Новото жилище на парите

Доколко един град е жив и икономиката му се развива личи по имотния му пазар. За София това определено може да се твърди, след като за поредно тримесечие броят на сделките отбеляза ръст. По данни на Агенцията по вписванията продажбите на имоти в столицата за времето между юли и септември са нараснали с почти 12% в сравнение със същия период на предишната година. Повече са и ипотеките. Сходна е картината в Пловдив и Варна, докато на другия активен пазар - този за земеделска земя, спадът продължава.Ръстът на сделките в големите градове е тенденция повече от година. Отчитат го посредническите агенции, потвърждава го и статистиката. За наблюдателите тенденцията е трайна - пазарът се стабилизира след дългия спад на цените, а намаляващите лихви по депозитите и по-добрите оферти по ипотечните кредити стимулират покупките. Не липсват и мнения, че елемент от оживлението на жилищния пазар през последните месеци са и проблемите с КТБ, които подкопаха доверието в банките като цяло. Този стимул едва ли ще е траен. Със сигурност обаче ефектът от него под формата на повече сделки ще се консумира поне до края на годината.

Светата градска троица

За посредническата агенция "Бългериан пропертис" тази година месеците между юли и септември са били най-активното откъм сделки трето тримесечие в София от 2008 г. насам. Повод за подобна констатация дава и статистиката на Агенцията по вписванията, която показа 5063 продажби на имоти в столицата за периода, или средно 84 сделки на ден. Ръстът в сравнение с година назад е 11.6%, а този на учредените ипотеки за същия период е още по-голям - 14.3%.

Сходна е картината във Варна, където пазарът е регистрирал с 3% повече сделки с имоти през изминалото тримесечие и над 22% ръст на ипотеките. В Пловдив продажбите нарастват със 7.5%.

По-интересна е картината в Бургас. Морският град отбелязва почти 11% спад на сделките през третото тримесечие, като подобна е тенденцията в близките Несебър и Поморие. Най-вероятно това се дължи на по-слабите покупки от руски граждани тази година.

Фактът обаче, че и трите най-големи града отбелязват ръст по тези показатели, говори за активни жилищни пазари. В същото време най-вероятната причина за отлив на сделки в районите на някои областни градове като Плевен, Хасково или Монтана са намалелите продажби на земеделска земя, които години наред подхранваха местните имотни пазари. Броят на продажбите в страната като цяло също е надолу спрямо третото тримесечие на 2013 г.

В подобна посока е и извадка на сделките в страната по видове имоти, която Агенцията по вписванията подготви за "Капитал" (виж таблицата). Тя показва тенденция през последните две години за намаление на покупките на земя, но ръст при тези на сгради и самостоятелни обекти в сгради (апартаменти, ателиета, офиси, гаражи… т.е. имоти, които могат да бъдат обект на сделки).

Така, ако през третото тримесечие на миналата година сделките със сгради или обекти в тях са били общо 21 554, през същия период тази година те са нараснали с близо 3% до 22 175. И обратно - покупките на земя през това време са намалели с близо 5% до 42 649 броя.

От агенцията уточниха, че сборът на числата по видове сделки превишава този в общата статистика, тъй като при разбивката една сделка може да се брои повече от веднъж, ако включва различни видове имоти - например къща с дворно място.

Тенденцията обаче е ясна: жилищните пазари в големите градове се възстановяват след 5-годишния спад на цените и сделките. Докато активността при земеделска земя намалява. Подобна тенденция бе отчетена и през пролетта, когато в силни земеделски райони в страната бе отбелязан спад на вписаните сделки с над 30%. Още тогава участници на пазара посочиха като причина слабото предлагане и трудните сделки заради разпокъсаните парцели и многото наследници.

"Този пазар беше активен достатъчно дълго. При ограниченото количество обработваеми площи нямаше как да продължи да расте още. Освен това големите сделки вече се случиха", коментира Младен Митов, анализатор в агенция "Явлена". Според него към момента най-активен е пазарът на жилища.

Надежди за траен ръст

Оживлението на жилищните пазари в големите градове идва след продължителен спад и това е повод изпълнителният директор на "Адрес недвижими имоти" Георги Павлов да го определи като "ръст от дъното". Думите му укротяват оптимизма от увеличаващите се сделки през последната година, тъй като тенденцията е факт на фона на дълъг кризисен период. И в момента пазарът остава далеч под нивата отпреди кризата - ако през последните месеци в София са приключвани средно 84 сделки с имоти на ден, през третото тримесечие на 2008 г. броят е бил 134. Добрата новина е, че се възстановява.

"Ръстът на сделките е напълно реален и се случва от есента на миналата година. Първо във връзка с това, че намаляха лихвите по депозитите и доходността от тях падна под тази от покупката на жилище и под очакванията на хората за ръст на цените", припомни Павлов.

Според него това, както и сигналите за стабилизиране на цените на имотите в големите градове са върнали на пазара купувачи, които дълго са отлагали сделки. Видимият ръст на ипотеките също е добър знак за трайно възстановяване на жилищния пазар. Според Павлов влияние няма как да не окаже и банковата несигурност от последните месеци, но тя далеч не е единствен фактор за увеличаването на сделките.

От "Бългериан пропертис" също припомнят, че вече втора година се наблюдава ръст на продажбите в София, което показва, че възстановяването на пазара е устойчиво.

Сходна картина очертават от "Явлена". Агенцията също отчита увеличението на купувачите в София и Варна и го отдава на различни фактори. От една страна, Младен Митов посочва по-добрите условия по ипотечните кредити, също законовите промени, с които паднаха таксите при предсрочно погасяване. Това дава повече увереност на хората за покупки на кредит и стимулира пазара, коментира той. От друга страна, проблемите с КТБ разклатиха доверието в банките и много хора търсят сигурност за парите си в имотни инвестиции.

Директорът на варненския клон на "Явлена" Христо Цветков вижда и двете групи купувачи на жилищния пазар в момента - тези, които решават жилищни нужди, и тези, които инвестират свободни средства. Покупки от втория тип във Варна не липсваха и преди банковите проблеми - традиционно купуват едри земеделци в района, също руски и други чужди инвеститори.

"Най-общо хората със свободни пари на изток от Велико Търново купуват жилища във Варна, а тези на запад - в София", обобщи Цветков.

Според него това допринася за силните жилищни пазари в двата града, но не трябва да се пренебрегват фактори като несигурната политическата ситуация и проблемите около КТБ. На тази база той очаква по-осезаем ръст на продажбите на жилища към края на годината, когато много от започнатите до момента сделки ще бъдат изповядани.

Прогнозата му е, че след изплащането на гарантираните депозити в КТБ голяма част от средствата също ще поемат към имотния пазар.

"Подобен ръст обаче не почива на здрави икономически фундаменти, а е на базата на спестени пари, които излизат от банките. Не виждам нищо позитивно в него и не очаквам да е траен", коментира той.

По негови оценки подобно преливане на средства едва ли ще доведе и до поскъпване на жилищата, защото търсенето остава около средните цени и под тях. Георги Павлов от "Адрес" обаче е на различно мнение. Според него излизането на повече купувачи на пазара при сегашната липса на ново строителство може да доведе до дисбаланс в търсене и предлагане и ръст на цените с 5 до 10% следващата година.

Дори това да се случи обаче, ще се усети основно на пазара в София и един-два големи града. В по-малките градове затишието продължава.

Капитал, бр.42, 18.10.2014, с.43+44