Покупка на имот „на зелено“. Какви са предимствата?

Обновена: 14.01.2026г.

Покупката на имот „на зелено“, както всяка друга инвестиция, може да се окаже или добро решение, или да се превърне в риск. Тя се осъществява преди имотът да бъде построен изцяло или докато още е в проект, като днес все повече купувачи откриват предимства в този вид покупка. 
Повече за това кои са плюсовете на тази сделка, както и начините да минимизирате риска, можете да научите в статията. 

Предимства на покупката „на зелено“

За голяма част от купувачите водещото намерение при покупката на жилище е продиктувано от неговата стойност. Особено в текущата пазарна и икономическа ситуация, клиентите търсят максимално добро съотношение между цена и качество на имотът, който ще се превърне в техния нов дом. Не само - за мнозина новото строителство е по-предпочитан вариант, основно поради високото качество на новопостроените сгради и използваните в процеса материали, добрите условия за покупка и възможността да бъдат първи собственици на жилището. 
Ето някои от основните предимства на покупката на недвижимо имущество „на зелено“.

Ниска продажна цена

Несъмнено можем да определим имотите, които се продават „на зелено“ като по-изгодни от останалите, предлагащи се на имотния пазар. Този тип проекти имат по-ниска продажна цена, на първо място поради незавършеността си и „риска“ за купувача - клиентът не придобива имот, готов за директно нанасяне, а му се налага да изчака определения за строителство период. Колкото по-надежден и доказан във времето е инвеститорът, толкова по-малко рискове крие покупката на такова жилище, докато общата му стойност за вас като купувач се запазва по-ниска. 

Независимо дали става въпрос за закупуването на жилище в процес на изграждане с инвестиционна цел или за лично ползване, е важно да отчетете покачването на неговата стойност във времето. След сдобиването на сградата с Акт 16, имотът може да покачи своята стойност значително. 

Наличие на избор

Водещо предимство при покупката на имот в процес на изграждане е изборът, който ви се предоставя като купувач. Когато търсите жилище във вече построена сграда, ще се сблъскате с трудността да откриете такова, което отговаря на всички ваши критерии - етаж, разпределение, изложение и други. Сделката с имот „на зелено“ ви дава възможността да изберете почти всичко в бъдещия си дом, включително и направата на някои специфични промени в жилището. 

Гъвкави схеми за плащане

При осъществяването на сделка за такъв тип имот, клиентът заплаща предварително, но поетапно (в рамките на определения за строителство период) неговата стойност. Първото плащане обикновено се осъществява при подписване на предварителен договор, а последващите при придобиване на Акт 14, Акт 15 и Акт 16. Все повече инвеститори обаче предлагат още по-гъвкави схеми, с които д0а улеснят купувачите в процеса. 

Пестене от довършителни дейности

При покупката на такъв тип жилище, вие имате възможността да уговорите с фирмата строител всякакви допълнителни довършителни ремонти, които са необходими за вас, за да се чувствате комфортно в новия си дом. Това ще ви спести определени разходи, а от вас ще се изисква единствено обзавеждането на имота спрямо вашите лични предпочитания и вкус. 

Недостатъци на покупката „на зелено“

Както всяка инвестиция, и тази в недвижимо имущество, в частност в недостроен имот, може да се окаже рискова. Няколко са основните причини. На първо място съществува известен риск от възникване на проблеми с финансирането на строежа, което може да доведе до невъзможност за неговото завършване. Забавянето на процеса по завършване на сградата е друг рисков аспект, като обикновено това се случва ако инвеститорът не е финансово обезпечен и разчита основно на приходите от предварителните продажби. 

Как да избегнем рисковете?

Потенциалният риск при покупката на жилище, част от проект в процес на изграждане, може да бъде минимизиран чрез проучване на инвеститора и подизпълнителите на проекта. Проучете тяхното портфолио и история, и потърсете съдействие от компетентен брокер, който да ви съдейства в процеса. 

Сред най-перспективните нови проекти на жилищния пазар у нас е жилищна сграда AMALIA - нов проект от доказан във времето инвеститор. Разположена е в ж.к. "Овча купел 2", един от най-перспективните райони в столицата за покупка на имот ново строителство и на изключително комуникативна и удобна локация - на около 15 минути от центъра на града. В непосредствена близост могат да бъдат открити супермаркети и магазини, а метростанция "Овча купел 2" се намира на около 500 м от AMALIA, с което районът осигурява бърз и лесен достъп до входовете и изходите на града, както и до различни точки на столицата. На пешеходно разстояние се намират ясли, детски градини, училища, висши учебни заведения, хипермаркети, медицински и търговски центрове.  
На фона на забързания и динамичен живот в София, кварталът предлага спокойствие и тишина, както и гледка към планина Витоша.  

Проектът впечатлява с просторните апартаменти, които предлага на купувачите, като те могат да избират от едностайни, двустайни и тристайни жилища. Модерната визия на проекта, функционалното разпределение, което предлага, както и просторни стаи и добри изложения, с преобладаващи южни такива е сред неговите водещи предимства. Собствениците на имоти могат да се възползват и от удобствата на вътрешния двор с детски кът. Сградата е с ТЕЦ и три асансьора. 

Водещо предимство на проекта е възможността за разсрочено плащане, като покупката се осъществява без комисиона за купувача, а проектът е без индексация в срока на договора. 

Брокерите на АДРЕС ще ви съдействат и при необходимост от съдействие за ипотечен кредит. 
 

Какво означава покупка „на зелено“ през 2025–2026 г.? 

Покупка „на зелено“ означава придобиване на имот още на ранен етап от строителството – често преди първата копка или при наличие само на проектна документация и начален фундамент. Този тип сделки се улесняват от по-строги изисквания към инвеститорите и по-добра регулация на строителния процес, което повишава доверието на купувачите.  

Процесът обикновено се стартира с подписване на предварителен договор, а плащанията се разпределят на етапи, съобразени с напредъка на строежа. Купувачът получава възможност да избере между жилищата в сградата и да договаря индивидуални промени по разпределение и материали. Въпреки че покупката на зелено продължава да носи определен риск, през 2025–2026 г. тя остава популярна заради по-ниската цена и възможността за по-висока възвръщаемост. 

Основни етапи при покупка на жилище на зелено (Акт 14, Акт 15, Акт 16) 

Акт 14 отбелязва завършването на грубия строеж – това е моментът, в който сградата вече има стени, покрив и основни конструкции, но интериорът все още не е довършен. На този етап купувачите често подписват допълнителни споразумения за индивидуални промени и частично плащат сумата по предварителния договор. 

Акт 15 се издава, когато сградата е завършена технически и е готова за въвеждане в експлоатация, но все още няма окончателно разрешение за ползване. Този етап показва, че строителството е напреднало значително и позволява на купувача да планира окончателното обзавеждане. 

Акт 16 е ключовият документ за въвеждане в експлоатация, удостоверяващ, че имотът отговаря на всички законови и строителни изисквания. След неговото издаване купувачът може официално да се нанася и да получи нотариален акт за собственост, а финансовите плащания към строителя обикновено се финализират. 

Какви документи да проверим преди подписване на предварителен договор? 

Преди подписването на предварителен договор за покупка на имот „на зелено“ е от значителна важност всички документи да бъдат изрядни. Основно внимание трябва да се обърне на правоспособността на инвеститора, разрешението за строеж и собствеността на терена, както и на проектната документация и скиците на апартаментите и общите части. Така купувачът се защитава от възможни спорове и рискове, свързани с незаконно строителство или претенции върху земята. 

Също така е важно внимателно да се прегледа самият предварителен договор, като се обърне внимание на клаузите за плащане на етапи, сроковете за завършване, правата за промени и неустойките при забавяне. Ако плащанията се извършват на етапи, добре е да се изискат финансови гаранции – банкови гаранции или депозитни сметки, които защитават внесените средства. 

Как да проверим инвеститора и да избегнем рискове? 

Проверката на инвеститора е ключова стъпка при покупка на имот „на зелено“ и може да предотврати значителни рискове. Фундаментална стъпка от този процес е проверката в Търговския регистър за собствеността на фирмата, нейния правен статут и история на реализирани проекти. Добре е да се проучи и репутацията на строителя сред клиенти и брокери, както и дали има активни съдебни спорове или финансови проблеми. 

Друг важен аспект е наличието на завършени предишни проекти и отзиви за тяхното качество и спазване на срокове. Сключването на договор с инвеститор, който предлага банкови гаранции за внесените суми и ясен график на плащанията на етапи, също намалява риска. Така купувачът получава сигурност, че строителството ще бъде завършено и че инвестицията му е защитена. 

Може ли да купим жилище „на зелено“ с ипотечен кредит? 

Покупката на жилище „на зелено“ с ипотечен кредит е възможна, но процесът има някои особености. Банката обикновено отпуска финансиране на етапи, съобразени с напредъка на строежа – частично при подписване на предварителния договор, друга част – след Акт 14 или Акт 15. Това позволява на купувача да не плаща цялата сума наведнъж и да разпределя финансовия натиск във времето.  

Важно е да се има предвид, че банките изискват добра документация за имота и инвеститора, както и правно оформени гаранции за внесените средства. Често се изисква и оценка на бъдещия имот, която да потвърди стойността му след завършване на строежа. С правилната подготовка ипотечният кредит прави покупката „на зелено“ по-достъпна и сигурна за купувача. 

Защо работата с агенция минимизира риска при покупка на зелено? 

Работата с лицензирана агенция за недвижими имоти значително намалява риска при покупка на имот „на зелено“, тъй като имотните експерти притежават богат опит в проверката на инвеститори, изрядността на документите и строителните проекти. Това осигурява на купувача допълнителна гаранция, че сделката е легитимна и сигурна. Освен това, професионалните брокери могат да посочат потенциални проблемни зони, които човек, който е извън имотната сфера, може да пропусне –  законови ограничения или нередности в разрешителните за строеж. 

В допълнение, агенциите предоставят и юридическа помощ при договаряне на условията по предварителния договор и плащанията на етапи, което увеличава финансовата сигурност на купувача. Чрез тях купувачът получава достъп до проверени и надеждни проекти, както и съдействие при комуникацията с инвеститора, което намалява чуството за несигурност и риска от нежелани обстоятелства по време на строителството.