Търг за продажба на имоти: какво трябва да знаете?

Обновена на 27.04.2026 г.

Търговете за публична продан се правят по строго определена от ГПК процедура. Има изисквания, както за обявяването на имота, така и за участието в наддаването. Законово всичко е уредено и организирано по строг ред. Имоти, които се продават по този начин може да бъдат намерени, както на сайта на Частните съдебни изпълнители, така и на интернет страниците на различните банки.
На пазара може да се намерят жилища старо строителство, но и апартаменти в нови сгради, строежът на които е финансиран чрез банка, а след това инвеститорът не е успял да обезпечи задължението си. Публичната продан продължава един месец, като започва и завършва на датите, фиксирани в обявлението, посредством което се разгласява продан.

Какво трябва да знаете за търговете за продажба на имот?

Когато се стигне до публична продан съдебен изпълнител назначава вещо лице за определяне на стойността на имота. Вещото лице трябва да е вписано в регистъра на независимите оценители по Закона за независимите оценители или в списъка на специалистите, утвърдени за вещи лица по реда на Закона за съдебната власт.
Цената, която е определена от вещото лице се съобщава на страните. Те имат право да оспорят в 7-дневен срок. Ако се стигне до това, се прави повторно заключение от второ вещо лице, което отговаря на законовите изисквания.
Когато се прави втора оценка, стойността на имота се определя като средноаритметична от двете. 

Началната цена

Началната цена на имота, от която да започне наддаването, е 80 на сто от стойността на имота, като стартовата цена при първата публична продан не може да е по-ниска от данъчната оценка, когато такава е определена. 
Търгът се провежда в сградата на районния съд и продължава един месец.  Документите за проданта се държат в канцеларията на районния съд на разположение на всеки, който се интересува от имота. Заинтересованите лица имат право да се свържат със съответния съдебен изпълнител и да поискат оглед на имота.
Всеки, който иска и има право по закон да участва в наддаването трябва да плати депозит в размер на 10% от началната цена, която е обявена.

Право на участие в търга

Право на участие в търг за публична продан има всяко дееспособно физическо или юридическо лице, в това число и чуждестранни граждани, съгласно разпоредбите на българското законодателство. Участието в търга може да бъде лично или чрез законен представител, упълномощен за целта по надлежния ред.
В проданта нямат право да участват длъжника и негов законен представител, съдебният изпълнител и неговите служители, пазачите и управителите на продаваното имущество, също така съдии, прокурори, адвокати и следователи от съответния Районен съд, в който се провежда продажбата.

Подаване на наддавателни предложения

Наддавателното предложение и сумата, с която всеки кандидат-купувач, който участва в търга, е готов да даде за имота.  Законовото изискване е то да е писмено и да се подаде в запечатан плик, заедно с екземпляр от квитанцията за платения депозит. Задължително предлаганата сума се изписва цифром и словом, като не трябва да бъде по-малка от посочената в обявлението начална цена. Наддавачът има право да направи повече от едно наддавателни предложения, като всяко от тях се прави поотделно.
Наддавателното предложение може да се обяви за недействително, ако не съдържа съответните данни или не е попълнено според изискванията в съответната бланка, която може да получите от деловодството на Районния съд или кантората на съдебния изпълнител.

Провеждане на търг и обявяване на купувача

Денят и часът за провеждане на търг са фиксирани в обявлението. Провеждат се в посочен Районен съд от съответния съдебен изпълнител. По време на търга се отварят всички подадени наддавателни предложения и се обявява най-високата редовна писмена оферта от съдебния изпълнител.
След това се пристъпва към втора част на търга, в която всеки редовен участник има право да участва в устно наддаване. То се ръководи от съдебния изпълнител, който обявява всяка следваща по-висока цена три пъти и всеки участник, който заяви, че приема обявената цена, се подписва за това в протокол.
Наддаването продължава, докато има участници, съгласни да ги платят и накрая печели участникът, предложил най-висока цена.
 
Когато се избере купувач в седемдневен срок от датата на търга от Районния съд трябва да се плати цялата сума по сметка на съдебния изпълнител. В цената се приспада и внесения депозит.
 
Ако участникът, предложил най-висока цена се откаже от покупката, за купувач се обявява следващия по ред, направил валидно наддавателно предложение. Отново действа правилото той да внесе цялата сума в седемдневен срок от деня на обявяването.
 
Съдебният изпълнител постъпва така до изчерпване на всички наддавачи, предложили цена, равна на началната, в случай на отказ от поредни купувачи.
 
Когато избраният за купувач плати цената на имота, внесеният депозит се връща на хората, които не са обявени за купувачи. 

Постановление за възлагане и влизане във владение на имота

Когато лицето, обявено за купувач, внесе в срок дължимата сума, съдебният изпълнител му възлага имота с постановление. От деня на влизане в сила на постановлението купувачът придобива всички права, които длъжникът е имал върху имота. Правата, които трети лица са придобили върху имота, не могат да бъдат противопоставени на купувача, ако тези права не могат да се противопоставят на взискателите.
След като получите Постановление за възлагане, следва вписване на имота в Имотния регистър, като за целта са необходими данъчна оценка на имота и скица от кадастъра. Разходите за тяхното изготвяне са за сметка на купувача.
Ако длъжникът е регистриран по ДДС и продаваното имущество е облагаемо по смисъла на ЗДДС, имате право да приспаднете ДДС. В срок от два месеца след влизане в сила на Постановлението за възлагане сте задължени да декларирате имота в общината по местонахождение. Препоръчително е също така да направите застраховка на имуществото, с цел защита от евентуални посегателства от страна на длъжника или трети лица.
 

Какво представлява публичният търг на имоти и как да участваме? 

Публичният търг на имоти е публична продажба, организирана основно от частни съдебни изпълнители (ЧСИ) или общини, която предлага възможност за закупуване на имот при първоначална цена, често значително по-ниска от пазарната, но с ясни законови изисквания. За участието, е необходимо редовно да следите обявленията в сайтовете на Камарата на ЧСИ или на общината, след което да внесете задатък (обикновено 10% от началната цена) и в определения срок да подадете запечатан плик с необходимите документи – заявление, доказателство за задатъка и пълномощно (ако е приложимо). Самият търг протича с тайно наддаване (писмени оферти), като печели този, който предложи най-висока цена. След като бъдете обявен за купувач, имате 7 дни да платите остатъка от сумата, в противен случай губите задатъка. След пълно плащане съдебният изпълнител издава постановление за възлагане, което служи като документ за собственост. 

Къде да открием актуални обяви за имоти на търг? 

Официалният сайт на Камарата на частните съдебни изпълнители (КЧСИ)  предоставя достъп до всички текущи електронни търгове, водени от ЧСИ в цялата страна .  

Друга опция е секция "Търгове и конкурси" на уебсайтовете на съответните общини, в която се публикува информация за търговете за общинска собственост, продажби и наеми на общински имоти .  

Третият ключов източник са сайтовете на окръжните съдилища по местонахождение на имота, които съгласно закон са длъжни да публикуват обявленията за публични продажби.  

Процедура при търг за недвижими имоти: От началната цена до депозита 

Правила за подаване на наддавателни предложения  

Наддавателните предложения се подават писмено в запечатан непрозрачен плик в едномесечен срок от обявяването на търга . В плика се поставят: наддавателното предложение, документ за внесен задатък от 10% от началната цена и декларация за произход на средства (над 10 000 лв.). След изтичане на срока, пликовете се отварят публично и този с най-висока цена печели. 

Устно наддаване и обявяване на купувач  

В определения ден и час съдебен изпълнител отваря и прочита всички подадени писмени оферти в залата на районния съд. Обявява се най-високата цена, след което на присъстващите редовни участници се дава възможност за устно наддаване. Важно уточнение е, че всеки може да направи само едно писмено предложение. Недопустими са оферти под началната цена или надвишаващи я с повече от 30%. При устното наддаване съдебният изпълнител обявява цена три пъти. Който я приеме, се подписва в протокола, след което се обявява следваща, по-висока цена. Печели този с най-високата цена. При еднакви най-високи предложения между участниците се тегли жребий. 

Рискове и важни срокове при покупка чрез търг имоти 

Основните рискове са – възможни тежести върху имота (например право на ползване или наемни договори) и риск от обжалване на търга, което забавя придобиването на собствеността. Най-важният срок: след обявяване за купувач имате 14 дни да платите остатъка. Ако не спазите този срок, губите задатъка (10% от началната цена). Препоръчва се предварително проучване и консултация с юрист с оглед на това да бъдат избегнати всички рискови ситуации по време на процеса.