За колко да отдам апартамента си под наем? Анализ на пазара за наеми.

Един от най-важните етапи от подготовката при отдаването на имот под наем е правилното определяне на офертната цена. От него зависи дали и колко бързо жилището ще се реализира на пазара, как ще протекат преговорите, дори и какъв тип наематели можете да откриете. Затова предварителната подготовка е от особено значение. 

От какво се определя пазара на наеми?

Пазарът на наеми е пряко свързан с икономическата картина, нивото на работните заплати в конкретния град, пазара на труда, обема на предлагането спрямо интереса на наемателите. Цената е функция на търсенето и предлагането, но въпреки това могат да се разгледат фактори, които влияят при определяне й, както в дадено населено място, така и в национален мащаб. Вижте на какво трябва да обърнете внимание. 

Търсене и предлагане

През последните години в големите градове търсенето трайно изпреварваше предлагането. В резултат на икономическото развитие и разширяването на пазара на труда, вътрешната миграция в страната поддържаше висока динамика в сегмента. През изминалата година наемният пазар бе силно засегнат от пандемията, заради съществената промяна в условията за живот и сериозното забавяне на някои икономически сектори.

Тенденции при пазара на наеми през 2020 г. 

Годината започна с устойчива активност и стабилни наемни цени. С обявяването на извънредното положение пазарът “замръзна”. Наемодателите направиха някои компромиси пролетта, след това обаче повечето от тях решиха да се върнат към старите нива. Това накара някои наематели, които не съумяха да постигнат консенсус със собствениците, да напуснат жилищата си. Така офертите се увеличиха, но ножицата между наемните цени и бюджетите на наемателите се отвари още повече. Между двете страни винаги е съществувал известен дисбаланс в очакванията, който в днешните условия е възможно да се изостри. Академичната година започна по-различно, онлайн обучението доведе до спад в активността на наемния пазар, като през октомври той се усети доста съществено. 

В резултат на освобождаването на жилища от студенти, хора, завърнали се по родните си места и имоти, отдавани чрез Airbnb, броят на наемодателите нарасна. По-голямата част от собствениците на имоти, които допреди пандемията са ги отдавали краткосрочно, вече са на пазара на дългосрочно отдаване. Ведно с отлива на наематели, това провокира спад на офертните цени с около 10%, но само за малка част от обявите. 

Интересът на наемателите е за едностайни и двустайни имоти в Гео Милев, Редута, Център, Бели Брези, Младост, Лагера, Света троица, Люлин.

Наемните цени в центъра на града са около 600 лева за едностайно жилище, 700-750 лева за двустайно и близо 1000 лева за тристайно. В по-отдалечените райони, но и в зависимост от комуникативността и състоянието на самия имот нивата стартират от 450 лева за едностаен апартамент, 600 лева за двустаен и около 750-800 лева за тристаен. Разбира се, това са цени, които се влияят и от това дали имотът е обзаведен или не, дали е след ремонт, дали в близост са създадени удобства и изградена социална инфраструктура.

Определяне на наемната цена

На въпроса: “За колко да отдам имота си под наем?” собствениците често отговарят емоционално, а не рационално. И това е нормално. Сантиментът, който изпитвате към жилището, неизменно влияе върху определянето на наемната цената. При формирането на цена за наем факторите, на които трябва да обърнете внимание, са характеристиките на самия имот, неговото обзавеждане, локация и разбира се условията на средата - транспорт, социална инфраструктура, възможност за паркиране. За определяне на правилната цена можете да се възползвате от професионалните услуги на Адрес като добавите обява в сайта, а ние ще се свържем с вас за безплатна консултация.

Местоположение и инфраструктура

Локация, локация, локация... Това е най-ключовият фактор, без значение дали става въпрос за продажба, или за отдаване под наем. Местоположението до голяма степен определя в какъв ценови диапазон може да се оферира имотът, какъв е профилът на наемателите, които търсят в района и какви са техните изискванията. 
Близостта до спирки на градския транспорт има сериозна тежест в избора на наемателите и дава своето отражение върху наемната цена. Районите с по-развита мрежа на обществения транспорт - метро и наземни линии, се радват на по-голям интерес, тъй като това определя придвижването в града. Предпочитани са кварталите с бърз достъп до основните бизнес зони около Цариградско шосе, Бизнес парк София и кв. Хладилника - около мол Парадайз. Околната среда и начинът на живот на бъдещите наематели също имат значение. Наличието на детска градина, училище, супермаркети и фитнес е голямо преимущество. Близостта до парк също е голямо предимство, особено за семействата с деца или домашен любимец. 

Тип строителство и качество на имота

Типовете строителство имат по-голяма тежест в сегмента на продажбите спрямо наемния пазар. Предвид по-ограниченото предлагане на апартаменти под наем, наемателите рядко имат възможност да проявяват изисквания спрямо типа строителство и да избират между жилище в тухлена или панелна сграда. По-голямо значение за тях има неговото състояние - поддържана ли е сградата, дали апартаментът е след ремонт, има ли нужда от освежаване и най-вече какво е обзавеждането. След местоположението, последното влияе най-силно върху наемната цена и ликвидността на имота. При равни други условия, качественото обзавеждане може да повиши цената, на която се предлага, с до 10-15%. Традиционно хората търсят апартаменти, оборудвани със съвременни мебели и електроуреди, които дават възможност за бързо и безпроблемно нанасяне. Временното пребиваване не предполага сериозни инвестиции и повечето наематели избягват подобни разходи. 

Допълнителни екстри 

За разлика от пазара на продажби, където покупката предполага по-дългосрочни решения по отношение на паркирането, като например закупуване на гараж или паркомясто, то на наемния пазар този казус е много по-труден за решаване. Това важи особено за кварталите с платени зони за паркиране и районите с по-гъсто застрояване и съответно по-голяма брой автомобили. Осигуреното паркиране е важно за наемателите и наличието на гараж или паркомясто към апартамента е голям плюс. Месечната цена за гараж варира между 100 и 200 лева в зависимост от местоположението, големината и състоянието му. Собствениците избират сами дали да го отдават в заедно с апартамента в пакетна цена, или да го пуснат отделно на пазара. 

Важно за всеки собственик е да прецени дали и какви “екстри” може да добави към обявата си, за да привлече повече интерес. Особено актуален днес е въпросът с домашните любимци, предвид профила на наемателите. Броят на хората, отглеждащи четириного у дома, расте и това влияе върху изискванията на наемателите. От другата страна обаче, наемодателите рядко са склонни да се съгласят подобно условие. Апартаментите, в които е позволено отглеждането на куче или котка, стават все по-атрактивни и имат повече запитвания спрямо тези, в които не е разрешено. 

Консултация с брокер

До момента очертахме някои от основните параметри, които имат пряко отношение върху определянето на размера на месечния наем. Ако въпреки това не се чувствате достатъчно уверени, изпитвате трудности да откриете подходящите наематели, които да не създават излишни проблеми. Притеснени сте, че може да не се справите с коректното изясняване на наемните отношения и изготвянето на документалната част. Или пък просто изпитвате затруднение да поставите добре обоснована цена за отдаваното от вас жилище, обърнете се за съвет и консултация към експерт в сферата на недвижимата собственост. Може да се запознаете с услугите за наемодатели предлагани от Адрес недвижими имоти в секция "Защо да отдам имот с Адрес?". Брокерите на Адрес Недвижими имоти ще ви изслушат внимателно, за да се запознаят в подробности с вашите изисквания и с готовност ще ви съдействат по всеки казус.