Защо е необходимо сключването на договор за имот под наем?

Според Българското законодателство сключването на договор за наем на апартамент има задължителен характер. Неговото предназначение предвижда конкретно регламентиране на взаимоотношенията между двете страни (наемател/наемодател) в споразумението. В съдържанието на договора за имот се включват детайли от различно естество, които обаче имат основно значение и пряко рефлектират върху условията и начина на ползване на недвижимия имота. Посредством договора се изясняват наемните отношения, както и сумата на дължимия от наемателя месечен наем. В допълнение към това се посочват изричните срокове, които двете страни  е необходимо да спазват – от датата на сключване на договора и времевата му валидност, до посочения период на плащане на месечните вноски и допустимите закъснения, представени в конкретен брой дни.

Освен от законова гледна точка, сключването на договор за отдаване на имот под наем е наложително и защото чрез него се изясняват конкретните права и задължения, като се посочват изрично условията за ползване на имота. По този начин договорите за наем се превръщат в своеобразна гаранция за спазването на предварително уговорените клаузи. Благодарение на този тип договори, проследяването на изрядността в изпълнението на вписаните изисквания е много по-лесно осъществимо. Въпреки че договорите за отдаване под наем могат да бъдат сключени чрез устна уговорка, строго препоръчително е да изберете писмена форма на споразумение. Тя има по-сериозна тежест и може да бъде приведена като доказателство, ако впоследствие се стигне до евентуален съдебен процес. Въпреки това, е добре да имате предвид, че при възникването на определен тип проблеми, съществуват случаи, в които договорът се оказва недостатъчно свидетелство за установяването на отговорното лице и разрешаването на казуса. Именно поради тази причина като добра практика можем да откроим нотариално заверяване на договора за наем, което служи като допълнителен залог за уреждането на взаимоотношенията между наемател и наемодател.

Най-важните елементи на договора за наем

Добре е да имате предвид, че законът позволява свобода в установяването и постигането на специфични условия между вас като наемодател, отдаващ имота си, и вашия наемател. В случай обаче, че направените от уговорки противоречат на закона, морала или добрите нрави, те няма да регулират отношенията ви по договора за наем на имота. В останалите случаи от значение е решението на страните, а за меродавно се смята волята на двете страни в споразумението. Иначе казано, от вас зависи какви ще бъдат условията, които ще заложите в договора за наем. Поради това е желателно да обмислите изключително внимателно рамките, които възнамерявате да установите, като освен това е желателно да предвидите и потенциалните последствия за вас.

Въпреки свободата в изготвянето на договора за наем, трябва да вземете под внимание някои от задължителните аспекти в съдържанието му, сред които са неговият срок, точно формулираните права и задължения на всяка от страните, както и при какви обстоятелства договорът може да бъде предварително прекратен, без това да бъде в неоснователен ущърб за някого.

Срок на договора и наемна цена

Срокът на договора за отдаване под наем е сред основните теми на споразумението. Неговата същност позволява свободно уговаряне, което да удовлетвори както наемателя, така и наемодателя. Въпреки това, е важно да се отбележи, че все пак съществуват някои законови рамки, които е добре да познаваме, за да бъде договорът съобразен с нормите и съответно да бъде напълно изряден.

Практиката показва, че обикновено договорът за наем се сключва за период от една календарна година. В случаите, когато периодът надвишава срока от 1 година, е необходимо той да бъде нотариално заверен. Освен това, при такива обстоятелства като задължително условия се налага той да бъде вписан в Имотния регистър. Процесът по вписването се осъществява чрез подаване на заявление до Службата по вписванията към Агенцията по вписванията. Важно е да знаем, че процедурата позволява подаването на заявление да се осъществи не само от наемодателя, но и от наемателя или друго упълномощено от тях лице.

Друга особеност, с която е редно да бъдем запознати, е максималният допустим срок. Според закона договор за наем на недвижим имот между физически лица не може да бъде сключен за срок, надвишаващ 10 години. Разбира се, това правило има своето изключение, когато се отнася до сключване на търговска сделка. За да имаме търговска сделка при отдаване на недвижим имот, една от страните по договора трябва да бъде в позицията на търговец, а сделката да бъде свързана с упражняваното от него занятие.

От полза е да знаем, че ако сме в ролята на наемодател, но не сме самостоятелен собственик на недвижимото имущество, срокът  за отдаването на имота под наем не може да надвишава период от 3 години (по ЗЗД). Особено важна подробност е правото на страните да изберат да сключат безсрочен договор. В него не упоменат конкретен срок за ползване, а прекратяването на наемните отношения се осъществява чрез едномесечно предизвестие. То може да бъде подадено както от наемодателя, така и от наемателя, като причините за преустановяването на взаимоотношнията е възможно да бъдат от широк тематичен спектър.

Уговарянето на наемната цена позволява на страните по споразумението свободно да уговорят сумата, която да задоволи едновременно изискванията на наемодателя и финансовите възможности на наемателя. Въпреки това, е добре да знаете, че ако сумата на година е равна или надвишава 10 000 лв. (около 833 лв. на месец), тогава законът изисква изплащането на месечните наеми задължително да бъде осъществявано по банков път.

Права и задължения на наемодателя и наемателя

Сред клаузите, които са абсолютно наложително да присъстват в договора за наем, е частта, регламентираща правата и задълженията на наемодателя и наемателя. В нея се посочват точните условия за ползване на имота, с които страните трябва да се съобразят.  От покриването на режийните разходи, плащането на месечните наеми в срок и отговорността за данъците, през уточнението с какви средства (приспаднати от наем/лични финанси на наемателя) ще се провеждат ремонтните дейности в имота. До подробности относно поддържането на доброто общо състояние (чистота и подреденост) на недвижимото имущество и правото/забраната за отглеждане на домашен любимец –  всичко е от значение. В графите от съдържанието на договора е важно да присъства уточнение за вида на имота, както и сведения относно неговото предназначение: жилище, гараж, таванско помещение, офис). Също така е от значение е да се представи конкретното му местонахождението.

Клаузи при неспазване на договора

Със задължителен характер е секцията в споразумението, която се отнася до клаузите при неспазване на договора. С тяхна помощ се уточнява в кои моменти и поради какви причини всяка една от страните може да се възползва от предварително прекратяване на взаимоотношенията, без да е необходимо изплащането на неустойки. Ясното и конкретно дефиниране на детайлите може да бъде от полза при възникването на неразбирателство между наемателя и наемодателя. Добре е да се предвидят клаузи, които изрично да предоставят правото на наемодателя да предяви иск за освобождаване на имота, в случай че наемателят е непостоянен в плащането на наема или е нарушил първоначалния вид, в който е предаден имота. Може да бъде въведено изрично условие, което да предвижда прекратяването на договора от страна на наемателя, в случай че неговото право на лично пространство бъде нарушено.Такъв сценарий би възникнал, ако наемодателят не предупреждава изрично за посещенията си и влиза в жилището, без знанието и присъствието на наемателя. Разбира се, точните условности са пряко зависими от индивидуалната преценка и решения на лицето, изготвящо договора.