Всичко, което трябва да знаете за един имот в регулация

Обновена:1.12.2025г.

Знаете ли какво представляват имотите в регулация и как се позиционират на пазара? Прочетете повече по темата в тази публикация!

Какво представлява имот в регулация? 

Терминът регулация обозначава предназначението на имота, неговия статут, дали той попада на територията на съответното населено място и дали в тези граници фигурира влязъл в действие подробен устройствен план (ПУП) и общ устройствен план (ОУП).
Урегулирането на поземления имот или закупуването на вече урегулиран парцел е на практика задължително. Това е практически единственият предвиден в българското законодателство начин строежът да е законен и да нямате проблеми при сключване на сделки с имотите върху този парцел в бъдеще.
Урегулиране на поземлен имот означава самото определяне на границите и предназначението на имота така, както е предвидено в чл. 14 от ЗУТ и по време на този процес се дефинират конкретните граници на парцела, като например, с лице към улица, път или алея, страничните му граници и тези в далечната част на имота към съседните парцели.    
Освен това, се регламентира точното му предназначение, като какви дейности са допустими за извършване в имота и какво застрояване може да бъде направено.
Важно е да се отбележи, че урегулирането на поземления имот се прави само веднъж. Промени в ПУП могат да се правят в някои строго определени от законодателството случаи като промяна на предназначението на земята или съдебна делба на УПИ.

Детайли за имотите в регулация

От гледна точка на самото застрояване, урегулирането на имота определя по какъв начин да се случва то. Да бъде свободно, свързано или групово, височината и етажността на допустимото застрояване, ограничителните (линиите, до които застрояването е допустимо) и задължителните (границите, където задължително се застроява) му очертани.
Следва да се пресметнат някои показатели на застрояването, като например, колко процента от парцела да бъдат застроени, колко процента да се усвоят, каква да бъде интензивността на застрояване, колко процента да бъде минималната незастроена площ, а също така колко процента от дворната площ трябва да бъде задължително озеленена.

Правила при имотите в регулация 

На първо място е задължително да разберете какво е предназначението на вашия имот, ПИ или УПИ. Ако имуществото е извън регулация, за неговото урегулиране е необходимо да се изготви ПУП, в съображение с местната устройствена зона и показатели.
Освен статута е нужно да проверите дали земята фигурира в кадастралната карта, дали са налични всички необходими битови комуникации като водоснабдяване, електричество, канализация, а ако ще изграждате подземни нива е необходимо да се направи и геоложко проучване.
Също така се извършват и ред юридически процедури за законовото упълномощаване на имуществото. Необходимо е да се обследва собствеността поне 10 години назад, като за целта се изискват от продавача документи за собственост, удостоверения за наследници, удостоверения за брак, документи на фирмата (при юридически лица). Проверка може да се извърши и в електронния имотен регистър, както и в Имотния регистър към Агенцията по вписвания.
Изисква се от продавача и удостоверение за тежести за 10 години назад. Паралелно се прави проверка в електронния имотен регистър.

Покупка или продажба на имот в регулация 

Ако сте решили да започнете строителството на своя дом, тогава сте наясно, че първата ви задача е покупката на парцел. Както споменахме вече, важно е да се вземат под внимание някои особености, за да може да сте спокойни, че теренът, който сте си избрали, е подходящ.

Регулацията е от ключово значение за разрешението за бъдещо застрояване и предназначение на вашия имот. Парцелите в регулация ви дават възможност да изберете къде конкретно ще се намира и как точно ще изглежда вашия нов дом.  

Задължително трябва да проучите добре избрания от вас парцел, като има няколко начина да разберете дали вашият имот е УПИ. Може да посетите местната община и да заявите издаването на имотна скица, в която са описани различните характеристики на имуществото. Тази процедура може да се извърши и онлайн през сайта на Агенция по геодезия, картография и кадастър (АГКК).

Ако земята е в регулация, вие трябва да проверите в съответната община какви са показателите на застрояване, които са предвидени в общата регулация. Също така е нужно да се провери дали регулацията е приложена или не. При всички случаи е необходимо да се изготви подробен устройствен план с план за застрояване. Ако земята е извън регулация, трябва да говорите с главния архитект дали е достатъчно да има частичен устройствен план с план за застрояване за парцела ви. При положителен отговор, трябва да отправите искане за изработването на такъв частичен план. След това, трябва да се снабдите със виза за проектиране, която се заверява на мястото, посочено в нея.

Желателно е да се провери деклариран ли е имота и на името на всички собственици ли се води. Неправилното деклариране на имота или липсата на деклариране съответно ще забави изваждането на удостоверение за данъчна оценка, респективно и сделката по покупко-продажбата.

Предварителен график се изготвя от специализирана фирма и дава ясна представа за реалните срокове за реализиране на обекта. Предварителния бюджет и график помагат за коректното изчисляване на възвращаемостта на инвестицията и нейната рентабилност.

Ако продавате например идеални части от парцел или земеделска земя, трябва всички съсобственици да са съгласни да продадат имота. Може да упълномощите един от съсобствениците да преговаря с купувачите и да действа по снабдяването с документи и така ще улесните сделката.

Необходимо е да си набавите всички документи, които се изискват за продажбата. За снабдяването с някои от документите, които ще ви легитимират като собственик на имота, се изисква технологично време, така че е добре да не действате в последния момент.

Какъв е процесът на регулация на един имот?

Урегулирането на имот е процедура, която трябва да бъде извършена от специалист. Това е така, защото при желание за строителство, регулацията е необходимост и е от особена важност за бъдещите инвестиционни намерения на собственика на имота. 
За урегулиране на парцела е необходимо да подадете в общината по местонахождение следните документи:
>  Заявление;
>  Схема на обекта;
>  Документ за собственост или предварителен договор за покупко-продажба;
>  Удостоверение за наследници, ако става въпрос за парцел, получен по наследство;
>  Ако строежът засяга съседни територии – разрешение от собствениците им;
>  Платежен документ;
>  Описание на намеренията на собственика относно предназначението на обекта.

Съвети при регулация на имот
 

От изключителна важност е да бъдат конкретно и коректно определени регулационните линии на имота, тъй като недоброто извършване на процедурата често крие опасности за създаване на междусъседски проблеми. На по-късен етап, например, при намерения за сключване на сделка с имота, и ако не сте уредили регулацията със съседите, трудно бихте могли да сключите сделка за продажбата му. При осъществяването на самата процедура по урегулиране е важно да се спазват всички разпоредби в Закона за устройство на територията.

Как се вкарва имот в регулация – основни стъпки и документи 

Първата стъпка е да се провери дали имотът вече не е в регулация. Това може да стане чрез скица от АГКК или чрез справка в общината, където се намира парцелът. В скицата ще бъде отбелязано дали имотът попада в регулационен план. Ако имотът е извън регулация, е необходимо да се изработи Подробен устройствен план (ПУП) – план за регулация и застрояване (ПРЗ). 
Този план определя: 

>  границите на имота в урбанизираната територия; 

>  начина на застрояване (височина, плътност, отстояния); 

>  достъпа до улица и инфраструктура. 

ПУП се изработва от лицензиран архитект или урбанист, който има право да работи по устройствено планиране. 

След като проектът за ПУП е изготвен, той се подава в общината, придружен от: 

>  заявление от собственика; 

>  нотариален акт или друг документ за собственост; 

>  скица на имота от кадастъра; 

>  виза за проектиране (ако е приложимо); 

>  доказателства за собственост на съседните имоти (в определени случаи). 

Общината извършва проверка на проекта и го съгласува с всички необходими институции – ВиК, електроразпределително дружество, пожарна и др. 
След това проектът се обявява публично, за да могат заинтересованите страни (напр. съседи) да подадат възражения в 14-дневен срок. 

След разглеждане на всички становища и евентуални възражения, кметът на общината одобрява ПУП със заповед. Тази заповед се публикува и влиза в сила след изтичане на срока за обжалване (обикновено 14 дни). От този момент нататък имотът вече официално е в регулация и може да се използва за строителство съгласно предвижданията на плана. 

След влизането в сила на регулацията, собствениците трябва да подадат документите в АГКК, за да се актуализира кадастралната карта и имотът да се отрази като урбанизиран. 

Колко струва вкарването на имот в регулация 

Цената за вкарване на имот в регулация може да варира значително в зависимост от местоположението, големината на парцела и сложността на процедурата. Въпреки че няма фиксирана държавна такса за целия процес, има няколко основни разхода, с които трябва да се съобразите. 

Най-голямата част от сумата отива за изработване на ПУП от лицензиран архитект или урбанист. 
Обикновено цената зависи от: 

>  площта на имота; 

>  броя на засегнатите имоти (ако се прави улична регулация); 

>  дали се изготвя само план за регулация или и план за застрояване. 

Ориентировъчно цена е от 800 до 3000 лв., в зависимост от сложността и местоположението. 

След изготвяне на проекта, общината начислява такса за разглеждане и одобряване на ПУП, както и такси за обявления и съобщения до съседите. Ориентировъчно сума е от 100 до 400 лв., според наредбите на съответната община. 

При необходимост проектът трябва да бъде съгласуван с различни институции – ВиК, Енерго, пожарна безопасност и др. Ориентировъчно сумата е между 100 и 300 лв., в зависимост от броя на съгласуванията. 

Преди и след одобряване на ПУП се прави геодезическо заснемане от инженер-геодезист. Цената варра между 300 и 800 лв. След това следва и актуализация в кадастъра, която също има своя административна такса. 

Вкарването на един имот в регулация обикновено струва между 1200 и 4000 лв., в зависимост от: 

>  размера и местоположението на имота; 

>  броя на засегнатите страни; 

>  цените на проектантите и общинските такси. 

Важно е да имате предвид, че в по-малки населени места разходите може да са по-ниски, докато в големи градове като София, Пловдив или Варна сумата често надхвърля 4000–5000 лв. 

Какви са ползите от имот в регулация 

Вкарването на един имот в регулация не е просто административна формалност – то е стъпка, която значително повишава стойността, функционалността и сигурността на собствеността. Урегулираният имот (т.нар. УПИ) има ясно определени граници, достъп до инфраструктура и правна възможност за застрояване. Ето основните ползи: 

Най-голямото предимство е, че само имоти в регулация могат да бъдат застроявани съгласно устройствените планове. Това означава, че можете да: 

>  получите разрешение за строеж; 

>  изградите жилищна, търговска или индустриална сграда; 

>  развиете имота си като инвестиционен проект. 

Без влизане в регулация строителството е невъзможно, дори и да притежавате земята. 

Регулацията гарантира, че имотът има уличен достъп, както и възможност за включване към основни мрежи – вода, електричество, канализация и газ. Това прави имота реално използваем и удобен за обитаване или бизнес дейност. 

Регулационният план фиксира точните граници и отстояния между съседни имоти. Това намалява възможността от спорове за територии, огради и достъп. 
Освен това, имотът се вписва коректно в кадастъра и става лесно прехвърляем при продажба или наследяване. 

Банките и финансовите институции приемат урегулираните имоти като по-надеждно обезпечение. Това означава, че можете: 

>  по-лесно да получите ипотечен кредит; 

>  да финансирате строителство или ремонт; 

>  да развиете имота си с подкрепата на инвеститори. 

Какво да проверим преди да купим имот в регулация 

На първо място, проверете документа за собственост – нотариален акт, дарение, наследство или друг документ, доказващ, че продавачът е законен собственик. Важно е да няма други съсобственици или съдебни спорове. След това изискайте скица на имота и копие от подробния устройствен план (ПУП), за да се уверите, че парцелът наистина е в регулация и границите му съвпадат с кадастралната карта. 

Следващата стъпка е да проверите възможността за строителство. Не всеки имот в регулация може да бъде застроен веднага – това зависи от предвижданията на ПУП и конкретните параметри на застрояване (плътност, височина, предназначение). Добре е да се консултирате с архитект, който може да потвърди какво реално може да се изгради върху имота. 

Също така е важно да установите дали имотът има достъп до път и инфраструктура – ток, вода, канализация и възможност за присъединяване към тях. Липсата на инфраструктура може да означава допълнителни разходи и забавяне на бъдещи строителни планове. 

Накрая, направете справка в Имотния регистър за тежести и ограничения – ипотеки, възбрани, съдебни спорове или сервитути, които биха могли да ограничат правото ви на собственост или строителство.