Какви са всички такси и документи при покупка на имот?

Обновена на 27.10.2025 г.

Покупката на имот е съпроводена с няколко задължителни такси и документи. Препоръчително е предварително да сте запознати с тях, за да можете да планирате и времето, необходимо за тяхното получаване. Различните институции са поставили различни срокове за издаване, като не всички задължително разполагат с експресни поръчки, които биха ви спестили време, ако сте готови да инвестирате в него.
Вижте всички задължителни документи и такси при покупка на недвижим имот в следващите редове. 

Задължителни документи при покупка на имот

Документ за собственост на имота

Документът за собственост върху недвижимото имущество е един от най-важните документи, с които продавачът се легитимира, както и предходни нотариални актове.
Сред най-често срещаните документи за собственост са следните:

>  нотариален акт, вписан в Агенция по вписвания – той може да бъде нотариален акт за покупко-продажба, за дарение, за замяна, констативен нотариален акт и т.н.;

>  крепостен акт, към който има записка за вписването му;

>  договор за продажба, сключен по реда на Наредбата за държавните имоти;

>  договор за продажба, сключен по Закона за общинската собственост и Закона за държавната собственост на държавни или общински имоти. Ако са сключени след 01.06.1996 г. следва да бъдат вписани в Службата по вписванията.

Удостоверение за данъчна оценка

Този тип удостоверение се издава от данъчната служба по местонахождение на имота. Важно уточнение в случая е адресът на имота да съвпада с адреса му по нотариален акт.

Иначе трябва да се издаде и удостоверение за идентичност на адреси. Срокът в който можете да се сдобиете с удостоверението за данъчна оценка е между 3 и 14 дни.
Добре е да знаете още, че на основание чл. 264, ал. 1 от Данъчно-осигурителен процесуален кодекс (ДОПК), удостоверенията издадени до 30 юни на текущата година имат валидност до същата дата догодина. Издадените след 30 юни обаче имат валидност до края на същата година. Освен това в данъчната оценка трябва да присъстват имената на всички съсобственици на жилището. Те трябва да са платили всички данъци и такси на имота, което също трябва да се впише в удостоверението. 

Удостоверение за тежести върху имота

Този документ се получава от Имотния регистър към Агенцията по вписванията, а срокът за неговото издаване е от 3 дни до седмица. 

Скица на имот

Агенцията по Геодезия, Картография и Кадастър (АГКК) издава скицата на имота. Обикновено срокът е около седмица, но може да се доплати за експресно издаване. 

Документ за самоличност

Разбира се, документът за самоличност е задължителен елемент от процеса по покупко-продажба на недвижимо имущество. В случай че друго лице представлява вашите интереси, трябва да представи нотариално заверено пълномощно. 

Удостоверение за семейно положение

Друг важен документ е този за семейното положение. Той се издава от ЕСГРАОН (Единна Система за Гражданска Регистрация и Административно Обслужване на Населението), най-често в сградата на общината по постоянен адрес на собственика на имота. С този документ можете да се сдобиете в рамките на един до 7 дни. Добре е да знаете, че такъв документ трябва да има всеки от съпрузите без значение, че информацията в него е идентична. Важността на този тип документ произтича от нуждата да се провери семейното положение на собственика към момента на придобиване на собствеността. 

Такси при покупка на имот

Такса за вписване на новия нотариален акт в Имотния регистър

Отговорността на новия собственик не свършва до момента на плащането и придобиването на собствеността. След финализирането на сделката негово задължение е да впише новия нотариален акт в Имотния регистър. Това се случва в съответната служба по вписванията по местонахождението на недвижимия имот, където се подава  молба. Процедурата е съпътствана от съответната държавна такса към Агенцията по вписванията, която също е добре да имате предвид като допълнителен разход, за да успеете да се вместите в предвидения бюджет за покупка на нов дом. Таксата за вписване на новия нотариален акт се изчислява на база на цената, която трябва да заплатите за имота. За разлика от размера на местния данък, който се определя индивидуално от всяка община, то таксата за вписване на новия нотариален акт има фиксирана стойност за цялата страна. Нейният размер представлява 0,1% върху продажната цена. 

Нотариална такса

Друг разход, който трябва да имате предвид при покупката на имот е нотариалната такса. Тя се формира на база цената на недвижимия имот, посочена в нотариалния акт, както и в зависимост от тарифата на нотариуса, удостоверяващ сделката. В случай че данъчната оценка е по-висока от посочената цена в акта, то таксата се изчислява въз основа на данъчната оценка. В случай че вече сте договорили продажната цена на имота или притежавате необходимите документи по сделката, разполагате с възможността да определите с точност дължимата такса по сделката, съгласно посочената тарифа. Освен това ако в процеса по покупка разчитате на съдействието на брокер на недвижими имоти, той ще ви даде ценни насоки и съвети, за да сте напълно подготвени за етапите в споразумението за придобиването на имот, както и ще ви даде разяснения относно  финансовите ви задължения.

Такса за изготвяне на нотариален акт

За изготвянето на нотариалния акт и съпътстващите го документи е необходимо да се обърнете към услугите на нотариус. Дължимата сума се заплаща според Тарифата, одобрена от Министерството на правосъдието, а дължимата сума за тези услуги е в размер на 30 лева.

Такса за вписване на договор за поддръжка и управление

Размерът на дължимите такси за вписване на договор за поддръжка и управление можете да намерите в чл. 2 от Тарифата за държавните такси. Тези суми се събират от Агенцията по вписванията. Размерът на този разход се определя на база стойността на Договора за целия период, за който е сключен. Така получената стойност се умножава по 0,1%. Имайте предвид обаче, че минималната такса е в размер на 10 лева.

Тук е моментът да отбележим, че таксата за вписване на договор за поддръжка и управление се изисква само при вписването на договора в Агенцията по вписванията.

Сумата се заплаща еднократно и отговорен за нейното заплащане е инвеститорът, който се заема със задължението да поддържа и управлява имота. Иначе казано, следващият собственик няма задължението да заплати нова такса и не сключва нов договор за управление.

Как агенция за недвижими имоти АДРЕС може да ви улесни?

Списъкът с документи и такси, съпътстващи сделката по покупко-продажба е дълъг, но можете значително да улесните процеса, ако разполагате с правилния съюзник. Консултантите на Адрес разполагат с нужната компетенция и могат да ви дадат пълна информация както за необходимата документация, така и да ви насочат към институциите, от които можете да се сдобиете с тях.

В Адрес работи пълният набор от специалисти, които съпровождат целия процес по сключване на една сделка – от избора на подходящия имот до самото изповядване. Това позволява на клиентите ни да бъдат правилно ориентирани във всеки един момент и да получат най-ценните съвети.
 

Разлика между документи за покупка на имот и документи за продажба на имот 

При сделка с недвижим имот купувачът и продавачът имат различни задължения, свързани с подготовката на документи. Макар процесът да изглежда общ – покупко-продажба на жилище, апартамент или парцел – документите, които представят двете страни, са различни по съдържание и цел. Познаването на тези разлики е важно, за да се избегнат грешки, забавяния или отказ от страна на нотариуса да изповяда сделката. 

Продавачът носи основната тежест в подготовката на документите, тъй като именно той трябва да докаже, че е законен собственик на имота и че върху него няма тежести, ипотеки или други ограничения. За целта се изискват: 

• Нотариален акт за собственост – основен документ, доказващ правото на собственост. 

• Скица или схема на имота, издадена от Агенцията по геодезия, картография и кадастър. 

• Удостоверение за данъчна оценка – издава се от общината, в която се намира имотът. 

• Удостоверение за липса на тежести – доказва, че имотът не е ипотекиран или запориран. 

• Документ за платени данъци и такси – удостоверява липсата на задължения към общината. 

• Съгласие от съпруг или съсобственик, когато имотът е придобит в съпружеска имуществена общност. 

Купувачът, от своя страна, има по-малко документни ангажименти, но също трябва да предостави определени удостоверения и декларации, за да докаже самоличността си и законността на сделката. Необходимите документи са: 

• Лична карта или друг документ за самоличност. 

• Декларация по чл. 25 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност, с която купувачът заявява, че няма пречки да придобие имота. 

• Декларация по чл. 264, ал. 1 от ДОПК, потвърждаваща липсата на данъчни задължения. 

• Банков документ за плащане, когато сумата надвишава 10 000 лв., тъй като плащанията по имотни сделки задължително се извършват по банков път. 

• Пълномощно, ако купувачът не присъства лично при нотариуса. 

Основната разлика между двете страни е, че продавачът доказва правото си на собственост на имота, докато купувачът доказва правото и намерението си да придобие собствеността. Продавачът отговаря за състоянието на имота и неговата правна история, а купувачът – за осигуряването на средствата и спазването на изискванията на закона при придобиване. 

В повечето случаи разходите по сделката – нотариални такси, местен данък и такса вписване – се поемат от купувача, освен ако страните не са уговорили друго. 

В обобщение, продавачът осигурява документите, доказващи собствеността върху имота, а купувачът – документите, които легитимират самата сделка и плащането. Когато и двете страни подготвят изрядно своите документи, процесът на покупко-продажба протича бързо, сигурно и без правни рискове. 

Документи при покупка на имот и тяхната проверка за автентичност 

За да се извърши безопасна сделка, купувачът трябва да се увери, че разполага с пълен комплект актуални документи: 

1. Нотариален акт за собственост – доказва правото на собственост на продавача. 

2. Скица или схема на имота – издадена от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК), показва границите и идентификатора на имота. 

3. Удостоверение за данъчна оценка – издава се от съответната община и трябва да е валидно към датата на сделката. 

4. Удостоверение за липса на тежести – потвърждава, че имотът не е ипотекиран, запориран или предмет на съдебен спор. 

5. Документ за платени местни данъци и такси – удостоверява, че няма задължения към общината. 

6. Съгласие от съпруг или съсобственик, ако имотът е придобит в режим на съпружеска имуществена общност. 

Проверяването на документите е ключово за защита на купувача от измами или правни проблеми: 

• Нотариален акт – може да се провери чрез Имотния регистър на Агенцията по вписванията, където се вижда историята на собствеността и всички вписани сделки. 

• Скица и кадастрална схема – проверяват се на сайта на АГКК и се сравняват с реалното местоположение и площ на имота. 

• Удостоверение за липса на тежести – трябва да е издадено не по-рано от 24 часа преди сделката. 

• Данъчна оценка и документи от общината – проверяват се за съответствие с името на собственика, адреса и идентификатора на имота. 

Най-сигурният начин да се потвърди автентичността на документите е чрез нотариус или адвокат, специализиран в недвижими имоти. Той може да направи проверка в публичните регистри, да открие евентуални несъответствия и да предупреди за рискове като двойна продажба, стари ипотеки или висящи съдебни дела. 

Документи при продажба на имот и често срещани грешки 

Продажбата на имот изисква внимателна подготовка на документи и стриктно спазване на законовите изисквания. Неправилната документация може да забави сделката или дори да доведе до правни проблеми, затова е важно продавачът да познава Продавачът трябва да осигури: 

1. Нотариален акт за собственост – доказва правото на собственост и е основен документ при изповядване на сделката. 

2. Скица или кадастрална схема на имота – издадена от АГКК, показва границите и идентификатора на имота. 

3. Удостоверение за данъчна оценка – издава се от общината и служи за изчисляване на местния данък при придобиване. 

4. Удостоверение за липса на тежести – доказва, че имотът не е обременен с ипотеки, запори или други тежести. 

5. Документ за платени местни данъци и такси – удостоверява, че имотът няма непогасени задължения към общината. 

6. Съгласие от съпруг или съсобственик, ако имотът е в съпружеска имуществена общност или има съучастници в собствеността. 

При продажба на имот най-честите проблеми възникват поради непълна или некоректна документация. Основните грешки включват: 

1. Несъответствие между нотариалния акт и кадастралната скица – различията в площта или границите могат да забавят изповядването на сделката. 

2. Липса на актуално удостоверение за тежести – документът трябва да е издаден непосредствено преди сделката, за да гарантира, че имотът не е обременен. 

3. Неплатени местни данъци и такси – задълженията към общината блокират прехвърлянето на собствеността. 

4. Отсъствие на съгласия от съпруг или съсобственици – често се пропуска изискването за подпис или одобрение при имоти с няколко собственика. 

5. Неясни или липсващи идентификатори на имота – стари или неправилно регистрирани имоти изискват допълнителни проверки в АГКК. 

В обобщение, всички тези грешки могат да забавят или усложнят сделката, да доведат до допълнителни разходи и дори правни спорове. Правилната подготовка, проверката на документите чрез нотариус или адвокат и използването на електронни регистри гарантират сигурна и гладка продажба на имота. 

Какво следва след издаването на документите за покупка на имот 

След като всички необходими документи за покупка на имот са подготвени и проверени – нотариален акт, удостоверение за данъчна оценка, удостоверение за тежести, скица и документи за платени данъци – следват няколко ключови стъпки, които гарантират завършване на сделката и законното придобиване на имота от купувача. 

Основни стъпки след издаване на документите: 

1. Прехвърляне на собствеността при нотариус 
   Сделката се изповядва пред нотариус, който проверява документите и идентичността на страните. След подписване на нотариалния акт купувачът става законен собственик на имота. 

2. Вписване в Имотния регистър 
   Нотариусът подава документите за вписване, което официално регистрира промяната на собствеността. Вписването гарантира правната сигурност на купувача и защита от евентуални претенции от трети лица. 

3. Плащане на местни данъци и такси 
   След прехвърляне на имота купувачът трябва да уреди местния данък при придобиване на имущество, както и такси за вписване и нотариални разходи, ако те не са покрити по-рано. 

4. Регистрация на имота в общината 
   Купувачът трябва да се увери, че имотът е регистриран на негово име в общинските регистри за данъци и такси, за да се избегнат бъдещи задължения на предишния собственик. 

5. Проверка и прехвърляне на услуги и застраховки 
   След придобиване на имота е препоръчително да се сключат нови или да се прехвърлят съществуващи договори за застраховка, електричество, вода, газ и други услуги. Това осигурява плавен преход и защита на купувача. 

След издаването на документите следват прехвърляне на собствеността, официална регистрация и административни действия, които гарантират сигурна сделка и защита на правата на купувача. Правилното изпълнение на всички тези стъпки осигурява спокойствие и предотвратява бъдещи проблеми.