Предварителен договор при покупка на имот: какво задължително трябва да съдържа?

Покупката на имот е едно от най-значимите финансови решения в живота на човек. Преди да стигнете до нотариуса и да подпишете окончателно документът за прехвърляне на собствеността, обаче, почти винаги се преминава през една междинна, но изключително важна стъпка – предварителният договор. Именно той урежда отношенията между купувач и продавач в периода на подготовка и дава правна сигурност и на двете страни. Какво трябва да съдържа и как да се предпазите от неприятни изненади? 

Нужен ли е предварителен договор при покупка на имот? 

Технически погледнато, предварителният договор не е законово задължителен.  

На практика обаче това рядко е възможно, тъй като между постигането на съгласие за покупко-продажба и финалното изповядване пред нотариус минава време. През него купувачът набира финансиране, банката извършва оценка, проверяват се документите на имота и се изчиства евентуална ипотека или задължение. 

Предварителният договор запазва имота за вас и фиксира условията, по които ще се сключи сделката. Без него продавачът може да получи по-добра оферта и да се откаже, а вие да останете без нищо. Освен това, ако сте платили капаро без писмен договор, доказването на претенции пред съд е изключително трудно. Накратко – предварителният договор не е задължителен по закон, но на практика той е силно препоръчителен. 

Същност на предварителен договор за покупко продажба на имот 

Документът представлява споразумение, с което страните по сделката се задължават да сключат в бъдеще окончателен договор за покупко-продажба пред нотариус. Важно е да се подчертае, че този документ не прехвърля собствеността върху имота – това става едва с подписването на нотариалния акт. Съгласно чл. 19 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), той поражда единствено задължението за сключване на главния договор.  

Ключови клаузи в предварителен договор за покупка на имот 

За да бъде валиден и изпълним, договорът трябва да съдържа всички аспекти на окончателния договор. Липсата на съществени елементи може да го направи невалиден. Основните елементи включват: точна идентификация на страните (имена, ЕГН, адреси), детайлно описание на имота (идентификатор, адрес, площ, граници), точно определена цена, срок за сключване на окончателния договор и подписи на страните. Препоръчително е договорът да бъде нотариално заверен, защото това удостоверява датата на сделката и защитава страните при евентуален отказ на една от тях да се яви пред нотариуса в уговорения срок. 

Описание на обекта, цена и срокове за окончателен договор 

Индивидуализацията на имота трябва да бъде безупречна, за да няма съмнение в реалните му характеристики. Ако проектът все още е в строеж и все още няма кадастрален номер, се описва точният му идентификатор според архитектурния план (етаж, номер, предназначение, разпределение). Цената е задължителен елемент – без нея договорът обикновено се счита за непълен и невалиден. От решаващо значение е срокът за сключване на окончателния договор. Това трябва да бъде конкретна календарна дата или ясен период.  

Неустойки и условия за прекратяване на споразумението 

Най-често срещаният способ за обезпечаване на задълженията в предварителния договор е задатъкът (т. нар. капаро). Той изпълнява три основни функции: на първо място – доказателствена – удостоверява, че страните са постигнали съгласие и договорът е сключен, без това да замества изискваната от закона форма за валидност на сделката. Второ – обезпечителна – стимулира страните да изпълнят задълженията си, тъй като неизпълнителят рискува да загуби дадената сума. Трето – обезщетителна – съгласно чл. 93, ал. 2 от ЗЗД, изправната страна може да задържи задатъка (ако неизпълнителят е този, който го е дал) или да получи двоен размер (ако неизпълнителят е този, който го е получил). Това е клауза, която силно дисциплинира страните.  

Освен това, могат да се уговорят и неустойки за забава (например за забава на строителството или забава на купувача с довнасяне на средствата), както и лихви върху просрочени задължения. С включването на клауза за неустойка страните се споразумяват, че ако една от тях не изпълни задълженията си по виновен начин, тя дължи на насрещната страна предварително определен размер на обезщетение. Особеното в този случай е, че нейният размер не е обвързан с реално настъпилите вреди – тя може да бъде както по-висока, така и по-ниска от тях. 

Подготовка на предварителен договор за покупко продажба 

Най-съществените стъпки от подготовката са извършването на задълбочена проверка на продавача и имота. Това включва: изискване на актуална скица и свидетелство за тежести от Имотния регистър,  с оглед на това да се провери дали имотът не е под възбрана, ипотека или не са налице запори, проверка на данъчните оценки, както и проверка самоличността на продавача и документите за собственост. При сделка за покупко-продажба на имот ново строителство е задължително да се провери дали продавачът има разрешение за строеж и с какъв статут е сградата.  

Как да се предпазим от рискове преди нотариалното изповядване? 

Периодът между предварителния и окончателния договор крие рискове като отказ на продавача, двойна продажба или скрити тежести върху имота. Извършването на проверка в Имотния регистър за ипотеки, възбрани или запори е най-сигурният начин за минимизиран на рисковете, свързани с процеса: преди подписване на предварителния договор и непосредствено преди нотариалния акт. Второ, предварителният договор не е задължително да бъде нотариално заверен, но това силно се препоръчва, защото удостоверява самоличността на страните и точната дата на подписване. Най-ефективната защита обаче е вписването на предварителния договор в Службата по вписванията – то не прехвърля собственост, но оповестява на всички, че има сключен договор за имота, и фактически пречи на продавача да го продаде на друго лице. Освен това, включете в договора декларация от продавача, че имотът е свободен от тежести, превеждайте задатъка по банков път и най-важното – винаги се консултирайте с адвокат преди подписване.