Инвестиция с витрина

Покрай дългогодишната си практика адвокат Маринков е заделил солидни за българските стандарти спестявания. Доскоро те са трупали лихви в банка, но от няколко месеца собственикът им се замисля за алтернативно вложение. Ако се обърне към брокерите на имоти, вероятно ще получи един и същ съвет - магазин. Плюс препоръка - да е в центъра на голям град или на място с оживен пешеходен трафик и по възможност с дългосрочен наемател. Естествено адвокат Маринков ще търси по-висока доходност в сравнение с 3-3.5% , които би получил за парите си на депозит и с 4.5-5% при инвестиция в жилище. Опции да я получи на софийския пазар не липсват, макар и много продавачи все още да държат високи цени спрямо наемите. Агенциите за имоти обаче отчитат нарастващ интерес към подобни покупки тази година и посочват търговските площи като добра възможност за инвестиция в имот.

Какво се търси

По данни на агенциите за имоти търсенето на пазара на търговски площи е в два сегмента - малки обекти от 40-50 до 100 кв.м и големи супермаркети на търговски вериги. И в двата случая инвеститорите се насочват към помещения с дългосрочни договори за наем, които дават относителна сигурност за паричните потоци. В първия случай обаче инвеститорите са по-скоро лекари, адвокати или хора със свободни професии, които разполагат с 200-300 хил. евро за подобна инвестиция. Във втория бюджетите надхвърлят 1 млн. евро и най-често става въпрос за по-големи частни инвеститори.

Според управителя на агенция "Явлена" Страхил Иванов има и случаи, при които от търговски площи се интересуват хора, които вече са инвестирали в жилище и искат да диверсифицират имотните си портфейли. Той отчита, че сделките с търговски площи, които минават през агенцията най-често са в рамките на 100 - 200 хил. евро. Докато компании за бизнес имоти, като MBL CBRE, имат поглед върху по-големи транзакции на пазара.

"Моята препоръка е, ако човек разполага с до 100 хил. евро, да инвестира в жилище, а над тази сума да се оглежда за малък магазин", съветва изпълнителният директор на агенция "Адрес" Георги Павлов.

Подобно на колегите си и той наблюдава пренасочване на средства от депозити към имотния пазар през последните месеци, като една от опциите са търговските площи. Владислав Манов, главен брокер във варненския офис на "Явлена" също отбелязва ръст на запитванията за покупка на търговски помещения в града.

"Доскоро интересът беше за наем на помещения, докато сега фокусът е изместен към закупуването", коментира той. По думите му интересът е налице от края на миналата година, когато бе отчетено първото тримесечие на задържане на продажните цени при търговските обекти в града от 2008 г. насам.

Търсят се т.нар. магазини на кьоше - с ъглово местоположение, в райони със силен поток от хора, основно в центъра на София или на комуникативни места в кварталите - край пазари, станции на метрото, до големи пътни артерии.

Христо Асенов от MBL CBRE допълва като възможност и районите около хипермаркети на големи вериги в някои софийски квартали. Те също привличат трафик и някои малки обекти в близост се развиват добре.

Според Страхил Иванов предимството на малките магазини на партер в централната част на София е, че са подходящи за различни видове наематели - както за търговци и аптеки, така и за офиси на туристически и имотни агенции, а ако може да се направи кухня и вентилационна система - и за заведения. Според него най-добрият начин да се прецени потенциалът е да се заснеме трафикът за едно денонощие - колко и какви хора минават, кои са натоварените часове… Така може да се определи какви стоки и услуги ще вървят на мястото.

Риск срещу доходност

Една от причина инвеститорите да поглеждат към магазините като имотна инвестиция е неколкогодишният спад на цените, последван от стабилизиране. Така тези площи вече са по-достъпни, като в централната част на София спадът бе с над 30% - магазин от 80 кв.м, който през 2008 г. е струвал 300 хил. евро, сега е паднал на 200 хил. евро, дават пример от "Явлена". Неприятното за купувачите е, че за същия период наемът също е паднал наполовина, т.е. процентът на доходност е надолу. За неговите нива в момента оценките на агенциите за имоти са различни. От офисите на "Явлена" в София и Варна я определят на 5-6% годишно, но смятат, че се търсят магазини основно заради ниските цени и има потенциал за ръст. От "Адрес" отчитат сходни нива на доходност при по-малките обекти - според Георги Павлов търсеното съотношение наем - цена при тях е такова, че да се постигне годишна доходност от 6-7%. По негова оценка това е добър показател за по-малки инвеститори, които финансират сделките със собствени средства за разлика от сделките за бизнес сгради, които се финансират с кредити и се печели от разликата между плащанията по лихви и приходите от наем. "Освен ефекта на доходността при покупките на магазини в момента се търси и запазване на стойността на парите", отчита Павлов.

На същото мнение е Ирена Перфанова, управител на агенция Estate Tribune и председател на Национално сдружение "Недвижими имоти". Според нея обаче в момента купувачи и продавачи трудно се срещат на пазара на търговски площи, особено при големите обекти, чиито цени надминават 1 млн. евро. В тези случаи се гони много по-висока възвращаемост - 10-12% годишно, докато предлаганите от продавачите цени са такива, че носят доходност в рамките на 5-6%, отчита тя.

Христо Асенов от MBL CBRE също посочва търсена от купувачите доходност между 8 и 12% при по-големите сделки за магазини.

В потвърждение на думите му са и критериите на един от активните инвеститори на този пазар в София през последните месеци. Дружеството е "Риворс инвест", собственост на германеца Краузе Роберт Марко, един от инвеститорите във фабриката за керамични плочки "Керамикс" в софийското село Равно поле. Миналия октомври неговото дружество придоби супермаркета с наемател Carrefour на столичния бул. "Мария Луиза", собственик е и на обекти на T-мarket, а в момента приключва и сделка за магазин на "Пикадили".

Според управителя на "ЛМ инвест", през което "Ривърс инвест" купи магазина на Carrefour, Ивайло Пангаров, фокусът на компанията са инвестиции в търговски площи и бизнес начинания, които носят поне 10% доходност. Интересуват ги обекти, заети от хранителни магазини с дългосрочни договори за наем и локации с голям поток от хора - централни улици и обекти в средата на жилищни квартали.

Търсенето на оживени локации е свързано с факта, че дори при дългосрочни договори за наем собствениците не са застраховани от периоди без наематели. Това брокерите отбелязват като основен риск при покупка на магазин. Според Христо Асенов много от големите търговски вериги например залагат в договорите си опция за прекратяване след петата година и това обикновено е момент, в който се иска предоговаряне на наема. Според него единственият начин този риск да се управлява е още при покупката да се оцени доколко има потенциал договореният наем за помещението да се запази в дългосрочен план. Не е случаен и интересът към обекти, заемани от хранителни магазини, аптеки и др., тъй като това потребление е относително устойчиво в кризата, отчитат от агенциите.

Капитал, бр.35, 30.08.2014, с.37