С поскъпването на жилищата растат и наемите за тях

С поскъпването на жилищните имоти в последните три години цените на наемите също отбелязаха значителен ръст. Тенденцията е особено видима в столицата, която продължава да привлича хора от провинцията, търсещи реализация на гладния за кадри и предлагащ по-високо от средното за страната заплащане пазар на труда. В същото време въпреки усещането за масово ново строителство все още има глад за качествени жилища, но на по-достъпни цени.

Независимо от склонността на банките, поне засега, да отпускат изгодни ипотечни кредити, много от търсещите жилище излизат на пазара на наеми. Показателно е, че някои от новите проекти за жилищни сгради или за комплекси от затворен тип специално се рекламират с предвидените по-малки апартаменти, предлагани с инвестиционна цел. Това са жилища, които се купуват именно с цел да бъдат отдавани под наем и да носят доход на собствениците си.

По наблюдения на агенцията за недвижими имоти "Адрес" например ръстът при наемните цени само в първата половина на 2018 г. в някои квартали на столицата достига до 20%. Спекулациите, свързани с по-високите цени на жилищните имоти, също се отразяват върху преценката на наемодателите и понякога водят до сериозно завишаване на офертите за наем, коментираха от агенцията за в. "Сега".Най-високи са наемите в по-привлекателните квартали като "Лозенец", Център, "Младост", "Гео Милев", "Стрелбище". Те са и сред най-предпочитаните райони за живеене в столицата. Там цените за наем за двустаен апартамент надвишават 810 лв., докато за тристаен достигат дори над 1200 лв. Традиционно търсени са и кварталите в близост до развитите офис зони - около "Бизнес парк София", "Цариградско шосе" и "Парадайз център", допълват от "ЕРА Недвижими имоти". Поскъпването следва повишаващите се средни доходи, движени нагоре основно от ИТ и аутсорсинг секторите, икономическия ръст в столицата, както и активния пазар при жилищата, който често влияе на собствениците при определянето на наема за апартамента си. От агенция "ЕРА Недвижими имоти" също обясняват покачването на наемите с повишеното търсене заради неспиращата вътрешна миграция от по-малките градове към столицата поради търсене на по-добре платена работа и образование.За миналата година средният ръст в цената на жилищата в столицата бе близо 9% но макар да има влияние, поскъпването на имотите невинаги е обвързано с увеличаване на наемите. От "Адрес" дават пример със софийския квартал "Овча купел", където се наблюдава осезаемо увеличение на цените за продажба, но това не се отразява и при наемите. Причината е, че при покупката на имот се взема предвид перспективата на локацията в дългосрочен план, докато при наемите е важна моментната картина. Въпреки че в "Овча купел" и други квартали по протежение на третия лъч на метрото предстои изграждането на метростанции, промяна в наемите може да се очаква едва след като транспортната мрежа бъде завършена.Не само в столицата, но и в другите големи икономически центрове пазарът на наемите е динамичен. В Пловдив, Варна и Бургас също има поскъпване през 2018 г., но то не достига темповете в столицата, твърдят брокери.

Като цяло наемите за новопостроените имоти със съвременно обзавеждане на едностайните и двустайните жилища се покачват плавно във всички населени места. Въпреки че големите градове са лидери по ръст, поскъпване на наемите се забелязва и в градове с под 100 000 жители, отбелязват от "ЕРА Недвижими имоти".

Какви са най-търсените жилища под наем и доколко потенциалните клиенти са склонни да приемат нарастващите оферти? Най-често се залага на едностайни жилища при цени в рамките на 400 лева на месец. Но тъй като те са с най-малко предлагане, се налага наемателите да увеличат бюджета си, въпреки че търсят имоти на цени под пазарните. Това води до сделки в диапазона 500-600 лв. Семействата търсят двустайни жилища при цени около 600 лева, но успяват да наемат апартамент за 700-900 лева. Едновременно с това се наблюдава тенденция за постепенно сближаване в наемните цени между обикновените и луксозните имоти.През 2019 г. експертите очакват наемните цени за малките имоти в големите градове да продължат да се покачват плавно заради по-голямото търсене. "Задържане може да наблюдаваме през следващите години - ако продължи строителството на нови сгради със същото темпо, както досега" обобщава Антон Андонов, директор на "ЕРА Недвижими имоти" в България.

Интересна тенденция е все по-честото търсене на апартаменти под наем в платформи за онлайн продажби като OLX. По данни на сайта търсенето на обяви за жилища под наем през 2018 г. се е увеличило с 86%. От компанията отчитат 59% ръст на търсенето на апартаменти за продажба, 45% на къщи и вили и 38% за наем на магазини. Средната цена за наем на тристаен апартамент в София е 990 лв. според предлагането в платформата.Освен покачването при жилищата се забелязва и значителен ръст при търговските обекти.Средните наеми на офис площите на столичния булевард "Витоша“ са продължили да растат и през четвъртото тримесечие на 2018 г. и вече достигат 52 евро на кв. м, сочи докладът "ДНК на недвижимите имоти“ на консултантската компания Cushman&Wakefield.

Наемите на централната улица в София са се покачили с 4% през четвъртото спрямо третото тримесечие на 2018 г., а годишният ръст достига 8.3%. Булевард "Витоша“ е на трето място както по тримесечен, така и по годишен ръст на наемите сред изследваните от компанията 46 централни улици в големи градове в Европа. "Шан-з-Елизе“ в Париж остава най-скъпата улица на Стария континент със среден наем от 19 хил. евро на кв. м, сочат данните на компанията.

По данни на "Фортън" наемите на офис площи в централните части на София се запазват без промяна през четвъртото тримесечие на ниво от 15 евро на кв. м. Доходността също остава непроменена - 7.7% годишно.

ДОХОДНОСТ

Скорошни данни на изданието Global Property Guide показват, че столицата заема второ място в Европа по доходност от наеми. София отстъпва само на естонската столица Талин, където средната годишна доходност от наеми е 6.64%, докато в българската столица е 6.24%. Heпocpeдcтвeнo cлeд София ce нapeждa Букурещ c гoдишнa дoxoднocт нa нaeмитe в paзмep нa 6.07%. Като цяло анализът показва, че доминират столици предимно от страни в Цeнтpaлнa и Изтoчнa Eвpoпa. C нaд 5% дoxoднocт oт нaeми cа още Bapшaвa, Зaгpeб, Бyдaпeщa, Люблянa. B дънoтo нa ĸлacaциятa са cтpaни oт Зaпaднa Eвpoпa ĸaтo Австрия, Италия, Великобритания и други. На пocлeднo мяcтo е класирана Typция, представена от Истанбул, с доходност под 2%.

София има нужда от 12 000 до 15 000 нови апартамента на година

През миналата година в София са завършени със 107% повече жилища спрямо предходната 2017 г., сочат данни на Националния статистически институт (НСИ). Започнало е и строителството на почти 8 хил. жилища, което е с 63% повече спрямо 2017 г. Въпреки значителното повишаване в определени райони търсенето продължава да надхвърля предлагането. В София са нужни между 12 и 15 хил. жилища годишно, обобщи през миналата седмица Асен Чавдаров от Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП). Мудната организация и бездействието на администрацията обаче спъват инвеститорите. В резултат на пазара няма достатъчно предлагане, а цените на жилищата вървят нагоре, обясняват от асоциацията.

Все по-отчетлива е тенденцията да се увеличава броят на жилищата в една сграда. Причината е в стремежа към по-мащабни проекти, които позволяват по-ниска себестойност на строителството и предлагане на по-достъпни цени. "Реализирането на една по-голяма сграда в сравнение с няколко проекта с по-малко жилищни единици облекчава частично административната тежест. Това заедно с по-ниските разходи и икономиите от мащаба предопределя до голяма степен решението при проектирането. В резултат се открива възможност да влагаме повече средства в заобикалящата инфраструктура“, уточнява Ивайло Митев от НАСП.

При покупките на имоти преобладава предлагането на двустайни и тристайни апартаменти. При избора си купувачите търсят по-добра социална среда, добра функционалност. Все по-голямо е и търсенето на паркомясто към имота. Потребността от осигурено паркиране при покупка на жилище води дори до промени в проектирането на сградите. "В повечето нови проекти търговските площи на партерните етажи вече са заменени с гаражи, а пространството за паркиране се усвоява оптимално чрез допълнителни механизми за паркиране на повече от един автомобил на едно място“, допълва Митев.

ПРОГНОЗА:

За тази година се очаква ръст на цените на жилищата в рамките на 5%, прогнозират от асоциацията. Основна причина за това ще е изоставащото предлагане в период на продължаващо търсене. "За последните 3 години годишният ръст е 7.5%, породен от липсата на проекти за периода 2008-2016 г., и времето, необходимо за реализация на започнатите нови сгради. Постепенно виждаме как недостигът се преодолява, в резултат на което ръстът на цените на имотите ще се забави“, пояснява Асен Чавдаров. Търсенето на ново строителство също ще расте през тази година, като се има предвид състоянието на стария сграден фонд.

Конкуренция

Платформите за споделени жилища като Airbnb набират все по-голяма скорост и у нас. Доста силен ръст при този вид платформи има в София, където обявите са хиляди. Причината е по-голямата печалба в сравнение с традиционния наем. Брокери твърдят, че именно тези платформи са един от факторите, стоящ зад немалкия ръст на наемите в последно време.

България обаче все още изостава в предлагането на споделени жилища. Bъпpeĸи че имaт пpинoc за пpивличaнeтo нa пoвeчe тypиcти, тe вече пpeдcтaвлявaт зaплaxa зa xoтeлиepcĸия бизнec нa някои пазари, като Aтинa, Бyдaпeщa и Πpaгa. Това сa eвpoпeйcĸитe cтoлици, в ĸoитo е нaй-гoлям пpoцeнтът на имoтитe, които ce oтдaвaт зa ĸpaтĸocpoчeн нaeм пpeз плaтфopми зa cпoдeлeни жилищa. B тpитe гpaдa пoвeчe oт пoлoвинaтa aпapтaмeнти мoгaт дa бъдaт нaeти зa ĸpaтĸocpoчeн пepиoд, coчaт скорошни дaнни нa ĸoнcyлтaнтcĸaтa ĸoмпaния Аrbіtrаgе Rеаl Еѕtаtе. Нa пъpвo мяcтo e чeшĸaтa cтoлицa c дял нa тoзи тип жилищa oт 56%. Следват я Aтинa и Бyдaпeщa c дял oт 53 и 50%. Бapceлoнa също е сред лидерите (49%), както и Maдpид (48%) и Лoндoн (46%). В cĸaндинaвcĸитe дъpжaви делът на този тип имоти e доста по-ниcъĸ - зa Koпeнxaгeн и Cтoĸxoлм тoй e в paмĸитe нa 9.6 и 10.5 нa cтo.