Най-често задаваните въпроси за недвижими имоти през 2025

Отговори на най-често задаваните въпроси за имоти през 2025 – правни проверки, цени, рискове, продажби и купуване. Практични съвети от експерти. 

Как се промени пазарът на недвижими имоти през 2025? 

Докато 2023–2024 бяха белязани от рекордно търсене, ускорено поскъпване и ограничено предлагане, то 2025 г. донесе по-умерени темпове, повече рационалност и по-балансиран пазар. Цените на жилищата продължиха да нарастват, но значително по-бавно в сравнение с предходните години. В големите градове – София, Пловдив, Варна и Бургас – поскъпването беше умерено, в рамките на няколко процента. Това даде възможност на купувачите да действат по-обмислено, без да се състезават за всяка оферта. 

Най-честите въпроси от купувачи на имоти през 2025 г. 

Най-честите въпроси от купувачи на имоти през 2025 г. са свързани основно с реалната стойност на жилищата и очакванията за бъдещото движение на цените след преминаването на България към еврозоната. Много купувачи се интересуваха дали е по-добре да инвестират в конкретен момент или да изчакат по-подходящо състояние на пазара. Друга тема е финансирането – какви са актуалните лихвени проценти, какви условия поставят банките и как да се избере най-добрата ипотека. В допълнение към въпросите от страна на купувачи, се нареджа и оформянето на документацията – кои са всички необходими документи за покупко-продажба на имот. Друг предмет на интерес са скритите разходи при сделката – данъци, такси, нотариални разходи и поддръжка. Все по-значими стават и въпросите за енергийната ефективност, смарт технологиите и устойчивостта на сградите, които влияят върху бъдещите разходи за дома. 

Как да проверя имот за тежести и собственост? 

Основен въпрос, който възниква по време на процеса по покупка и не бива да бъде пренебрегван, е този, свързан с тежести върху собствеността. Първата стъпка при проверка на имот за собственост е да се направи справка в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Там чрез адрес или идентификатор на имота може да се извади актуална справка за собственост, която показва кой е вписан като собственик и на какво основание – покупко-продажба, дарение, наследство и др. Добре е да се прегледа и историята на имота назад във времето, за да се установи дали няма противоречиви вписвания или неясни промени в собствеността.  

За проверка на тежести се прави Удостоверение за тежести, също издавано от Имотния регистър. То включва информация за ипотеки, възбрани, съдебни спорове, предварителни договори или други вписани ограничения. Този документ трябва да е максимално актуален – обикновено се изважда точно преди сделката, тъй като нови тежести могат да бъдат вписани по всяко време.  

Реалистична ли е офертната цена и как се прави пазарно проучване? 

За да се оцени дали офертната цена е реалистична, първо трябва да се сравни имотът с аналогични предложения в района – сходна квадратура, година на строителство, етаж, състояние и тип на строежа. Важно е да се гледа не само обявената цена, но и какви имоти реално се продават и за колко време остават на пазара.  

Пазарното проучване включва комбинация от анализ на онлайн платформи за имоти, разговори с местни брокери и проверка на реално продадени имоти. Полезно е да се изготви кратък списък с поне 5–10 сходни имота и да се сравнят параметрите им. Допълнително могат да се следят тенденции – промени в лихвите, ново строителство, инфраструктурни проекти – които влияят върху цените. По този начин се оформя ясна картина дали исканата цена е реална и дали отговаря на финансовите условия на купувача. 

Какви документи трябва да получа от продавача? 

Най-важният е нотариалният акт или друг документ за собственост. Необходимо е и удостоверение за тежести, издадено непосредствено преди сделката. Продавачът трябва да предостави и удостоверение за семейно положение /когато е приложимо/, за да се потвърди дали е необходимо съгласие на съпруг/а.  Допълнително при имоти в кадастрална зона са нужни актуална скица или схема от АГКК, които удостоверяват характеристиките и идентификатора на имота. При ново строителство продавачът трябва да предостави разрешение за ползване (Акт 16) или документи за степента на завършеност (Акт 14, Акт 15).  

Допълнителни документи могат да бъдат данъчна оценка, план за етажност, енергиен сертификат. Пълното досие на имота позволява на купувача да провери законността и да избегне бъдещи рискове и гарантира прозрачност на процеса. 

Какъв бюджет да предвидя извън продажната цена? 

На първо място са разходите, които включват нотариална такса, такса за вписване в Имотния регистър и местен данък /определен от съответната община по местонахождение/. Ако сделката се осъществява с помощтна на имотен експерт, то следва да се добави и неговото възнаграждение, което обикновено е между 2% и 3% от продажната цена на имота. 

Допълнителен бюджет може да бъде необходим и за разходи по ипотечен кредит – такса за оценка на имота, такса за разглеждане на документи, застраховки и евентуални банкови комисиони.  

Не бива да се подценяват и последващите разходи след покупката – ремонт, мебелиране, включване на партиди за ток, вода, газ, както и потенциални такси към етажната собственост. Планирането на тези суми предварително помага да се избегнат неприятни изненади и да се определи реалният бюджет за покупка на жилище. 

Най-честите въпроси от имотни инвеститори през 2025 г. 

Имотните инвеститори през 2025 г. в предметите на своите интереси поставят основно възвръщаемостта и стабилността на инвестицията в контекст на динамични икономически условия. Инвеститорите се интересуват какви са прогнозите за ръст на наемите, кои райони предлагат най-добър баланс между цена и доходност и дали новото строителство или старите сгради са по-рентабилни. Включително, какви са рисковете при инвестиционна покупка, но и все по-често възникват въпроси и за устойчивото строителство, енергийно ефективните сгради и кои имоти ще запазят стойността си в бъдеще. 

Кои райони обещават най-висока доходност от наем? 

Първият приротитет сред инвеститорите е възращаемостта, която ще получат от инвестицията в имот. Районите, които обикновено обещават най-висока доходност от наем, са тези с висока концентрация на работни места, университети, добра инфраструктура и активно строителство. В големите градове това са квартали около бизнес зони, индустриални паркове или транспортни възли, където има постоянен поток от наематели. Също така райони с активен студентски живот или близо до болници и административни центрове традиционно носят стабилна заетост и по-ниско ниво на риск. Новите квартали с модерни комплекси, добра енергийна ефективност и удобства често привличат по-високи наеми, докато по-централните зони запазват стойността си заради ограниченото предлагане. Комбинацията от локация, удобства и инфраструктура застава в основата на максимална доходност. 

Какви имоти са най-търсени от наематели? 

С оглед на това инвестицията да си заслужава, то инвеститорите се стремят да се насочат към най-търсените имоти, за да могат да отговарят на нуждите на наемателите. Най-търсени са имотите, които предлагат оптимално съотношение между цена, локация и удобства. Компактните двустайни жилища са сред най-предпочитаните, тъй като са достъпни и подходящи както за млади професионалисти, така и за двойки. Имотите в близост до транспорт, бизнес центрове, университети и търговски зони се отдават най-бързо, защото осигуряват удобен начин на живот. Модерните апартаменти с енергийна ефективност, добра изолация и включени удобства като паркомясто, охрана или поддържани общи части също са силно търсени.  

Какви рискове крие покупката на имот за инвестиция? 

Покупката на имот за инвестиция крие няколко ключови риска, които всеки инвеститор трябва да вземе предвид. Един от основните е пазарният риск – възможността цените на имотите или наемите да се понижат в резултат на икономически спад, свръхпредлагане или промени в търсенето. Съществува и риск от вакантност, при който жилището стои празно дълги периоди и не генерира доход, докато разходите за поддръжка продължават. Друг важен фактор са непредвидените разходи – ремонти, повреди, увеличени такси или необходимост от модернизация, които могат да намалят реалната доходност.  Друг основен риск е определянето на неправилна оценка на локацията или качеството на имота може да доведе до по-ниска ликвидност и затруднена бъдеща продажба. 

Как да оценя потенциала за дългосрочен растеж в цената? 

Оценката на потенциала за дългосрочен план започва с анализ на локацията, тъй като тя е ключовият фактор за бъдещото поскъпване. Райони с планирани инфраструктурни проекти, нови бизнес зони, училища или транспортни връзки обикновено имат по-висок потенциал за ръст. Важно е да се проучи и предлагането в района. Ако се строи прекалено много, това може да ограничи поскъпването, докато ограниченото предлагане обикновено поддържа цените стабилни. Анализът на демографските тенденции, като приток на население, интерес от млади семейства или специалисти, е друг показател за дългосрочен растеж. 

Не по-малко важни са икономическите фактори – ниска безработица и стабилен наемен пазар създават условия за плавно увеличение на цените. Качеството на самия имот също има значение: енергийно ефективни, добре поддържани и функционални жилища се обезценяват по-бавно.