Проверка на имот в регулация - какво трябва да знаем

Ако сте решили да започнете строителството на своя дом, тогава първата ви задача е покупката на парцел. Важно е обаче да се вземат под внимание някои особености, за да може да сте спокойни, че теренът, който сте си избрали, е подходящ. 
Освен това, със сигурност сте се сблъскали и с термина “регулация” или “парцел с УПИ”. Регулацията е от ключово значение за разрешението за бъдещо застрояване и предназначение на вашия имот.

Научете повече за имотите в регулация от нашите опитни специалисти и брокери на недвижими имоти! Прочетете за имотите в регулация тук!

Какво е имот в регулация?

Терминът регулация обозначава предназначението на имота, неговия статут, дали той попада на територията на съответното населено място и дали в тези граници фигурира влязъл в действие подробен устройствен план (ПУП) и общ устройствен план (ОУП).

Урегулирането на поземления имот или закупуването на вече урегулиран парцел е на практика задължително. Това е практически единственият предвиден в българското законодателство начин строежът да е законен и да нямате проблеми при сключване на сделки с имотите върху този парцел в бъдеще.

Урегулиране на поземлен имот означава самото определяне на границите и предназначението на имота така, както е предвидено в чл. 14 от ЗУТ и по време на този процес се дефинират конкретните граници на парцела, като например, с лице към улица, път или алея, страничните му граници и тези в далечната част на имота към съседните парцели.    

Освен това се регламентира точното му предназначение, като какви дейности въобще са допустими за извършване в имота и какво застрояване може да бъде направено.

От гледна точка на самото застрояване, урегулирането определя по какъв начин да се случва то. Да бъде свободно, свързано или групово, височината и етажността на допустимото застрояване, ограничителните (линиите, до които застрояването е допустимо) и задължителните (границите, където задължително се застроява) му очертани.

Следва да се пресметнат някои показатели на застрояването, като например, колко процента от парцела да бъдат застроени, колко процента да се усвоят, каква да бъде интензивността на застрояване, колко процента да бъде минималната незастроена площ, а също така колко процента от дворната площ трябва да бъде задължително озеленена.

Важно е да се отбележи, че урегулирането на поземления имот се прави само веднъж. Промени в ПУП могат да се правят в някои строго определени от законодателството случаи като промяна на предназначението на земята или съдебна делба на УПИ.

Как да проверим дали имотът ни е в регулация?

Задължително трябва да проучите добре избрания от вас парцел, като има няколко начина да разберете дали вашият имот е УПИ. Може да посетите местната община и да заявите издаването на имотна скица, в която са описани различните характеристики на имуществото. Тази процедура може да се извърши и онлайн през сайта на Агенция по геодезия, картография и кадастър (АГКК).

Какво трябва да проверим при покупка на парцел за строителство?

Ако земята е в регулация, вие трябва да проверите в съответната община какви са показателите на застрояване, които са предвидени в общата регулация. Също така е нужно да се провери дали регулацията е приложена или не. При всички случаи е необходимо да се изготви подробен устройствен план с план за застрояване. Ако земята е извън регулация, трябва да говорите с главния архитект дали е достатъчно да има частичен устройствен план с план за застрояване за парцела ви. При положителен отговор, трябва да отправите искане за изработването на такъв частичен план. След това, трябва да се снабдите със виза за проектиране, която се заверява на мястото, посочено в нея.
Абсолютно задължително е да направите справка в Агенцията по вписванията за наличие на тежести върху парцела, като ипотеки, възбрани, права на други лица, съдебни спорове и др.

Статут на парцела

Както вече споменахме по-горе, на първо място е задължително да разберете какво е предназначението на вашия имот, ПИ или УПИ. Ако имуществото е извън регулация, за неговото урегулиране е необходимо да се изготви ПУП, в съображение с местната устройствена зона и показатели;

Техническа оценка на имота

Освен статута е нужно да проверите дали земята фигурира в кадастралната карта, дали са налични всички необходими битови комуникации като водоснабдяване, електричество, канализация, а ако ще изграждате подземни нива е необходимо да се направи и геоложко проучване

Юридическа оценка на имота

Също така се извършват и ред юридически процедури за законовото упълномощаване на имуществото.
Необходимо е да се обследва собствеността поне 10 години назад, като за целта се изискват от продавача документи за собственост, удостоверения за наследници, удостоверения за брак, документи на фирмата (при юридически лица). Проверка може да се извърши и в електронния имотен регистър, както и в Имотния регистър към Агенцията по вписвания.

Изисква се от продавача и удостоверение за тежести за 10 години назад. Паралелно се прави проверка в електронния имотен регистър.
Желателно е да се провери деклариран ли е имота и на името на всички собственици ли се води. Неправилното деклариране на имота или липсата на деклариране съответно ще забави изваждането на удостоверение за данъчна оценка, респективно и сделката по покупко-продажбата

Предварителен график

Предварителен график се изготвя от специализирана фирма и дава ясна представа за реалните срокове за реализиране на обекта. Предварителния бюджет и график помагат за коректното изчисляване на възвращаемостта на инвестицията и нейната рентабилност.