Прехвърляне на имот чрез покупко-продажба: Какво трябва да знаем?

Обновена: 3 февруари 2026г.

Научете най-важните неща, които трябва да знаете за прехвърляне на имот чрез покупко-продажба, от подготовка до чести проблеми и как да ги избегнете. 

Какво представлява прехвърлянето на имот чрез покупко-продажба? 

Прехвърлянето на имот чрез покупко-продажба е сред най-разпространените начини за смяна на собствеността над недвижимо имущество, като се счита и за най-стабилният от финансова гледна точка. Чрез покипко-продажба на имот, лицето, придобило правата върху него, има законова сигурност в дългосрочен план, тъй като собствеността му не зависи от други обстоятелства и лица, а сделката по прехвърлянето на имота не може да бъде развалена от трети страни, нямащи законово участие в покупко-продажбата. 

Подготовка преди сделката 

От изключително значение е да се запознаете отблизо със състоянието на имотния пазар. Направете собствено проучване, консултирайте се с близки и приятели, които вече са преминали през целия процес, потърсете съдействието и на имотен агент, който може да ви сподели експертното си мнение и да ви даде информация за стъпките, които трябва да предприемете, за да сте максимално подготвени преди пристъпване към сделка. Предварителното проучване ще послужи като ориентир за изясняването на правата и задълженията ви по предстоящата покупко-продажба, какви административни и финансови институции трябва да посетите, също така , ще ви даде по-ясна представа какви са финансовите ви възможностите, а това от своя страна ще ви помогне да разберете дали моментът е подходящ за инвестиция в имот. 

Как да се уверим, че имотът е законен и без тежести? 

По своята същност тежестите представляват права върху дадения имот на различни от собственика лица, като тези права могат да бъдат в разрез с правата и интересите ви като купувач. Именно поради тази причина много често купувачите настояват да направят обстойна справка и да се уверят, че няма предявени претенции върху жилището от страна на трети лица, като например наследници, собственици или съпрузи, както и че не са налични възбрани или ипотеки. 

От позицията ви на купувач е много важно да знаете, че не съществува вероятност в Имотния регистър да няма вписана тежест върху имота, ако такава е отразена в някой друг регистър. С други думи, направете проверка предварително, за да бъдете сигурни, че срещу предишните собственици на имота не са образувани изпълнителни дела, т.е. не дължат пари, които ще бъдат прехвърлени като ваш дълг след покупко-продажбата.  

Какво трябва да се договори предварително? 

Когато става въпрос за прехвърляне на имот чрез покупко-продажба, купувачът и продавачът се съгласяват да сключат сделката чрез предварителен договор, който е официален документ и в него са описани подробно договорените между двете страни условия. Информацията, която съдържа, упоменава данните на страните по договора и недвижимото имущество, за което се сключва сделката, цената му и начинът на плащане, размерът на капарото, договорените неустойки при неизпълнение на условията по договора, крайния срок за изповядването на сделката и други.  

Има и случаи, в които първата стъпка преди прехвърлянето на имота е договарянето и превеждането на депозит, който дава правото на купувача да запази всички офертни условия на имота, сред които и цената му, а жилището да не се предлага на други потенциални купувачи.  

Защо е важно да имате предварителен договор за покупко-продажба на имот? 

Този договор предшества окончателния договор и чрез подписването му двете страни се съгласяват с условията по покупко-продажбата. Също така се задължават да финализират сделката и да сключат окончателен договор за имота. Окончателният договор за покупко-продажба е двустранно споразумение, при което продавачът прехвърля собствеността на купувача, срещу предварително определената за това цена. Той урежда правата и задълженията на двете страни по сделката. На този етап е добре да обмислите и рационализирате покупката. Не прибързвайте с подписването на договора, преди да сте се уверили напълно, че сделката е благоприятна и не крие никакви рискове за вас. 

Основни документи за прехвърляне на имот 

Всяка имотна сделка е съпътствана от множество документи. Брокерът има отговорността да осведоми предварително своя клиент за документите, които ще бъдат задължително изисквани за сделката и да даде напътствия за учрежденията, от които те могат да бъдат издадени. Най-често изискваните документи, свързани с покупко-продажбата, са: документ за собственост на продавача, данъчна оценка на имота, схема или кадастрална скица на имота, удостоверение за вещни тежести, удостоверение за семейно положение на продавача, удостоверение за наличие или липса на задължения за продавача, документ за самоличност. 

Съдействието на надежден посредник в лицето на имотен агент, значително улеснява процедурата и редуцира времето, което се изисква за финализиране на сделката. Адрес Недвижими имоти е сред малкото компании на пазара, които разполагат със собствен правен отдел, специализиран в сферата на имотите. Нашите юристи имат богат професионален опит зад гърба си, което спомага за успешното разрешаване на различни правни казуси. Задълбочената проверка на документацията по сделката ще гарантира вашето спокойствие. Още преди сключване на сделка, юридическият отдел на Адрес ще се погрижи да изготви проекто договор за покупко-продажбата на вашата инвестиция в недвижима собственост, за да може своевременно да прецените дали цялостната документация и самият имот отговаря на бъдещите ви инвеститорски намерения. Като в допълнение към това, юридическият отдел ще се заеме с отговорността да организира срещи между двете страни по споразумението, за да бъдат разгледани всички налични документи предварително. 

Какви са задълженията на нотариуса при прехвърляне на имот? 

Подписването на окончателния договор се извършва пред нотариус, който прави проверка на документите и собствеността по сделката и следи дали са спазени всички законови изисквания. Ако всичко е документално изрядно, страните пристъпват към подписване на нотариалния акт, чрез който собствеността финално се прехвърля от продавача към купувача, срещу уговорената в предварителния договор сума. След като продавачът потвърди получаването на парите, нотариусът заявява нотариалния акт в Агенцията по вписванията, с което се финализира сделката.   

Чести проблеми и как да ги избегнем 

Покупката на имот изисква внимателно проучване и добра осведоменост за всеки потенциален риск, който може да ви докара сериозни проблеми и загуби. Затова е много важно като купувач да сте наясно с рисковете, свързани със закупуване на имот и да сте запознати какви мерки бихте могли да предприеме, за да ги избегнете. 

Както вече споменахме, може да се сбъскате със запори и тежести върху имота, затова на първо място проучете добре продавача. Най-голям е рискът от производство по несъстоятелност, което понякога при имотните сделки се открива трудно. Рискът за купувача е да закупи имот, върху който има наложени тежести с голяма стойност, като например залог. 

Също така, трябва да проверите и правото на собсвеност върху имота. Проучете дали продавачът има законно сключен договор, както и се опитайте да разберете дали имотът е препродаван или прехвърлян наскоро, най-малко 10 години назад. По този начин ще си гарантирате, че купувате имот директно от законен собственик и няма да станете жертва на оспорена собственост или изземане на жилището. 

След като сте проверили собствеността на имота, трябва да се уверите, че самият имот може да бъде прехвърлен. За да може собствеността на един имот да бъде променена, той трябва да отговаря на конкретни изисквания за самостоятелен обект. 

Разходи при прехвърляне на имот чрез покупко-продажба 

Основният разход при покупко-продажба е местният данък за придобиване на имущество, който се заплаща към общината, на чиято територия се намира имотът. Размерът му обикновено варира между 2% и 3% и се изчислява върху по-високата стойност измежду продажната цена и данъчната оценка на имота. В повечето случаи този данък е за сметка на купувача, освен ако страните не са уговорили друго. 

Друг съществен разход са нотариалните такси, които се определят по тарифа и зависят от стойността на сделката. Те включват таксата за изповядване на нотариалния акт и удостоверяване на подписите. Колкото по-висока е цената на имота, толкова по-висока е и нотариалната такса, като и тук базата за изчисление е по-високата стойност между продажната цена и данъчната оценка. 

Към разходите се добавя и такса за вписване в Имотния регистър, която обикновено е в размер на 0,1% от стойността на сделката. Тази такса гарантира, че новият собственик ще бъде официално вписан и защитен спрямо трети лица. 

Не бива да се пренебрегват и разходите за документи, като издаване на данъчна оценка, удостоверение за тежести, скица или схема от кадастъра. Макар тези суми поотделно да не са високи, в съвкупност те също формират част от крайната цена на сделката. 

В някои случаи има и допълнителни разходи, свързани с посредническа комисиона, ако сделката се осъществява чрез агенция за недвижими имоти, както и разходи за адвокатска или правна консултация. Все повече купувачи избират да инвестират в правна проверка, за да си осигурят спокойствие и сигурност при придобиването. 

Кой плаща таксите при покупко-продажба на имот 

В стандартния случай основната част от таксите се заплаща от купувача. Това включва местния данък за придобиване на имот, нотариалните такси за изповядване на сделката, таксата за вписване в Имотния регистър, както и разходите за издаване на документи като данъчна оценка и удостоверение за тежести. Причината е, че именно купувачът придобива правото на собственост и носи отговорността за вписването и легитимирането му. 

Продавачът, от своя страна, обикновено поема разходите, свързани с подготовката на имота за продажба. Това може да включва издаване на скица или схема от кадастъра, удостоверения за липса на задължения към общината, както и евентуални разходи за заличаване на ипотека или други тежести, ако такива съществуват. 

По отношение на агентските комисиони, практиката е те да се заплащат от страната, която е възложила услугата – купувачът, продавачът или и двете страни, в зависимост от договореността с агенцията за недвижими имоти. Същото важи и за адвокатските хонорари, ако страните са избрали правна консултация. 

Важно е да се подчертае, че разпределението на разходите може да бъде договорено индивидуално. В някои случаи продавачът поема част от нотариалните такси или местния данък като жест към купувача, особено когато пазарните условия го изискват или когато това улеснява приключването на сделката. 

Как се определя продажната цена при прехвърляне на имот 

Определянето на продажната цена на имот е ключов елемент при покупко-продажба, тъй като тя влияе както върху данъците и нотариалните такси, така и върху интереса на купувачите и успешното приключване на сделката. Цената не се базира единствено на личните предпочитания на продавача, а на комбинация от пазарни, правни и технически фактори. 

1. Пазарна оценка – Основният ориентир за продажната цена е пазарната стойност на имота. Тя се определя чрез сравнение с вече продадени имоти в същия район, сходни по площ, разпределение, етажност и състояние. Имотите в близост до метро, обществени услуги или ново строителство често имат по-висока пазарна цена. 

2. Данъчна оценка – Данъчната оценка се използва за изчисляване на местния данък при придобиване. Тя обикновено е по-ниска от пазарната цена, но при определяне на крайната продажна цена страните често се съобразяват с нея, за да избегнат прекомерно натоварване на купувача с данъчни разходи. 

3. Състояние на имота – Физическото и техническото състояние на имота също влияе върху цената. Ремонтирани и модернизирани жилища с добра енергийна ефективност и функционално разпределение се продават на по-висока стойност, докато нуждаещите се от ремонт имоти имат по-ниски пазарни цени. 

4. Локация и инфраструктура – Районът и околната инфраструктура са решаващи за крайната цена. Близостта до метро, училища, детски градини, търговски центрове и паркове увеличава привлекателността и стойността на имота. 

5. Договорни условия и тежести – Наличие на тежести, ипотеки или възбрани може да намали интереса на купувачите и да повлияе върху цената. Обратно, имот без тежести и с ясна правна история е по-търсен и се продава на по-висока стойност. 

6. Търсене и предлагане на пазара – Общите пазарни условия също играят роля. В периоди на силно търсене и ограничено предлагане цените растат, докато при излишък на имоти или ниско търсене продажната цена може да бъде по-ниска. 

Срокове и времева рамка при прехвърляне на собственост 

Прехвърлянето на собственост при покупко-продажба на имот включва няколко ключови етапа, всеки от които е свързан с определени срокове и изисквания. Познаването на времевата рамка е важно както за купувача, така и за продавача, за да се планират финанси, документи и нотариални услуги. 

1. Предварителен договор – Първият етап е сключването на предварителен договор, който обичайно се подписва между страните, когато има съгласие за основните условия на сделката. В този договор се определя срокът за издаване на документи и за финализиране на прехвърлянето. Обикновено този срок варира между 30 и 90 дни, в зависимост от сложността на сделката и наличието на всички документи. 

2. Събиране на документи – За прехвърляне на собственост са необходими редица документи: удостоверение за тежести, данъчна оценка, удостоверение за платени данъци и такси, скици и други. Събирането на тези документи може да отнеме между 1 и 4 седмици, в зависимост от общината и сложността на имота. 

3. Нотариално изповядване на сделката – След като всички документи са налични и проверени, се насрочва нотариален акт. При типичен имот срокът за изповядване на нотариалния акт е 1–2 седмици след събиране на документите, но може да се забави при натовареност на нотариуса или специфични правни обременявания. 

4. Вписване в Имотния регистър – Финалният етап е вписването на новия собственик в Имотния регистър. Обичайно това отнема между 5 и 15 работни дни. След вписването купувачът официално става собственик и сделката е напълно приключена. 

5. Общо време за прехвърляне – В зависимост от сложността на документацията и наличието на тежести, целият процес от подписване на предварителен договор до вписване в Имотния регистър обикновено отнема между 6 и 12 седмици. При имоти с ипотека, съдебни спорове или наследствени въпроси срокът може да се удължи. 

Кога е препоръчително да се работи с агенция за имоти 

Работата с агенция за имоти е препоръчителна винаги, когато има нужда от експертно съдействие, правна сигурност или пазарна информация. Дори при по-прости сделки, професионалното посредничество често спестява време, намалява стреса и гарантира по-голяма сигурност при приключване на покупко-продажбата.