Най-чести конфликти между наемател и наемодател и как да ги избегнем

Между наемател и наемодател могат да възникнат многобройни спорове от различен характер. Обикновено конфликтните теми са свързани с неуредени сметки. Такива могат да бъдат сметки за ток, парно, вода, обзавеждане и обновяване на имота. Научете повече за възможните конфликти между наемател и наемодател тук.

Кои са най-често срещаните спорове между наемател и наемодател?

Разходи за ток, вода, парно

Една от най-честите причини за възникване на спорове между наемател и наемодател са сметките за комунални услуги. Тяхното редовно заплащане е в ръцете на наемателя, но в повечето случаи партидите остават на името на собственика на имота. Тогава собственикът е длъжен да следи за редовното погасяване на задълженията. Често спорове възникват около сметките за парно и за вода, тъй като за тези услуги могат да се натрупат сериозни задължения. Но дори да не бъдат покрити, не следват санкции като прекратяване на услугата например. За разлика от сметките за ток, при които електрическото захранване може да бъде прекъснато след втората неплатена сметка.

Ремонт и подновяване

Желателно е въпроси, свързани с ремонти и подновяване на обзавеждане и електрически уреди, да бъдат уредени предварително в договора за наем. Ако става въпрос за ремонт на общите части, то тези разходи са задължение на наемодателя. В случай че не е уговорено друго в договора за наем, задължение на собственика на жилището е да покрива разходите, свързани с по-големи ремонтни дейности. Такива могат да бъдат ремонти, отнасящи се до поддръжката на сградата като ремонт на покрив, смяна на канализация и т.н.

При нужда от смяна на мебели или уреди, вследствие на захабяване или амортизация, то отново наемодателят е длъжен да покрие тези разходи. Имайте предвид, че амортизацията на уреди като бойлер, съдомиялна машина, готварска печка и други е неизбежна. Съвестният хазяин следва да подменя тези уреди на няколко години. Покриването на разходите за повреди и ремонти, които не са по вина на наемателя, също следва да се заплатят от собственика на апартамента.

Цена на наем

Задължителна част от наемния договор е уточняването на цената на наем, както и правата и задълженията на двете страни. Размерът на наемната цена се определя от двете страни в договора – наемател и наемодател. В някои случаи се допуска включването на клауза за промяна на наемната цена, в определени икономически ситуации. Такива могат да бъдат инфлация или промяна на цените на пазара на недвижими имоти. Препоръчително е плащането да се извършва по банков път. Може да се уговори и плащане в брой, като в този случай е добре да се изисква разписка за действието. Причината е, че по този начин и двете страни разполагат с писмено доказателство, че всичко е разплатено. Така могат да бъдат избегнати спорове, свързани с цената на наема, сроковете за нейното заплащане или дали е осъществявано редовно заплащане на дължимите суми.

Разходи за асансьор, осветление, общи пространства

Разходите за поддръжка на асансьор, осветление и общи пространства също трябва да бъдат коректно описани в договора за наем. Според Закон за задълженията и договорите (ЗЗД) всички данъци и такси, както и разходите за ремонт на етажната собственост са задължение на наемодателя. Сред задълженията на наемателя е да покрива само текущите разходи. За такива се смятат входна такса или такса за поддържане на общите пространства, осветление, асансьор и т.н. Разходите, свързани с поддръжката на имота, дължащи се на използването на апартамента, също са за сметка на наемателя. Изключение правят разходите за ремонт на общите пространства, които се покриват от собственика на имота. В случай че наемателят поеме тези разходи, собственикът е длъжен да му възстанови сумата или да му я приспадне от следващия наем.

Как може да избегнем тези конфликти?

Приемо-предавателен протокол

Най-добрият начин да избегнете конфликтните ситуации е предварителната подготовка. Част от тази подготовка включва изготвянето на приемо-предавателен протокол. Той трябва да се изготви внимателно, защото от него зависи при какви условия и каква част от предварително заплатения депозит ще бъде върната на наемателя и каква ще бъде удържана.

Всъщност приемо-предавателният протокол представлява списък, в който много подробно е описано обзавеждането на апартамента, включително състоянието му, както и общото състояние на имота. Желателно е да бъдат описани всички повреди или захабявания по интериора, в случай че има такива. В противен случай, при освобождаване на жилището от наемателя, собственикът може да установи повреди, които няма как да докаже, че са нанесени от квартиранта.

За да се придаде допълнителна достоверност на описаното в протокола, някои хора прикрепят и снимков материал. Така ще имате още едно доказателство за общото състояние на жилището преди да го дадете под наем.

Сключване на договор

Сключването на договор за наем е задължително условие, независимо дали се намирате в ролята на наемател или на наемодател. В него се уточняват правата и задълженията на двете страни. Така при възникването на някакви спорове, които могат да доведат до евентуални съдебни дела, можете да защитите интересите си, използвайки го като доказателство.

Задължително е договорът за наем да бъде в писмена форма, за да бъде легитимен. Той непременно трябва да съдържа клаузи, уточняващи наемната цена, правата и задълженията на страните, размера на депозита и т.н. В договора се уточняват и условията, при които могат да бъдат прекратени договорните взаимоотношения между двете страни. Законът гласи, че и двете страни имат право да прекратят договора, ако някоя от клаузите бъде нарушена от отсрещната страна.

За допълнителна сигурност и спокойствие към договора за наем се включва и отделна алинея за плащането на предплата. Обикновено тя е в размер на един месечен наем и служи за гаранция. Така ако при освобождаването на жилището наемодателят установи някакви щети и повреди по имота, може да задържи депозита или част от него. Освен това предплатата може да се използва и за покриване на сметките за електричество, отопление и вода.

Проследяване и регулация

За да се чувстват и двете страни спокойни е възможно нотариално заверяване на договора. Нотариалната заверка има ролята на още една предпазна мярка. Тя се явява като допълнителна сигурност за наемодателя, особено в случаите когато споровете с наемателя са свързани с отказ от заплащане на дължимия наем. В такъв случай, наемодателят следва да потърси своите права по съдебен път. Процесът е свързан с загуба на много време и финансови средства. Докато ако договорът е нотариално заверен, процедурата е доста по-облекчена и е достатъчно наемодателят да представи изпълнителен лист срещу наемателя. Чрез него собственикът може да се обърне към съдебен изпълнител и да се пристъпи към принудително събиране на дълга или отстраняване на квартиранта от апартамента. Наемателят също би могъл да разчита на нотариалната заверка, в случаите когато правата му са нарушени и да се защити по съдебен път.

Ако искате да си гарантирате спокойствие и сигурност, то най-добре се обърнете към услугите на агенция за недвижими имоти. В случай че изберете да се доверите на АДРЕС, можете да разчитате както на брокери, които ще ви съдействат при изготвянето на цялата документация, така и на консултанти от правния отдел. Така ще бъдете напълно наясно с правата и задълженията си и ще си осигурите надеждна превенция срещу възникването на евентуални трудни и конфликтни ситуации.