Жилища: до дъното и обратно

Какво е необходимо за покупка на жилище?

Най общо: пари, подходящ имот и увереност, че пазарният момент е добър. Допреди година-две последното условие не бе налично - цените падаха и купувачите, дори да разполагаха с нужните средства, предпочитаха да изчакат. Някъде по това време обаче поне в София ходът на цените надолу спря и търсенето се активизира. Данните на Агенцията по вписванията показват леко, но постоянно нарастване на продажбите на имоти няколко тримесечия поред, пазарът на ипотеки също се раздвижи. Към този тренд трябва да се добавят и намаляващите лихви по депозитите заедно с притесненията на вложителите след проблемите с КТБ, които също преливат активност към имотния пазар.Естествено в момента той е далеч под нивата на цени и сделки от пиковите години преди кризата. А заради ограничените бюджети на купувачите средната продажна стойност на жилищата едва ли ще отбележи ръст тази година. За следващата обаче прогнозите са в тази посока.

Кой е на пазара?

Първи на софийския пазар се върнаха хората, които решаваха жилищен проблем. Брокерите ги определят като купувачи, които дълго са отлагали сделките си в кризата заради опасенията от загуба в резултат на падащите цени и несигурността около работата и доходите им.Първоначално пазарът се съвзе в ниските нива - търсенето за София дълго време бе в рамките на 50 хил. евро, а и в момента бюджетите на купувачите не са много по-високи. В имоти се влагаха основно спестени средства, а каквото не достигаше се взимаше назаем или чрез потребителски кредит, за да се избегне дългосрочна задлъжнялост. Картината на търсенето се задържа в тези рамки през последните две години и бавно се променя. Последното проучване на „Кредит център“ показва, че все още по-голямата част от покупките на жилища се финансират със спестени средства и само около 30% - с ипотечен кредит. През последните месеци от имотните агенции обаче отбелязват и нарастващо търсене на по-големи и по-скъпи жилища, като част от сделките вече са за разширяване на жилищната площ. „При по-големите жилища дори има по-осезаем ръст на търсенето и сделките, защото хората в този сегмент са с по-добри и сигурни доходи и не се притесняват да купуват“, коментира изпълнителният директор на „Адрес недвижими имоти“ Георги Павлов. Диана Антонова, главен брокер в „Явлена“, също отчита равностоен интерес към двустайни и тристайни жилища, докато доскоро предимството в търсенето бе отчетливо за двустайните, тъй като те влизаха в ограничените бюджети на купувачите.„Цените на двата вида жилища се сближиха и хората, които търсят по-обширен двустаен апартамент, като видят, че се предлагат само маломерни имоти, добавят още 10-15 хил. евро и взимат имот с две спални“, отбеляза тя.Нов нюанс към пазарната картина добави спадът на лихвите по депозитите, който се очерта като трайна тенденция и изигра немалка роля за съживяване на имотните продажби. Георги Павлов вижда в него сериозен стимул за хора, които до този момент са отлагали покупката на жилище, да извадят парите си от банките и да излязат на пазара. На сходно мнение е собственикът на агенция iBrokers Николай Господинов.„Досега парите стояха на депозити с високи лихви, а цените на жилищата падаха. Сега е обратно - много оферти за продажба вече ги няма, депозитите са на никаква лихва и очаквам това да доведе до повишена активност на жилищния пазар“, посочи той.

По думите му купувачи са т.нар. нови софиянци - хора, които са живели 4-5 години под наем и сега пристъпват към покупка. От имотните агенции отбелязват, че първите сигнали за отминаващата криза на жилищния пазар в столицата бяха усетени още в края на 2011 г. - с повишения брой сделки, задържането на цените и променените нагласи на купувачите. Оттук нататък пазарът трудно може да падне, стига да няма катаклизми или сериозни политически сътресения...

Има ли какво да се купи?

Въпреки че спадът на имотния пазар в София спря, той продължава да е около дъното. Броят на сделките отново се увеличава, но от ниска база, след като в най-тежките години на кризата падна наполовина. Ако през третото тримесечие на 2008 г. в София са сключени 8866 сделки с имоти, над половината от тях финансирани с ипотеки, сега дори при покачване с 11.6% през същия период на 2014 г. продажбите са 5063.Сходна е картината при цените на жилищата, които след 5-годишния спад в столичния град загубиха над 40% от стойността си. За нов ръст до момента не се говори. Ако има такъв, той се наблюдава при отделни имоти и не е обща тенденция.„Ако на пазара излезе стойностен имот, сделката приключва на офертна цена, и то в рамките на месец. Това обаче се случва рядко. За съжаление има много оферти, но добрите имоти сред тях са малко, а купувачите са взискателни и трудно взимат решения“, обобщава Диана Антонова.Думите й са сигнал за проблем, който също спъва имотния пазар - липсата на качествено предлагане. Иначе казано, в морето от оферти преобладават жилища с лошо изложение, първи или последен етаж, скосявания, лошо разпределение, голям процент общи части, лоша локация... Не липсват и оферти, престояли с години на пазара заради високата цена, търсена от продавача.„Това, че има много жилища на пазара, го казват тези, които не са предприели покупка“, коментира и Николай Господинов.В същото време ново строителство почти няма и това е повод от „Адрес“ да отбележат, че в момента само една на десет сделки е с новопостроено жилище, докато преди години съотношението между сделките с нови имоти и тези на вторичен пазар е било приблизително еднакво (виж данните за строителството).По обща оценка този засилващ се дисбаланс между търсене и предлагане би могъл да доведе до покачване на цените следващата година. От друга страна обаче, търсенето не е толкова силно, а и липсват икономически предпоставки, като ръст на доходите и заетостта, за по-значимо поскъпване на имотите.Така, ако очакванията за покачване на цените се случат, то ще е по-скоро скромно.

Строители, банки и други

Една от сигналните лампи при прогнозите за жилищния пазар е изоставащото предлагане, докато търсенето расте. Според агенциите за имоти това, че едни и същи оферти се въртят в имотните сайтове с месеци, създава привидно усещане за голям избор, но реално такъв няма.В същото време през последните години новото строителство е паднало до едни от най-ниските си нива и дори започването на нови проекти едва ли скоро ще вдигне значително предлагането на пазара (виж текста за строителството).Това дава основание на Георги Павлов от „Адрес“ да прогнозира поскъпване на жилищата в рамките на 5-10% в София догодина.От „Явлена“ също очакват подобен ефект, но в рамките на 5%. Според Младен Митов обаче не става въпрос за масово поскъпване, тъй като хората не купуват всичко и на всяка цена, както в годините на бума. Неговата прогноза е, че ръст на цените ще има при отделни групи жилища, които покриват изискванията на купувачите за локация, разпределение и качество, тъй като именно такива имоти липсват на пазара.Подобна прогноза прави и Николай Господинов от iBrokers, който очаква стабилен пазар с минимални ръстове на цените в отделни райони, където има повече сделки. За момента като такива се очертават жк „Младост“ и южните квартали, но от агенцията посочват, че във всички части на София има по един-два проекта, които се продават на цени над средните. Извън тези фактори на имотния пазар се усеща и отражението на друг сюжет - проблемите с КТБ, които поставиха въпросителни около сигурността на спестяванията. Случайно или не големите агенции отбелязаха засилено търсене на имоти точно след затварянето на банката през юни, а данните на БНБ показаха по-слабо от обичайното нарастване на депозитната маса през следващия месец - с едва 95 млн. лв. (през август ръстът вече е 300 млн. лв.)Категорични данни за връзка между двете събития няма, но според мениджърите в имотния сектор случващото се с КТБ няма как да не се отрази и на техния пазар, тъй като хората търсят сигурност за парите си, а имотите са традиционна инвестиция.Според Иван Стойков, анализатор в сайта moitepari. bg, дори да е имало отлив на ресурс от банковата система, той е бил краткосрочен. Като цяло обаче спестяванията на граждани и домакинства продължават да растат и ако досегашните темпове се запазят, очакванията са данните за септември да покажат натрупани над 41 млрд. лв.

„Дори непосредствено след сътресенията на банковия пазар пак е имало увеличение на депозитите, макар и с по-скромни темпове“, коментира Стойков.
Според него причина за забавеното нарастване на депозитната маса e насищането на пазара, а оттам и по-високата база за сравнение, както и спадът на лихвите по депозитите (макар и някои банки да правят стъпки в обратната посока).

Очакванията на Стойков са след изплащането на гарантираните депозити от КТБ част от тях също да напуснат банковата система. „Друга обаче със сигурност ще отидат към банките, оценявани като по-стабилни. Има хора, които продължават да имат доверие“, коментира експертът.В крайна сметка обаче и той не отхвърля вероятността за преливане на средства от банките към пазара на имоти. Този ефект изглежда краткосрочен, но действително може да доведе до ръст на цените, ако срещу него няма адекватно предлагане.

Капитал Daily, бр.208, 30.10.2014, с.II+XII - Радостина Маркова