Как пандемията повлия на наемите на офиси и какво да очакваме?

Пандемията въведе трайни промени в глобалния офис пазар. Това повлия на цените, търсенето и предлагането на офис пространства под наем и в България. Научете повече тук.

Какво се случи през 2020 и 2021?

2020 г. донесе със себе си редица промени, за които никой не беше и подозирал. Пандемията от Ковид-19 повлия на много сфери от живота. Принудително бяха затворени ресторанти, заведения, хотели, училища и детски градини, а ежедневието на всички бе засегнато и премина през значителни изменения. Кризисната ситуация принуди работодателите да помислят за въвеждане на промени в работния процес, изразяващо се в преминаването към работа от разстояние или хибриден модел, при който изпълнението на служебните ангажименти се случва както от офиса, така и от дома или друга локация. Все по-гъвкавите възможности пред служителите промениха до голяма степен общата картина и разкриващото се бъдещето на офисите като традиционно работно място.

Това, разбира се, провокира редица въпроси относно ползите и вредите от хоум офис модела, като постави акцент и върху ефективността на служителите. Може ли работата, свършена вкъщи, да носи също толкова добри резултати, колкото и когато е реализирана под пряк контрол? Дали комуникацията между служителите и ръководните лица ще бъде навременна и успешно осъществявана, когато те са на разстояние един от друг? Работата от вкъщи ще бъде ли възможност за реализиране на икономии, или напротив? Това са само някои от неизвестните, пред които работодателите се изправиха при обявяването и въвеждането на мерките за сигурност и ограниченията за допустимия брой хора в затворени помещения.

Постепенно все повече от тях се ориентират към новите модели на работа – един централен офис и множество изнесени работни пространства. Изнесените работни места могат да се съсредоточат върху уюта на дома, атрактивността на работата от ваканционен имот и дори възможността за изпълнения на задълженията от споделени градски пространства, зони и дори хижи сред природата, предлагащи удобства и добра интернет връзка. Това доведе до освобождаване на много офисни сгради, което от своя страна рефлектира и върху размера на наемните цени. През 2020 г. обемът на незаетите пространства бележи връх, като през 2021 г. бе отчетен и значителен спад в строителната активност на офис пазара, в резултат на ограниченото търсене от страна на наемателите и сериозния ръст в цените на строителните материали.

Заетостта на офисите в България се промени значително. Ако през 2019 г. се е наблюдавал позитивен тренд на нивата на наетите офиси в столицата, то през пандемичната 2020 г. обемът на наетите офис пространства значително намалява. През 2021 г. налице е нарастване с около 43 %, в сравнение с година по-рано. Въпреки това, експертите останаха на мнение, че е рано да се говори за пълно възстановяване и стабилизиране на нивата на пазара спрямо тези от преди ковид кризата.

Как пандемията промени глобалния офис пазар?

Коронавирусната пандемия даде своето отражение върху пазара на офис площи в цял свят. Пазарът в този сегмент се превърна в един от най-засегнатите от кризата. Трансформирането на домовете в работно място оказа влияние върху търсенето на офисни пространства. Масовото връщане към установения модел на работа все още не е напълно сигурно, пандемията задълбочи дискусията относно това какво се очаква да бъде бъдещето на градските търговски хъбове. За разлика от секторите на търговията на дребно и хотелиерството, наемателите на офиси в повечето случаи продължават да плащат наем. Това е причина анализаторите да оттеглят много от най-лошите си прогнози. Въпреки това, действителността далеч не е толкова благоприятна. Работата от дома остави негативен отпечатък върху търсенето на офисни площи, като нивата на свободни места нарастват по-бързо в бизнес районите, отколкото навсякъде другаде. В световен мащаб незаетите офиси са 12 % от общата площ спрямо 8 % преди ковид. Наблюдава се известно намаляване на търсенето на офис площи, а също и промяна в поведението на инвеститорите. Някои от тях предпочитат да забавят завършването на проектите си, докато търсенето не се увеличи.

Как повлия на наемите на офиси?

Цени

Според данните за пазара на офис площи през последните три месеца на 2021 г. наемите в централните райони се движат около 15 евро/кв.м. Цените в по-ниския сегмент съответно запазват по-ниски нива. Това се дължи на продължаващата миграция на фирмите към сгради от по-висок клас. Освобождават се все повече офиси, намиращи се в по-стари сгради, както и такива в по-непопулярни райони.

Съществуват известни разлики между наемите на офиси клас А и клас Б. Средният размер на наем на офис клас А варира между 12 и 14 евро/кв.м, а наемите на офисни пространства от клас Б се движат в интервала 8 - 11 евро/кв.м. Много собственици на офисни сгради очакват служителите постепенно да започнат да се връщат на работните си места, особено през пролетта, когато температурите ще започнат да се повишават и здравната криза постепенно ще започне да отминава.

Търсене 

Компаниите се ориентират към оптимизирани офис площи, като се съобразяват и с новите модели на работа. Наемодателите, от своя страна, смятат, че търсенето на офиси не е намаляло. Според тях са се променили изискванията на наемателите – все по-търсени са гъвкавите работни пространства. Някои работодатели предпочитат да заменят старите си офисни пространства с имоти от по-висок клас, които се отличават с екологични работни места и множество удобства.

Предлагане

Експертите твърдят, че има известен спад в строителната активност, в резултат от намалялото търсене и от повишаването на цените на строителните материали. Това ще доведе до възстановяване на баланса между търсенето и предлагането, особено в сегмента на висок клас сгради.

В световен мащаб наемодателите се опитват да задържат своите наематели като предлагат все повече парични бонуси, вместо намаляване на цените на месечните наеми. Наемателите, от своя страна използват тези средства за да оборудват помещенията. Строителните предприемачи запазват своите позитивни очаквания, надявайки се пазарът да се възстанови до нивата от преди пандемията.

Невъзможността да се предвиди развитието на ковид кризата прави наемателите все по-несигурни за точното време, в което ще се върнат на работните си места, което респективно значително свива търсенето.

Има ли строеж на нови офисни сгради?

Част от инвеститорите, започнали проектите си през 2021 г., предпочетоха да отложат завършването им за 2022 г., тъй като пандемията донесе със себе си увеличаване на броя неподписани договори за наем и повишаване цените на строителните материали.  

Въпреки това строежът на нови офисни сгради в София продължава. Новите сгради започнаха своя дебют още през средата на 2021 г., като експерти твърдят, че обемът на новопостроените офисни сгради по това време бележи върхове. Това са и първите пост-ковидни сгради, които се построени в условия както на усилена конкуренция между инвеститорите, така и на конкуренция между наемодателите, които се опитват да привлекат наематели. Те, от своя страна, мислят върху постепенното връщане на служителите си обратно в офиса след дългия период на работа от дистанция.

Коронавирусната пандемия промени изискванията на служителите към функциите на офисните пространства. Офисът на бъдещето се състои от зони за различните нужди на работещите. От една страна, офисното пространство трябва да има достатъчна площ, обособена като зона за работа. От друга страна, трябва да разполага и със зони за релакс и забавления, където служителите да могат да си почиват пълноценно, за да бъдат максимално ефективни в работния процес.