Какъв е процесът по прехвърляне на имот? Подробно обяснение от Адрес

Процесът по прехвърляне на недвижимо имущество е тема, която изисква известни познания. Често стъпките към смяна на собствеността на един имот затрудняват клиентите. Един от най-срещаните варианти за прехвърляне на недвижимо имущество е посредством покупко-продажба, но съществуват и други начини, традиционно до които се достига, когато става въпрос за прехвърляне на жилище между роднини. Какъв е процесът, кои са основните стъпки в него и кои са необходимите документи, с които следва да разполагате, разберете в тази статия. 

Прехвърляне на имот чрез покупко-продажба

Прехвърлянето на имот чрез покупко-продажба е сред най-разпространените начини за смяна на собствеността над жилището, като е и най-стабилният прехвърлителен способ. Чрез този метод лицето, което придобива недвижимото имущество, има сигурност в дългосрочен план и собствеността му не зависи от други обстоятелства и лица, след като бъде осъществено прехвърлянето. Тази сделка не може да бъде развалена от трети страни по никакъв начин.

При извършване на покупко-продажба, смяната на собствеността се осъществява на база предварително определена конкретна сума, която купувачът заплаща на продавача. За да бъде осъществена обаче, е необходимо изготвянето на предварителен договор, който се подписва и от двете страни. В него се описват предметът на договаряне, цената на жилището, условията и срока за придобиването му, начина и срока за плащане на продажната цена, момента на предаване на имота, размера на задатъка/ капарото, права и задължения на страните и други. От новия собственик се изисква заплащането на местен данък към съответната община, в която се намира новопридобитият имот. 
Преди това обаче е необходимо да се направи проверка на имота за наложени тежести – ипотеки, възбрани и други. 

Други начини за прехвърляне на имот 

Дарение

Когато става въпрос за прехвърлянето на собственост над недвижимо имущество посредством дарение, преотстъпването на жилището се осъществява безвъзмездно от страна на дарителя към дарения. Тенденциозно тази процедура се използва при прехвърляне на собствеността между роднини, а сделката е лишена от материален характер. Чрез дарение жилището се превръща в безвъзмездна лична собственост на надарения, като независимо дали той стъпва в брак, жилището остава изцяло негово и не е собственост и на двамата съпрузи. 

По същество процедурата по прехвърляне на жилище чрез дарение не се различава от покупко-продажбата – извършва се пред нотариус, като е задължително това да се случи в областта, в която се намира имотът. Процесът е съпътстван от документация, която трябва да бъде предварително подготвена и представена, за да бъде извършено дарението. 

Чрез договор доживотна издръжка

Друг възможен вариант за пререгистрация на собствеността е чрез договор за доживотна издръжка, което отново е предпочитан вариант за случаите, в които прехвърлянето на жилището е между роднини. Подходът се използва основно когато родител реши да прехвърли имота си на своето дете и разчита основно на него за по-нататъшни грижи. За разлика от покупко-продажбата и дарението обаче, по този начин собственикът на жилището си запазва правото да го използва докато е жив и в същото време запазва вещното си право на ползване, т.е. ползването се прекратява само и единствено когато настъпи смъртта му. При прехвърляне на собствеността чрез договаряне на доживотна издръжка, трябва да имате предвид следните особености на сделката – издръжката може да включва изплащането на конкретна сума на месечна база, заплащането на битови сметки, купуване на храна и лекарства, и други. От ключово значение е всички отговорности на страните да бъдат упоменати и описани в нотариалния акт. 

Завещание

Най-разпространеният и лесен начин за прехвърляне на имот между роднини е именно чрез завещание. В този случай жилището остава собственост на завещателя до неговата смърт, след което се придобива от наследниците му, спрямо неговата воля. Завещанието може да бъде нотариално завещание, което се извършва от нотариус и пред двама свидетели. Също така може да бъде и саморъчно, като трябва да бъде написано изцяло на ръка и подписано от самия завещател. Когато завещанието е саморъчно и при настъпване на смъртта на завещателя, е ключово лицето, в което се намира документът, да иска обявяването му от нотариус веднага, щом узнае за събитието. 

Какво включва подготовката за безпроблемно прехвърляне на имот? 

Подготовката е ключова, за да премине сделката бързо и без усложнения. Тя включва събиране на всички изисквани документи – актуална данъчна оценка от общината, скица или схема на имота, удостоверение за тежести, удостоверение за наследници (ако имотът е придобит по наследство) и лични документи на страните. Важно е също да се проверят евентуални задължения за данъци и такси, които трябва да бъдат погасени преди сделката. Добра стъпка е предварителната консултация с нотариус, който да даде точен списък с нужните документи според конкретния случай. Така се избягват забавяния и неочаквани пречки. 

Основни стъпки при прехвърлянето на имот 

В случая, в който става въпрос за прехвърляне на имот чрез покупко-продажба, купувачът и продавачът се съгласяват да сключат сделката чрез предварителен договор – официален документ, в който са описани подробно договорените между двете страни условия. Информацията, която съдържа, упоменава данните на страните по договора и недвижимото имущество, за което се сключва сделката, цената му и начинът на плащане, размерът на капарото, договорените неустойки при неизпълнение на условията по договора, крайният срок за изповядването на сделката и други. Има случаи, в които първата стъпка преди прехвърлянето на имота е договарянето и превеждането на депозит, който дава правото на купувача да запази всички офертни условия на имота, сред които и цената му, а жилището да не се предлага на потенциални купувачи. 
За финализирането и прехвърлянето на собствеността върху нов собственик, сделката за покупко-продажба се изповядва пред нотариус, а купувачът получава нотариален акт. 

Съдействие от юридически съветник при прехвърляне на имот

В редица случаи, правното съдействие още преди предприемане на покупко-продажба или друго действие за прехвърляне на собствеността върху недвижимо имущество, е изключително полезен ход. Също както работата с брокер на недвижими имоти, тази с юридическия съветник също цели максимално да минимизира риска в процеса на придобиване на имуществото. 

Как се определя точната цена за прехвърляне на имот? 

Цената за прехвърляне на имот зависи от няколко компонента. Основните разходи включват нотариални такси, държавна такса за вписване и такси за издаване на необходимите документи. Размерът им се изчислява върху по-високата стойност между данъчната оценка на имота и договорената цена в нотариалния акт. Допълнително значение имат и фактори като това дали имотът е съсобствен, дали има ипотеки или други тежести. За да получите точна сметка, е най-добре да направите предварителна консултация с имотен експерт или нотариус, който може да изчисли всички такси според конкретния случай. 

Какви грешки могат да забавят процеса по прехвърляне на недвижим имот? 

Забавяния най-често възникват при липса на актуални документи – например изтекла данъчна оценка или стара скица. Проблем може да се появи и ако не са платени местни данъци и такси, тъй като без тях нотариусът няма право да изповяда сделката. Непълни или неточни данни в удостоверенията също могат да наложат повторно издаване. Допълнителни пречки създават и неуредени отношения между съсобственици или наличие на ипотеки и възбрани върху имота. Всички тези грешки могат да се избегнат с добра предварителна проверка и консултация със специалист.