Неочаквани плюсове при покупка на ипотекиран имот

Обновена на 19.09.2023 г.

Покупката на ипотекиран имот на пръв поглед звучи като изключително рисковано начинание, но ако всичко около процедурата е наред, може да откриете идеална възможност да се сдобиете с жилище в много добро състояние и на удобна локация срещу значително по-ниска цена. Научете повече за неочакваните плюсове при покупка на ипотекиран имот в следващите редове.

Има ли проблем да купите ипотекиран имот

Ако ви предстои покупката на жилище, трябва да имате предвид, че ипотекираните имоти разкриват много добри перспективи. Разбира се, подобен тип сделки имат редица специфики и тънкости, към които е добре да подходите внимателно. Все пак имайте предвид, че опасността пред купувачите при този тип сделки е също толкова голяма, колкото и рискът при всяка една друга покупко-продажба на недвижим имот. Тук е моментът да се отбележи, че при определени обстоятелства, закупуването на подобен имот ви гарантира дори по-сигурни и изгодни условия, отколкото бихте получили при стандартна имотна сделка. Затова в случай, че проявявате интерес към подобно споразумение, от значение е да отделите достатъчно време, за да проучите в детайли договорените параметри на сключения кредит за ипотека. Ако съумеете да направите точен разчет на разходите си по сделката и се запознаете в дълбочина с конкретния казус, нямате основание за притеснение.

Вариантите за покупка на ипотекиран имот

Съществуват два възможни варианта за покупка на ипотекиран имот – или чрез погасяване на кредита и заличаване на ипотеката, или посредством поемане на изплащането на кредита. Основен движещ фактор е начинът, въз основа на който ще бъде придобит имота. В зависимост дали разполагате със собствени средства, или самите вие, от позицията на купувач, ще разчитате на финансиране чрез ипотечен кредит, се предвиждат следните две хипотези:

Погасяване на кредита и заличаване на ипотеката

В случай че разполагате с лични средства, може да пристъпите към превеждане на сумата по сметката на кредита в съответната банка. Важно е да знаете, че имате нужда от предварително писмо-ангажимент от банковата институция. В него се съдържа информация, удостоверяваща размера на дължимата сума по кредита към момента на покупката. След изплащането на тази сума, банката е натоварена с отговорността да подаде молба за заличаване на ипотеката в тридневен срок. В случай че обявената цена надхвърля дължимата сума по ипотечния кредит, остатъкът се превежда по сметка на продавача. Тук е моментът да се отбележи, че към това се пристъпва едва след като ипотеката е вече заличена от нотариалните книги и сделката се изповяда пред нотариус. Възможно е също така да се открие т.нар. „особена сметка“. В нея е предвидено да се съхраняват парите от разликата, които продавачът да усвои.
От полза за вас е да знаете, че в съдържанието на предварителния договор, който се  сключва с продавача на ипотекирания имот, може да бъде вписано конкретно изискване към момента на сделката той да представи удостоверение, че ипотеката е заличена. По този начин ще бъдете напълно спокойни, че наличните дългове са вече изплатени и от тук насетне ви предстои единствено приятното вълнение от придобиването на ново жилище.

Поемане на изплащането на кредита

В случай че не разполагате с предварително заделени лични средства, с които да осигурите закупуването на имота, покупката може да бъде осъществена посредством кредит. При тези обстоятелства, се учредява втора по ред ипотека. По този начин първата ипотека се заличава, като в случай че съществува разлика между дължимата към банката сума и обявената цена на жилището, то тя се превежда по сметката на собственика, който продава даденото имущество. Купувачите на ипотекирани имот поемат тежестта на ипотеката, но за сметка на това, получават изгодни условия за покупка.

Плюсовете при покупка на ипотекиран имот

По-ниска цена

Придобиването на ипотека на недвижима собственост е подходяща алтернатива в случай че искате да се сдобиете с имот на значително по-ниска цена. Обичайна причина за продажбата на ипотекирани имоти е невъзможността на собствениците на апартаменти да покриват разходите по своите кредити, поради влошени финансови възможности. Когато става дума за директна продажба от собственик или посредством фирма, продавачът обикновено се стреми да достигне пазарната цена на имота. Поради ограниченото време, затруднените обстоятелства и желанието за сключване на бърза сделка, за да се предотврати достигането до публично изпълнение, в повечето случаи собственикът на ипотекирания имот е отворен към диалог и склонен към компромиси. Това открива потенциална възможност за договаряне на големи отстъпки в крайната цена.Освен това основно предимство за купувача при този тип сделки е, че забавянето или отмяната на предложението за продажба е рядкост.

При покупка на ипотекиран имот чрез публично изпълнение, тръжната цена е значително по-ниска от пазарната. Неблагоприятно за купувача обстоятелство може да възникне, ако собственикът на ипотекираното жилище поради тези обстоятелства реши да предприеме обжалване. Ако все пак времето не ви притиска и можете да се примирите с евентуално забавяне в процедурата, този тип продажба е идеална възможност да се сдобиете с имущество на много по-ниска цена. По този начин купувачите печелят и от заличаването на възбраните и ипотеките.

Всичко около имота е наред

В случай че подробностите около имота са добре проверени и е установено, че всичко е наред, нямате основание за притеснение. Имайте предвид, че покупката на ипотекиран в банка имот е за предпочитане, тъй като по този начин си гарантирате, че от документална гледна точка всичко е изрядно. Все пак трябва да бъдете предпазливи, ако става дума за имот, върху който има повече от една ипотека. При такава ситуация най-добре е да се насочите към друго недвижимо имущество.
 

Как да избегнем потенциални рискове

>> Бъдете внимателни и провете реалната стойност на задължението и дали то всъщност не е в по-голям размер от обявената продажна цена. Съществува вероятност кредитът на продавача да е просрочен, което налага прилагането на наказателни лихви. Те, от своя страна, могат за много кратък период да повишат сериозно размера на задължението към кредитора. Бихте могли да се информирате за реалната стойност чрез запитване към банката кредитор или посредством проверка в Агенцията по вписванията. Осъществяването на контакт с банката ще ви помогне също така да се ориентирате своевременно дали имотът не е във властта на съдебен изпълнител.

>> Не подценявайте риска при изплащане на суми директно на продавача. По този начин не разполагате с никаква гаранция, че той ще вложи средствата за погасяването на своето задължение. Поради това е препоръчително всички суми до размера на реалното задължение да бъдат внасяни по сметката на кредитора, който обслужва кредита или по друга сметка в банката, специално създадена с цел погасяване на задължението.

>> Най-сигурният подход е да договорите банката кредитор да свали ипотеката при погасяване на кредита. Този ангажимент ще бъде оформен в писмен вид, като посредством него ще си гарантирате спокойствието, че след закупуване на имуществото, ипотеката върху имота ще бъде свалена.

>> Ценна практика, чрез която да елиминирате потенциални рискове, е да предявите желание в предварителния договор за покупко-продажба да бъдат подробно описани детайлите около начина на плащане. По този начин ще бъдете спокойни, че платените сумите ще бъдат влагани с цел погасяване на кредита. Важно е договорът да бъде добре оформен, така че да има възможност да бъде прекратен, ако продавачът на ипотекирания имот не изпълни уговорените условия.