Разчитане на скица на имот: стъпка по стъпка

Обновена:19.11.2025г.

Скица на недвижим имот е един от необходимите документи, които ще ви потрябват  за извършването на всякакви разпоредителни сделки с имота, като покупко-продажба, дарение, ипотека и други.
Научете всичко за скицата на имот - какво представлява, кога ни е нужна и как се изкарва от нашите опитни брокери на недвижими имоти!

Какво представлява скицата на имот?

Скица на имот представлява схема на обекта с мащабиране най-често в пропорции 1:1000 или 1:500. В рамките на документа са подробно описани и изобразени различни идентификации и измервания, като разположение спрямо терена, други обекти в съседство, пътища, площ, брой нива и много други.
Обозначението върху документа е чрез специфични символи, които не всеки обаче знае как да разчете.

Къде се вади скицата на имот?

Процесът на издаване на схемата следва няколко основни стъпки, които с годините са улеснени чрез възможности за онлайн справки и заявления. На първо място трябва да направите справка в Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК) дали имотът фигурира във влязла в сила кадастрална карта. Тази проверка се извършва в регионалните офиси на Службата по геодезия, картография и кадастър (СГКК) в областните градове на страната.
В случай, че имуществото не се намира на такава територия, ще трябва да потърсите най-близката общинска техническа служба, която може да издаде вашата скица на имот. Ако обектът се намира на място извън регулация, без активна кадастрална карта, трябва да посетите местната Общинска служба по земеделие за издаване на чертежа.
Ако имотът  не попада на територия с влязла в сила кадастрална карта, скица може да се извади от техническата служба на общината в която се намира.
Ако имотът попада на територия извън регулация и без влязла в сила кадастрална карта, скица може да се издаде от Общинската служба по земеделие, в която се намира по местонахождение.
Срокът за изпълнение на заявка от Служба по геодезия, картография и кадастър (СГКК) за издаване на кадастрална скица на недвижим имот е както следва:
Обикновената поръчка отнема 14 дни. Таксата за изпълнение варира в зависимост от това дали имотът се намира в урбанизирана или неурбанизирана територия. 
Бързата поръчка за изваждане на скица е със срок от 3-4 дни.
Правоспособните геодезисти и нотариусите имат възможност да ви издадат скица за срок по-малък от 24 часа, но е необходимо да е вписан правилният собственик в кадастралния регистър - ако не е, отразяването му в системата е ръчно и отнема 4-5 дни.
Скиците могат да бъдат извадени само от собствениците на дадения имот или от трето лице с нотариално заверено пълномощно, със заявление, документ за самоличност, като трябва да приложат и копие от документа за собственост.
Издадените скици, независимо от датата на издаването им, са валидни до настъпване на изменение в данните за имота, за който е издадена скицата.

Как се подава заявление за скицата на имот?

Необходимите документи за издаване на скица на поземлен имот са заявление по образец от Агенцията по геодезия, картография и кадастър, като то може да бъде свалено от интернет страницата на Агенцията. Също така, ксерокопие на документ, удостоверяващ правото на собственост върху имота, за който се подава заявлението, като например нотариален акт, на който трябва да присъства  “вярно с оригинала” на всяка страница от копието, както и подписи на подателя. Също и документ за платена такса за услугата.

Кога ни трябва скица на имот?

Скица се изисква и при подаване на заявление за допускане до градоустройствена процедура, издаване на виза за проектиране, одобряване на инвестиционен проект, като и за всички други дейности описани в ЗУТ, свързани с недвижимия имот.

Какво означават символите на имотната скица?

В зависимост от типа и локацията на имота, на схемата могат да фигурират множество условни знаци, които обозначават различните физически обекти, природни и инфраструктурни особености и характеристики на имуществото. Тези знаци се поместват в няколко основни категории:

>>  Геодезическа и снимачна основа на обекта;
>>  Знаци, обозначаващи особености в рамките населени места;
>>  Промишлени предприятия и комунални съоръжения;
>>  Железопътни линии;
>>  Шосета, пътища и пътеки;
>>  Хидрография и хидрографски съоръжения;
>>  Мостове и бродове;
>>  Граници и огради;
>>  Растителна и почвена покривка;
>>  Релеф;
>>  Комбинирани условни знаци.

Във всяка от тези групи присъстват множество символи, които са обозначени със своя специфичен номер и начин на изобразяване, като към документа може да има и приложена легенда за разчитането им.

Умението как да разчитаме и разбираме съдържанието на схемата е от съществено значение, тъй като тя ни предоставя ключова информация за географската и правна структура на собствеността ни. Способността да интерпретираме описаното в документа ни позволява да сме наясно с като границите, размерите и разположението на имота, както и да разпознаем всякакви възможни ограничения или пречки пред перспективите за развитие. Това умение е от огромна полза за всеки собственик, особено в случаите, в които планирате да изградите или преустроите недвижимото си имущество.

Какво трябва да знаем за комбинираната скица на имот?

"Комбинирана скица" е скица, в която са отразени съвместените данни от два или повече източници, например кадастрална карта, кадастрални планове, регулационни планове, устройствени планове, геодезически измервания, специализирани карти, зони на ограничения, както и карти и планове, одобрени по реда на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи и Закона за възстановяване на собствеността върху горите и земите от горския фонд, oтговорност, точност, предмет на изпълнението, извод, съвпадане на линиите в границата на точността.

Комбинираната скица могат да се разделят на два основни вида. Първият вид е комбинирана скица за издаване на виза за проектиране и се изработва чрез съвместяването на действащия подробен устройствен план (ПУП) и кадастралната карта (КК). Вторият вид е комбинирана скица за идентичност, в която се съвместяват всички (действащи и предходни) подробни устройствени планове (ПУП), стари кадастрални планове и др. , които имат отношение към имота, описан в документите за собственост.

Как се издава скица на имот – процедура стъпка по стъпка 

Издаването на скица на имот е задължителна стъпка при сделки с недвижими имоти, строителство или промяна в собствеността. Процедурата започва с подаване на заявление до Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК). Заявлението може да се подаде както на място, така и онлайн чрез електронния портал на кадастъра, което спестява време и улеснява процеса. 

След подаване на документа се извършва проверка на данните – собствеността, границите и статута на имота според кадастралната карта. Ако няма несъответствия или стари данни, скицата се издава в кратък срок – обикновено до 3 работни дни. При установени несъответствия може да се изиска допълнителна информация или корекция на кадастралните данни. 

Готовата скица се получава в хартиен или електронен формат, в зависимост от начина на заявяване. Тя съдържа важни данни като идентификатор на имота, площ, граници, съседи и предназначение на терена. Издадените от АГКК скици (независимо от датата на издаването им) са валидни до настъпване на изменение в данните за имота,  за който е издадена схемата.  

Онлайн издаване на скица за имот – възможности и удобства 

Онлайн услугата за издаване на скица на имот значително улеснява собствениците и спестява време. Нужно е само да се въведе идентификаторът на имота или адресът му, да се избере видът на документа и да се заплати държавната такса онлайн. 

След подаването на заявлението системата автоматично обработва данните и в рамките на няколко дни скицата се изпраща на посочения имейл адрес в електронен формат с валиден електронен подпис. Така отпада необходимостта от хартиени копия и физическо присъствие в кадастралните служби. 

Как да подадем заявление през сайта на АГКК 

Чрез електронния портал на АГКК всеки може да подаде заявление, без физически да посещава службата. 

След подаването на заявлението системата автоматично обработва данните и в рамките на няколко дни скицата се изпраща на посочения имейл адрес в електронен формат с валиден електронен подпис. Така отпада необходимостта от хартиени копия и физическо присъствие в кадастралните служби. 

Какви са предимствата на електронната услуга 

Онлайн услугата предлага и допълнителни удобства – възможност за проследяване на статуса на заявлението, повторно изтегляне на издадената скица, както и лесен достъп до информация за съседни имоти. Това прави процеса по-бърз, прозрачен и достъпен за всеки, дори и извън страната. 

Освен бързина, услугата предлага и по-голяма прозрачност. Всеки потребител може да следи статуса на своето заявление в реално време и да получава известия при промени.  

Друг важен плюс е достъпността – услугата е достъпна от всяка точка на света, по всяко време. Това е особено удобно за хора, живеещи в чужбина или извън съответното населено място. Електронните скици имат същата правна стойност като хартиените и могат да се използват при сделки, строителни процедури и административни услуги.  

Какво представлява скица на поземлен имот 

Скицата на поземлен имот е официален документ, който се издава от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК), съдържащ основната информация за даден имот според кадастралната карта. Тя служи като визуално и текстово представяне на имота – показва неговите граници, площ, местоположение, идентификатор, начин на трайно ползване, както и съседните имоти. 

Този документ има правно значение и е задължителен при извършване на различни имотни сделки – покупко-продажба, дарение, делба, учредяване на вещни права, както и при процедури по строителство или промяна на предназначението на земята 

Най-често срещани грешки при разчитане на скица на имот 

Една от най-честите грешки при разчитане на скица на имот е неправилното тълкуване на идентификатора. Всеки имот има уникален кадастрален номер, който съдържа информация за района, квартала и конкретния парцел. Погрешното изписване или объркване на цифри може да доведе до посочване на напълно различен имот, особено при сделки с няколко съседни парцела. 

Друга честа грешка е неправилното разбиране на границите на имота. Непознаването на условните знаци или мащаба може да доведе до погрешна преценка за реалната площ и очертания на имота, което често създава спорове между съседи. 

Също така, често се пропуска да се провери предназначението на имота – дали е земеделска земя, урбанизирана територия или друга категория. Това е от решаващо значение при строителни намерения или промяна в начина на ползване. Накрая, не бива да се пренебрегва и валидността на документа – използването на скица с изтекъл срок може да направи сделката или административната процедура невалидна.