако хората имат възможност да държат спестяванията си в банки при 5% доходност, най-вероятно няма да рискуват с инвестиционна покупка на имот“, счита тя.

Един от силните двигатели на жилищния пазар са именно ниските лихви по ипотечните кредити, които остават почти непроменени през миналата година въпреки очакванията за плавен ръст. 

Какви са сегашните цени на жилищата? 

Безспорно фактори като инфлацията, обезценяването на парите, общото поскъпване на стоки и услуги, както и непредвидимите икономически и социални промени влияят върху развитието на имотния сектор, тъй като той е пряко свързан както с доходите на хората, така и с политиките на банките относно отпускането на заем за покупка на собствен дом. Всички тези процеси оказват влияние върху поведението на купувачи и продавачи, което въздейства и върху броя  на сключените сделки, и на цените на жилищните имоти. 

Според Гергана Тенекеджиева за момента няма предпоставки за спад на цените на жилищата в големите градове, тъй като доходите нарастват, безработицата остава ниска, както и лихвите по ипотечните кредити.

Средният ръст на цените в София продължава да се върти около 25%. В Пловдив и Бургас покачването на нивата е с около 17%, а в морската столица скокът е с над 30%. Основен катализатор на пазара продължава да бъде новото строителство, поради което и се наблюдават по-сериозни ръстове в квартали като Люлин, Овча купел, Манастирски ливади, Кръстова вада, Малинова долина, Банишора – райони с по-наситено предлагане на ново строителство в столицата.

Как да определим собствения си бюджет при покупката на имот, спрямо цените на жилищата в конкретния момент? 

Добра стратегия още в самото начало е определянето на бюджета, с който разполагате за осъществяването на покупка на имот. Финансирането на покупката е най-важният аспект, с който трябва да се съобразите при закупуването. 

Давайки си реална представа какви са финансовите ви възможности, ще можете не само да се ориентирате правилно в търсенето, но и ще добиете по-голяма яснота какви са финансовите ви възможности, което е от съществено значение, когато става въпрос за външно финансиране на покупката. Голяма част от клиентите на пазара структурират плана си за закупуване на жилище отзад напред - приоритизират търсенето на имот и насочват цялото си внимание към огледи и обсъждане на покупка. Но ако планирате да финансирате сделката посредством ипотечно кредитиране, каквато е и масовата практика, то преди да започнете с търсенето, трябва да сте изяслини параметрите на кредитните условия, които могат да ви бъдат предложени. От ключово значение е предварителното обсъждане за сумата, на която можете да разчитате, както и всички съпътстващи условия, така че да минимизирате риска от потенциална невъзможност за погасяване на задълженията. Така си гарантирате и че няма да изпитате евентуални разочарования от невъзможност за финансиране на избрания от вас имот. 

Важно е да имате предвид, че ако сте решили първо да пристъпите към търсенето на имот и сте капарирали такъв, но впоследствии сте финансово възпрепятствани от сключване на сделката, то можете да загубите вложената като капаро сума. 

Защо е важно да изберем да работим с брокер на недвижими имоти при покупката на жилище? 

Ориентирането в сложния свят на недвижимите имоти може да се окаже непосилна задача, независимо дали купувате, продавате или инвестирате в имот. Именно в тези ключови моменти съвместната работа с брокер на недвижими имоти се превръща в незаменима помощ в процеса. Брокерът е лицензиран професионалист, който действа като посредник между купувачи и продавачи, предоставяйки ценни познания, опит и насоки по време на целия процес на сделката. 

Като най-голямата агенция за недвижими имоти у нас и лидер на местния пазар, Адрес недвижими имоти е установила дългогодишни партньорства и доверие в работата на своите консултанти. В Адрес работят пълен набор от специалисти, които съпровождат целия процес по сключване на една сделка – от избора на подходящия имот до самото изповядване. Това позволява на клиентите да бъдат правилно ориентирани във всеки един момент и да получат най-ценните съвети. Професионално обучените консултанти добре знаят най-изгодните условия, които е възможно да получите за конкретния имот в конкретния момент. Те познават и прилагат изпитани техники, за да осигурят именно най-доброто за вас. Можете да бъдете и спокойни, че ще ви предупредят за рисковете на различни неразумни стъпки.

Адрес разполага и с  широка партньорска мрежа и предлага огромен брой оферти, всяка от които внимателно проверена от консултантите на компанията. Не само - Адрес предоставя на своите купувачи и възможността за получаване на най-изгодния ипотечен кредит, благодарение на партньорството си с лидер в областта на кредитното посредничество.