Проверка на имот в регулация - какво трябва да знаем

Обновена: 24.11.2025г.

Ако сте решили да започнете строителството на своя дом, тогава първата ви задача е покупката на парцел. Важно е обаче да се вземат под внимание някои особености, за да може да сте спокойни, че теренът, който сте си избрали, е подходящ. 
Освен това, със сигурност сте се сблъскали и с термина “регулация” или “парцел с УПИ”. Регулацията е от ключово значение за разрешението за бъдещо застрояване и предназначение на вашия имот.

Научете повече за имотите в регулация от нашите опитни специалисти и брокери на недвижими имоти! Прочетете за имотите в регулация тук!

Какво е имот в регулация?

Терминът регулация обозначава предназначението на имота, неговия статут, дали той попада на територията на съответното населено място и дали в тези граници фигурира влязъл в действие подробен устройствен план (ПУП) и общ устройствен план (ОУП).

Урегулирането на поземления имот или закупуването на вече урегулиран парцел е на практика задължително. Това е практически единственият предвиден в българското законодателство начин строежът да е законен и да нямате проблеми при сключване на сделки с имотите върху този парцел в бъдеще.

Урегулиране на поземлен имот означава самото определяне на границите и предназначението на имота така, както е предвидено в чл. 14 от ЗУТ и по време на този процес се дефинират конкретните граници на парцела, като например, с лице към улица, път или алея, страничните му граници и тези в далечната част на имота към съседните парцели.    

Освен това се регламентира точното му предназначение, като какви дейности въобще са допустими за извършване в имота и какво застрояване може да бъде направено.

От гледна точка на самото застрояване, урегулирането определя по какъв начин да се случва то. Да бъде свободно, свързано или групово, височината и етажността на допустимото застрояване, ограничителните (линиите, до които застрояването е допустимо) и задължителните (границите, където задължително се застроява) му очертани.

Следва да се пресметнат някои показатели на застрояването, като например, колко процента от парцела да бъдат застроени, колко процента да се усвоят, каква да бъде интензивността на застрояване, колко процента да бъде минималната незастроена площ, а също така колко процента от дворната площ трябва да бъде задължително озеленена.

Важно е да се отбележи, че урегулирането на поземления имот се прави само веднъж. Промени в ПУП могат да се правят в някои строго определени от законодателството случаи като промяна на предназначението на земята или съдебна делба на УПИ.

Как да проверим дали имотът ни е в регулация?

Задължително трябва да проучите добре избрания от вас парцел, като има няколко начина да разберете дали вашият имот е УПИ. Може да посетите местната община и да заявите издаването на имотна скица, в която са описани различните характеристики на имуществото. Тази процедура може да се извърши и онлайн през сайта на Агенция по геодезия, картография и кадастър (АГКК).

Какво трябва да проверим при покупка на парцел за строителство?

Ако земята е в регулация, вие трябва да проверите в съответната община какви са показателите на застрояване, които са предвидени в общата регулация. Също така е нужно да се провери дали регулацията е приложена или не. При всички случаи е необходимо да се изготви подробен устройствен план с план за застрояване. Ако земята е извън регулация, трябва да говорите с главния архитект дали е достатъчно да има частичен устройствен план с план за застрояване за парцела ви. При положителен отговор, трябва да отправите искане за изработването на такъв частичен план. След това, трябва да се снабдите със виза за проектиране, която се заверява на мястото, посочено в нея.
Абсолютно задължително е да направите справка в Агенцията по вписванията за наличие на тежести върху парцела, като ипотеки, възбрани, права на други лица, съдебни спорове и др.

Статут на парцела

Както вече споменахме по-горе, на първо място е задължително да разберете какво е предназначението на вашия имот, ПИ или УПИ. Ако имуществото е извън регулация, за неговото урегулиране е необходимо да се изготви ПУП, в съображение с местната устройствена зона и показатели;

Техническа оценка на имота

Освен статута е нужно да проверите дали земята фигурира в кадастралната карта, дали са налични всички необходими битови комуникации като водоснабдяване, електричество, канализация, а ако ще изграждате подземни нива е необходимо да се направи и геоложко проучване

Юридическа оценка на имота

Също така се извършват и ред юридически процедури за законовото упълномощаване на имуществото.
Необходимо е да се обследва собствеността поне 10 години назад, като за целта се изискват от продавача документи за собственост, удостоверения за наследници, удостоверения за брак, документи на фирмата (при юридически лица). Проверка може да се извърши и в електронния имотен регистър, както и в Имотния регистър към Агенцията по вписвания.

Изисква се от продавача и удостоверение за тежести за 10 години назад. Паралелно се прави проверка в електронния имотен регистър.
Желателно е да се провери деклариран ли е имота и на името на всички собственици ли се води. Неправилното деклариране на имота или липсата на деклариране съответно ще забави изваждането на удостоверение за данъчна оценка, респективно и сделката по покупко-продажбата

Предварителен график

Предварителен график се изготвя от специализирана фирма и дава ясна представа за реалните срокове за реализиране на обекта. Предварителния бюджет и график помагат за коректното изчисляване на възвращаемостта на инвестицията и нейната рентабилност. 

Парцели в регулация около София – подходящи ли са за жилищно строителство 

В района около София – особено в посока Панчарево, Герман, Лозен, Бистрица, Банкя, Кокаляне и Нови Искър – парцели в регулация все още се намират, макар и с растящи цени, като фактори като близост до инфраструктура, достъп до път и наличие на ток и вода силно влияят върху крайната цена. Зони с изградени комуникации и лесен достъп до София – като Панчарево и Драгалевци – се търсят активно за изграждане на еднофамилни къщи, докато по-отдалечените села предлагат по-ниски цени, но изискват повече инвестиции в инфраструктура. 

Преди покупка на парцел в регулация е важно да се направи проверка на подробния устройствен план (ПУП) в общината, за да се установи дали имотът е предназначен за жилищно строителство, каква е допустимата височина и плътност на застрояване, както и дали има наложени ограничения или отчуждителни процедури. Освен това, дори при регулация, е необходимо да се провери достъпът до ток, вода и канализация, тъй като липсата на тези услуги може значително да забави или оскъпи строителството. 

Като цяло, парцелите в регулация около София са добра инвестиция за хора, които търсят комбинация от по-тиха среда и близост до столицата. Те предоставят гъвкавост – възможност за изграждане на семейна къща, ваканционно жилище или дори инвестиционен имот за продажба или отдаване под наем. Въпреки това, за да се избегнат неприятни изненади, е силно препоръчително да се направи правна и техническа проверка на имота с помощта на специалист по недвижими имоти, архитект или юрист. 

Предимства на парцел в регулация при сделки с имоти 

Закупуването на парцел в регулация е едно от най-сигурните и перспективни решения при сделки с недвижими имоти, особено когато става въпрос за строителство или инвестиция. За разлика от земеделските земи или терените извън регулация, тези имоти притежават ясен правен статут и реална готовност за застрояване, което ги прави по-търсени, по-ликвидни и значително по-ценни при бъдеща препродажба. 

Основното предимство на парцела в регулация е, че върху него може законно да се строи. Това означава, че теренът вече е включен в действащ устройствен план, с определени граници, достъп до улица и възможност за присъединяване към инфраструктура – ток, вода, канализация и път. За инвеститорите и частните купувачи това е огромен плюс, защото отпада нуждата от дълга и скъпа процедура по промяна на предназначението на земята, каквато се изисква при земеделските терени. 

Друг съществен плюс е по-високата правна сигурност. Парцелите в регулация имат ясно определен идентификатор в кадастралната карта, което улеснява проверката за тежести, собственост и евентуални съдебни спорове. При сделка с такъв имот рискът от правни усложнения е минимален, а самата процедура по покупко-продажба обикновено е по-бърза и предвидима. 

Регулация и инвестиционна стойност на парцелите 

Както вече казахме, парцели в регулация представляват урбанизирани терени, които вече са включени в устройствен план и имат ясно определени граници, достъп до път и възможност за свързване към основни комунални услуги – електричество, вода, канализация и газ. Това ги прави много по-привлекателни и ликвидни на пазара. Купувачът или инвеститорът може веднага да започне процедура по издаване на строително разрешение, без да преминава през дълги административни процеси за промяна на предназначението на земята. 

От гледна точка на инвестиционната стойност, парцелите в регулация имат значително по-висока цена на квадратен метър в сравнение със земеделските земи, но и много по-бърза възвръщаемост. Парцелите в регулация също така поддържат и увеличават стойността си с времето, особено в близост до големите градове като София, Пловдив и Варна. Причината е проста – урбанизираните територии са ограничени, а търсенето на места за жилищно строителство расте всяка година. Това ги превръща не само в отлична възможност за изграждане на дом, но и в надеждна инвестиция с потенциална възвръщаемост. 

Допълнително предимство е по-лесното финансиране. Банковите институции по-често одобряват ипотечни или инвестиционни кредити за парцели в регулация, тъй като те имат ясен статут и реална пазарна стойност. Това прави покупката по-достъпна за физически лица и инвеститори, които разчитат на банково финансиране. 

И не на последно място, парцелите в регулация са по-удобни за планиране и развитие. Въз основа на действащия подробен устройствен план може предварително да се изчисли какво може да се построи – еднофамилна къща, малка кооперация или комплекс от жилища – и така да се направи точна преценка на инвестицията и бъдещите разходи. 

Често задавани въпроси за парцели в регулация около София  

Най-често хората се интересуват какво всъщност означава „парцел в регулация“ и защо този статут е толкова важен.  

Друг чест въпрос е свързан с цените на парцелите около София. През 2025 г. стойностите варират според локацията, инфраструктурата и готовността на терена за застрояване.  

Често бъдещите купувачи се питат и как могат да проверят дали даден парцел наистина е в регулация. Това става чрез справка в съответната община или в Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК), където може да се издаде скица на имота и извлечение от подробния устройствен план. Тези документи показват точното му предназначение, граници и начин на застрояване. Проверката е задължителна стъпка преди подписване на предварителен договор, тъй като понякога даден имот се рекламира като регулиран, без това да е отразено в официалната документация. 

Друг въпрос, който често възниква, е дали покупката на парцел в регулация е добра инвестиция. Отговорът в повечето случаи е „да“ – такива имоти запазват стойността си дори при колебания на пазара и са сред най-сигурните форми на дългосрочно капиталовложение. Освен това, регулацията позволява сравнително бързо и законно стартиране на строителство, което е сериозно предимство за инвеститорите и за хората, които искат да изградят собствен дом. 

Мнозина се интересуват дали има рискове при покупка на парцел в регулация около София. Основните рискове са свързани не с регулацията сама по себе си, а с липсата на реална инфраструктура, въпреки че имотът формално е урегулиран. Затова е важно да се направи оглед на място, да се провери наличието на път, електричество и вода и да се изискат всички документи от общината. 

Колко струва да се вкара парцел в регулация? 

През 2025 г. разходите за вкарване на парцел в регулация около София около 1500 – 3000 лв за стандартен имот до 1000 кв.м, в близост до населеното място. При по-големи парцели или в зони без никаква регулационна рамка, сумата може да достигне и над 5000 лв. 

Основните компоненти на тази сума включват изработване на подробен устройствен план (ПУП), такси за административно одобрение, геодезически и архитектурни услуги, както и нотариални и кадастрални разходи. 

>>   Проект за ПУП – между 800 и 2000 лв, според сложността; 

>>   Съгласувателни процедури – от 200 до 500 лв; 

>>   Обявяване, одобрение и административни такси – между 300 и 700 лв; 

>>   Допълнителни такси при възражения или съдебна намеса – по договаряне. 

Колко време отнема процедурата? 
 

Сроковете варират според общината и натовареността на институциите, но в общия случай вкарване на имот в регулация може да отнеме между 3 и 12 месеца. Основните етапи, които удължават процедурата, са: 

>>   Изчакване на становища от електроразпределение, ВиК и други институции; 

>>   Обжалване от съседи при обявяване на проекта; 

>>   Забавяне в заседанията на Експертния съвет по устройство на територията. 

Важно е да се има предвид, че всяко забавяне в комуникацията между отделните звена – проектанти, община, кадастър – може да удължи срока. Практиката показва, че най-честите причини за забавяне са непълни документи, несъответствие с устройствените планове, липса на достъп до път или липса на съгласие от съседи, когато се налага корекция на граници.