Какви са рисковете при покупка на имот без Акт 16 и защо да работим с агенция за недвижими имоти?

Обновена на 8.12.2025 г.

Все по-предпочитан вариант за купувачите на имоти се оказва закупуването на жилище „на зелено“. С този термин се обозначават сгради и комплекси, които все още не са завършени, но са под активен строеж. Когато говорим за такъв тип жилища, обикновено сделките за закупуването им се осъществяват директно от строител, следователно условията по тях са по-изгодни. Именно това е основна движеща сила за потенциалните купувачи и интересът към имоти без Акт 16 нараства. 

Какво представлява акт 16?

Акт образец 16 е най-дългоочакваният документ и има най-голяма тежест. С него се установява годността за ползване на новопостроената сграда и е финалната стъпка, преди новите собственици на имоти в нея да могат да се нанесат. Преди него обаче има други два етапа - Акт 14 и Акт 15, с които се проследява дали строителните дейности отговарят на нормативната уредба. Когато сградата премине през тях, остава само придобиването на Акт образец 16, с който новата сграда официално се въвежда в експлоатация. Издава се или от кмета на съответната община, в която се намира обекта, или от Главния архитект. При наличието на Акт образец 16 строителната и монтажна дейност е завършена и са открити индивидуални партиди - всичко необходимо за новите собственици на имот, за да обитават сградата за постоянно. 
Акт 16 е този документ, който дава сигурност на купувача, че имотът е завършен и няма какво да се обърка и вече не съществува риск от финансова загуба.  

Какви рискове крие покупката на имот без този акт?

За разлика от вече построените сгради, при които има минимално наличие на избор и жилищата са ограничени, незавършените имоти предлагат пълна свобода по това отношение. Можете да изберете както големината на имота, така и неговото местоположение, разпределение и функционалности. Не само - при покупка на имот без Акт 16, купувачът сключва сделка на малко по-изгодна цена, основно поради наличието на всички съпътстващи строителните дейности рискове. Плащането се случва във времето и е разсрочено, което е голям плюс за някои клиенти и гаранция за строителя, че независимо дали успее да завърши сградата, ще разполага с някаква сума за вече свършената работа. Основното предимство на сградите в строеж е тяхната цена и богат избор, но крият редица рискове. 

Невъзможност за реална преценка на имота

Логично, един незавършен имот не може да представи на потенциалните купувачи завършена визия. Когато се предлага имот в строеж, обикновено той се представя чрез 3D визуализации и рендъри по архитектурни планове и е възможно завършената му визия накрая да няма много общо с тази, която ви е накарала да го купите. Разбира се шансът да се подведете и разликата между очакванията и реалността да е голяма не е толкова често срещано, но е възможно в последствие да не бъдете удовлетворени от това, което сте закупили. Традиционно липсата на Акт 16 означава до някаква степен несъответствие между проекта и реализацията му, докато при закупуването на жилище „на тапа“ и „до ключ“ си гарантирате значително минимизиране на риска от несъответствие във финалния му вид. 

Невъзможност за моментално нанасяне

Ако търсите да закупите жилище за лично ползване, трябва да имате предвид, че покупката на имот в строеж означава да предвидите времето, в което няма да можете да го ползвате. Докато сградата не притежава Акт образец 16, собствениците на имоти не могат да живеят там. Обикновено това време са няколко години и независимо невъзможността за обитаване, вече ще сте платили част от цената. Важно е да имате предвид, че е често срещано сградата да не бъде завършена в срок. 

Риск от загуба

Най-сериозният риск при покупката на апартамент в строеж е, че е възможно да възникнат разнородни проблеми, които накрая пряко да повлияят купувачите. За разлика от готова сграда в експлоатация и с наличен Акт 16, тази без е много по-чувствителна на външни влияния и е възможно или да бъде завършена със сериозно закъснение, или обектът да не бъде изобщо. Тук най-добрият вариант е да закупите жилище в сградата едва тогава, когато разполага с Акт 16 и е „на тапа“ - това е моментът, в който жилището се води годно за експлоатация и продажната му цена е все още по-ниска. Въпреки това на такъв етап е невъзможно нанасянето на собствениците, тъй като все още не са реализирани довършителните работи по него. 

Защо да се обърнем към агенция за недвижими имоти?

В последните няколко години ръстът в строителството е значителен и все повече купувачи се насочват именно към такива имоти. Водещо за тях е качеството в строителството, което получават от новопостроена сграда, както и модерната архитектура и функционалности, които тя предлага. Въпреки всичките си плюсове, покупката на такъв имот „на зелено“ крие редица несигурности и условности, които разбира се могат да бъдат избегнати. За минимизиране на потенциалния риск при закупуване на имот без Акт образец 16, един от най-сигурните подходи е работата с агенция за недвижими имоти.

Сигурност

Професионалните и коректни агенции за недвижими имоти, които са се задържали на пазара достатъчно дълго, никога не предлагат на клиентите си покупка на имот „на зелено“, без предварително да са направили проучване. Техните брокери не се наемат с отговорността да предложат на бъдещия купувач жилище от инвеститор, който не познават добре, с когото не са установили отношения през годините и чийто начин на изпълнение на строителството не познават. 
Ако решите да се доверите на агенция за недвижими имоти при покупката на имот в строеж, ще получите пълна сигурност и гаранция, че вложените от вас финанси няма да бъдат изгубени напразно. Брокерът, с когото работите, ще направи подробно проучване на инвеститора - от документалната част по строителството до неговата строителна история, успешни проекти и материали, на които залага. Основната му роля е да консултира и има редица компетенции, сред които тази да чете скиците и да може да оцени адекватно бъдещата доходност на имота. 

Спестяване на време

Освен сигурност по отношение вложението на вашите средства, агенцията за недвижими имоти ще ви спести и време. Когато става въпрос за закупуване на жилище без Акт 16, логично купувачите отделят време, за да проучат инвеститора и никога не залагат на покупка на сляпо. Чрез работата с професионалист в сферата си гарантирате спестено време, тъй като той се заема с проучванията по отношение бъдещето на проекта. 
Ако желаете да закупите имот „на зелено“, можете да потърсите съдействие от най-голямата българска агенция за недвижими имоти в България Адрес Недвижими имоти. Благодарение на богатата ни база данни, професионално отношение и отлично познаване на пазара, можем да ви помогнем да изберете най-добрият за вас вариант. Екипът ще се погрижи за сигурността ви, като направи детайлни проучвания за жилището, в което желаете да инвестирате. 

Какво означава покупка на имот без Акт 16 през 2025 г.? 

Покупката на имот без Акт 16 през 2025 г. означава, че сградата все още не е официално въведена в експлоатация и не е преминала финалните проверки от държавните институции. Те удостоверяват нейната безопасност, качество и съответствие с всички технически изисквания. Макар че имотът може да изглежда напълно завършен, без наличието на акт 16 юридически той все още се води „негоден за обитаване“. Покупката без Акт 16 през изисква прецизно проучване, ясни договорни ангажименти от страна на инвеститора и повишено внимание от купувача. 

Акт 14, Акт 15 и Акт 16 – каква е разликата и какво удостоверява всеки етап? 

Акт 14 удостоверява завършването на сградата в „груб строеж“. Това включва конструкцията – основи, стени, плочи и покрив. След издаването му строежът вече има основната си носеща структура, но не разполага с довършителни работи, инсталации и фасадни елементи. Този етап позволява по-голяма яснота за бъдещия облик на сградата, но все още не гарантира нейната безопасност за ползване. 

Акт 15 представлява протокол между инвеститора, строителя и участващите лица, които удостоверяват, че всички строително-монтажни работи са изпълнени съгласно проекта и техническите изисквания. Той доказва, че сградата е завършена физически, но все още не е преминала държавна проверка.  

Акт 16 е последният етап – удостоверението за въвеждане в експлоатация.  Издава се от компетентните органи, които потвърждават, че сградата е безопасна, функционална и може официално да бъде обитавана. 

Основни рискове при покупка на имот без Акт 16 и как да ги избегнем 

Основните рискове при покупка на имот без Акт 16 са следствие от факта, че сградата все още не е официално призната за безопасна и годна за обитаване от упълномощените инсититуции. Това може да означава наличие на нерешени технически проблеми, непълна документация или забавяне от страна на инвеститора, което поставя купувача в несигурна ситуация. В допълнение, липсата на Акт 16 значително затруднява получаването на ипотечен кредит, а в някои случаи дори го прави невъзможен. Купувачът носи и риск от допълнителни разходи или забавяния, ако инвеститорът не изпълни задълженията си навреме. 

За да се избегнат тези рискове, е важно да се направи задълбочена проверка на инвеститора, на строителния надзор и на цялата налична документация, свързана с проекта.   

Как да проверим строителя преди покупка „на зелено“? 

Първата стъпка от проверката е да се проучи историята на компанията – колко години е на пазара, колко завършени обекта има и дали тези сгради разполагат с всички необходими актове, включително Акт 16. Друг показател за могат да бъдат отзиви от клиенти, публични регистри и информация за участието на фирмата в други строителни проекти. Добре е да се провери и дали строителят има в историята си забавени или проблемни обекти, които да са сигнал за риск. 

В допълнение, следва да се изискат документи, доказващи законността и финансовата стабилност на проекта. Това включва разрешение за строеж, одобрен инвестиционен проект, договори с надзорни компании и информация за финансирането на строежа.  

Може ли да се вземе ипотечен кредит за имот без Акт 16? 

В повечето случаи банките не отпускат ипотечен кредит за имоти без Акт 16, тъй като сградата не е официално въведена в експлоатация, от което следва, че се счита за по-рисков актив. Някои банки все пак могат да финансират покупка на имот на по-ранен етап, но това става при по-строги условия – по-нисък процент финансиране, по-високо самоучастие и допълнителни обезпечения. Кредитите за имоти на „груб строеж“ обикновено се отпускат поетапно – средствата се усвояват след достигане на определен строителен етап. 

Въпреки това, повечето купувачи трябва да изчакат издаването на Акт 16, за да получат стандартен ипотечен кредит с нормални условия и висок процент финансиране.  

Предимства от работа с агенция при покупка на имот в строеж 

Работата с агенция за недвижими имоти при покупка на имот в строеж предлага няколко важни предимства. Професионалните брокери имат достъп до подробна информация за строителите – тяхната репутация, предишни проекти, забавяния и наличие на издадени актове. Така купувачът получава обективна оценка за надеждността на инвеститора, която трудно може да бъде открита самостоятелно. 

Освен това агенцията се грижи за правната страна на сделката – проверка на документи, консултации с юрист, отговорност към сроковете и изготвяне на допълнителни клаузи, които защитават интереса на купувача. 

Професионалистите могат да открият рискове, които не са очевидни за човек без опит в сферата, както и да съдействат при договаряне на по-добри условия със строителя. Допълнителен плюс е спестяването на време и усилия – агенцията координира огледи, комуникация и документация, което прави целия процес по-безпроблемен, сигурен и прозрачен.