Усвояване на ипотечен кредит: Какво трябва да знаем?

Обновена: 20.01.2026г.

Ако сте решили да закупите имот и за целта планирате кандидатстване за ипотечен кредит, то трябва предварително да се запознаете с някои негови особености. Прочетете тази статия и научете всичко, което е важно за вас при усвояването на ипотечен кредит. Нужно ли е предварително одобрение и важен ли е бюджетът? Отговорите на тези въпроси ще откриете в следващите редове.

Какво трябва да знаем за усвояването на ипотечен кредит?

На първо време, нека уточним какво всъщност означава „да усвоите ипотечен кредит“. На практика усвояването означава да получите по сметката си парите, които банката ви отпуска. За да стане това обаче банковата институция има известни условия. Подписването на договор е първата стъпка, която трябва да предприемете. В противен случай няма как да има основание за плащане. Учредяването на договорното обезпечение е част от условията на банката. Това означава, че щом кредитът е ипотечен, то той трябва да е обезпечен посредством ипотека. Това трябва да се случи в присъствието на нотариус, който ще състави нотариален акт за учредяване на договорна ипотека. Ипотеката следва да се впише в Имотния регистър. За самото вписване следва да заплатите съответната такса. 

Кои са най-важните неща, които трябва да планираме?

Получаване на предварително одобрение

Преди да започнете да търсите и да правите съответни огледи, трябва да сте се получили предварителното ободрение на банката за отпускането на кредита. Така ще бъдете наясно с бюджета, с който ще разполагате. Представете си, че по време на огледите намерите дома на вашите мечти. Да предположим, че той струва 200 000 лв.

След което кандидатствате за кредит, но се окаже, че банката не може да ви отпусне повече от 150 000 лв. Няма от къде да намерите разликата и така изпускате желаното от вас жилище. Освен това трябва да започнете процеса по търсене отначало, като преосмислите критериите си. Подобна ситуация не би се харесала на никого, ето защо ако планирате външно финансиране чрез ипотечен кредит, то преди да предприемете търсене на апартаменти, трябва да сте се консултирали с банковата институция.

Обработката на ипотечния кредит представлява извършване на действия в няколко направления: оценка на кредитоспособността (платежоспособността) на клиента и неговото домакинство, оценка на стойността на имота, правно становище относно имота, осигуряване на документи, изповядване и вписване на ипотека.

Платежоспособността е възможността на клиента да изплаща кредита си – дали ще може кредитоискателят да погасява навреме месечните си вноски, ще му достигнат ли доходите, за да може да обслужва кредита си, трябва ли да има поръчител, необходимо ли е да се намалява исканата сума или да се увеличи срока, в който трябва да бъде изплатена, какъв ще бъде процентът самоучастие, какви са допълнителните услуги или продукти, които кандидатът за кредит ще получи. Така кредитоискателят получава предварително одобрение и зелена светлина, че може да започне да ходи по огледи, тъй като е наясно с бюджета, с който разполага.

Калкулиране на бюджета за покупка

При покупката на имот, много хора забравят за допълнителните разходи, съпътстващи сделката по покупко-продажба. Така освен продажната цена, в бюджета за покупка трябва да се включат още разходите за прехвърляне на имота, такса за вписване в Агенцията по вписванията, нотариални такси, банкови такси, местен данък, такси за получаване на справки, брокерска комисиона, пазарна оценка на имота, разходи за ремонт и/или обзавеждане и т.н. Разходът за усвояване на кредита, също са част от често неглижираните разходи. Той се определя в зависимост от политиката на съответната банкова институция. В някои банки таксата за усвояване на ипотечен кредит е фиксирана сума, в други тя е процент от размера на кредита. Най-добре проверете предварително каква е тарифата на избраната от вас  банка.  Добре е да знаете още, че тази такса се заплаща след като кредитът е одобрен.

Не забравяйте и за таксата за застраховка на имота. За разлика от останалите обаче, тя се заплаща всяка година. Застраховка „Имот“ обикновено се изчислява като процент от стойността на имота. За средна за пазара стойност можете да използвате размер 0,15% от стойността на имота (не на заема!). Все пак трябва да имате предвид, че условията подлежат на промяна и всичко зависи от конкретната политика на банковата институция. 

Окончателно одобрение

Определянето на релевантна пазарна стойност на имота е задължителна стъпка за усвояването на ипотечен кредит. Процесът представлява изготвянето на експертна оценка на жилището, включващ трайните подобрения. На база на нея се определя максималната сума, която може да бъде отпусната. Обикновено оценката на имот може да отнеме около 7 дни, но ако ползвате услугите на кредитен консултант, можете да се сдобиете с тази информация в рамките на деня.

Освен това банковата институция може да изисква допълнителна информация, която да ѝ гарантира, че няма да има правни пречки за ипотеката, както и че при евентуална невъзможност на купувача да обслужва кредита, банката би могла да изземе имота и да го продаде без допълнителни разходи.

Следва продавачът и купувачът да подготвят документацията, необходима за узаконяване на сделката и да я предадат на банката. Необходимите документи включват: данъчна оценка на имота, удостоверения за наличие или липса на задължения, удостоверения за тежести, нотариални актове, скица/схема и др.

Когато получите окончателно одобрение по кредита, правната оценка не показва рискове, обезпечението е оценено и е постигнато взаимно съгласие по офертата, следва сделката да се завери нотариално. След това ипотеката се вписва в Агенция по вписванията.

Лихви 

Съществуват два вида лихви – фиксирана и плаваща. Фиксираната лихва се уговаря за конкретен период от срока за изплащане на кредита. В масовия случай този срок е не по-голям от 10 години, тъй като е трудно да се направи прогноза за по-голям период от време. Тя носи по-голяма сигурност на кредитоискателя и му гарантира, че при внезапно повишаване на лихвите, това няма да се отрази на кредита в рамките на конкретния период с фиксирана лихва. Размерът ѝ обаче е по-висок от този на плаващите лихви.

Плаващата лихва е комбинация от фиксирана надбавка за банката и референтен лихвен процент. Според законодателството, референтният лихвен процент може да съдържа пазарни индекси (показват средната пазарна годишна лихва при определен вид банкови депозити), други индикатори (само тези, които са част от официалната статистика на БНБ или НСИ) или комбинация от двете. 

Продължителност на процеса

Процесът по договаряне с банката изглежда дълъг и сложен, затова ще ви представим ориентировъчни срокове. Имайте предвид, че те зависят както от банката, така и от купувача и продавача. Определящи фактори за времето за усвояване на кредита са още  оценител, юрист, нотариус и служителите на държавната администрация. Затова е необходимо да се осъществи синхрон между всички. За целта най-добре се доверете на доказан професионалист в сферата, който ще бъде до вас по време на целия процес, има необходимия опит и ще координира комуникацията между всички участници. Така в най-добрия случай и при липса на възникнали проблеми с имота, всички процеси могат да ви отнемат около месец. Продължителността на процеса зависи от много на брой участници, затова си предвидете допълнително време за всеки случай. 

Какви са следващите стъпки?

Съгласно българското законодателство, всеки, който се е сдобил с нов имот, е длъжен да го декларира пред общината за облагане с годишен данък. Обикновено срокът за подаване на декларация е в рамките на два месеца след изповядване и вписване на сделка. Тук е моментът да отбележим, че декларирането трябва да се случи в общината по местонахождението на недвижимия имот.

След като приключите с всички административни дейности, свързани с узаконяване на направената от вас покупка, можете да се заемете с превръщането на закупения имот в дом. Помислете какви ремонтни дейности ще осъществите и как ще обзаведете всяка една от стаите. Най-вероятно вече имате представа как искате да изглежда домът на вашите мечти, затова не губете време и се залавяйте на работа!

Какво означава „усвояване на ипотечен кредит“ през 2025–2026 г.? 

Усвояване на ипотечен кредит означава реалното получаване и използване на одобрената сума от банката или кредитната институция за конкретна цел – най-често за покупка или ремонт на недвижим имот.  

Процесът започва след подписването на договора за кредит и изисква изпълнение на всички условия, зададени от банката – предоставяне на документи, застраховки и оценка на имота. След усвояването парите се превеждат по сметка на продавача или изпълнителя на услугата, а клиентът започва да изплаща месечните вноски според договорените условия. През последните години банките въвеждат и дигитални инструменти, които ускоряват процеса и улесняват следенето на усвоените средства. Важно е да се отбележи, че усвояването не е автоматично; то зависи от одобрението на всички документи и изпълнението на финансовите задължения на клиента. 

Какви са критериите на банките при одобрение на ипотечен кредит? 

При одобрение на ипотечен кредит банките се ръководят основно от финансовата стабилност на кредитополучателя. Те проверяват доходите, трудовия договор, продължителността на трудовия стаж и съществуващите задължения, за да оценят способността на клиента да обслужва кредита. Важен фактор е и кредитната история – закъснения или непогасени задължения могат да повлияят негативно на одобрението. 

Освен финансовите показатели, банките обръщат внимание и на самия имот, който ще бъде обезпечението по кредита. Те изискват оценка на стойността му, правен статут и местоположение. Също така, някои банки взимат предвид възрастта на кредитоискателя и периода на кредита, за да се гарантира, че месечните вноски са съобразени с жизнения му цикъл и финансовите възможности. 

Какви документи са необходими за усвояване на ипотека? 

Сред основните документи са: валиден личен документ, удостоверение за доходи (напр. трудов договор, удостоверение за доходи от НАП или последни данъчни декларации), информация за текущи банкови сметки и кредитни задължения, както и евентуални документи за други активи. Тези данни помагат на банката да оцени способността на клиента да обслужва месечните вноски по кредита и да минимизира риска. 

Освен финансовите документи, за усвояване на ипотеката са необходими и документи, свързани с имота – нотариален акт или друг документ за собственост, оценка на имота от лицензиран оценител, правен статут на имота. В случай на покупка на ново строителство или ремонт банката може да поиска и договори с изпълнители, строителни планове или други документи, доказващи реалното предназначение на средствата. Събраните документи гарантират, че усвояването на кредита ще бъде безопасно както за банката, така и за клиента. 

Как протича процесът – от предварително до окончателно одобрение? 

Процесът на ипотечно кредитиране преминава през няколко основни етапа, от предварителното до окончателното одобрение. Първият е предварителната оценка, при която кандидатът предоставя основни данни за доходите, задълженията и желания имот. На този етап банката прави груба сметка за възможността за одобрение и размера на кредита, който може да предложи. 

Следва официалното подаване на документи, където се изискват лични документи, удостоверения за доходи, кредитна история и документи за имота. Банката извършва кредитен анализ, оценява рисковете и извършва проверка на правния и технически статус на имота. Ако всичко е в изрядност, следва окончателното одобрение, което включва подписване на кредитния договор и подготовка на средствата за усвояване.  

В последния етап сумата се превежда по сметка на продавача или изпълнителя на услугата, а клиентът започва да изплаща месечните вноски според договорените условия. 

Какви разходи да планираме при усвояване на ипотечен кредит? 

При усвояване на ипотечен кредит е важно да се предвидят различни разходи. Те включват такси за разглеждане и одобрение на кредита, разходи за оценка на имота от оценител, както и нотариални такси за изповядване на сделката. В допълнение, банката може да изисква и застраховка на имота, която се заплаща еднократно или ежегодно, в зависимост от условията на договора. 

Освен това, при покупка на ново строителство или ремонт е добре да се планират разходи за строителни договори, планове и разрешителни, ако те са условие за усвояване на средствата.  

Допълнителни такси могат да включват банкови преводи, комисионни или административни такси, които понякога се начисляват при усвояване на кредита. Добрата подготовка на бюджета за всички тези разходи гарантира, че усвояването ще протече гладко и без непредвидени обстоятелства. 

Фиксирана или плаваща лихва – какво е по-подходящо? 

Изборът между фиксирана и плаваща лихва зависи от финансовите цели на кредитоискателя. Фиксираната лихва гарантира постоянен размер на месечните вноски през целия период на кредита, което улеснява планирането на бюджета и намалява риска от внезапно увеличение на месечната вноска. Това я прави подходяща за хора, които търсят сигурност и стабилност в дългосрочен план. 

От друга страна, плаващата лихва се променя спрямо лихвените проценти на банката или на междубанковите пазари. В периоди на ниски лихви тя може да намали общата сума на кредита, но носи и риск от увеличение на вноските при покачване на лихвените нива. Този вариант е по-подходящ за кредитоискатели, които имат по-гъвкави финансови възможности и могат да поемат краткосрочни колебания, с цел потенциална икономия в дългосрочен план.