Обновена на 1.9. 2023 г.

Ако сте собственик на апартамент и искате да го отдадете под наем, трябва да подготвите договор за наем, който да бъде подписан от вас и от наемателя, да регистрирате наемателите си и всеки месец да издавате квитанция за платен наем, като за всяка календарна година дължите данък върху доходите си от наем. Разписка за наема се издава в случай, че наемът се плаща в брой, а не по банков път. След сключването на договор, издаването на квитанция е едно от основните задължения на хазяина.  

Защо трябва да издавате квитанция/разписка за наем

Квитанцията за наем е задължителна за всеки наемодател. Когато отдавате имот, независимо какъв е видът му – апартамент, парцел, магазин и т.н., за ползване от друго лице, всеки месец трябва да издавате документ, че сте получили дължимата месечна сума. В противен случай подлежите на глоба, която се налага от Националната агенция по приходите (НАП). Размерът й е определен в Закона за данъците върху доходите на физически лица (ЗДДФЛ).
Отношенията между наемодател и наемател са договорни и е добре да бъдат разписани в нотариално заверен договор. В следващите редове ще откриете информация за съдържанието на договора, както и за изискванията за издаване на квитанция за платен наем. 

Договор за наем - задължителен елемент

Когато отдавате имот под наем е добре да сключите договор, с който да уредите отношенията с наемателя. Според Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) двете страни могат свободно да определят текстовете в договора. Условието е те да не противоречат на нормативните актове и добрите нрави. В договора за наем се уреждат всички отношения между вас и наемателя. Те се вписват в отделни клаузи – период на действие, наемна цена и срок за плащане, права и задължения на наемодателя, права и задължения на наемателя, прекратяване на договора. С разписването на всичко това правата и задълженията на двете страни са ясни.  
Договорът може да бъде нотариално заверен. Това ви дава допълнителна гаранция, че наемателя ще спазва текстовете в него като опазва имуществето и плаща редовно сметките си за ползване на имота, както и дължимите месечни суми за ток, вода, парно, вход и т.н. Ако документът е нотариално заверен, при неплащане от страна на наемателя, можете да поискате от Районния съд по местонахождение на имота издаването на заповед за изпълнение и изпълнителен лист. Когато имате  изпълнителен лист, можете да се обърнете към съдия изпълнител и да се започнат принудителни действия по събиране на вземанията му към наемателя.
В случай, че не е нотариално заверен, при възникнали проблеми с наемателя трябва да водите дълго исково производство, съчетано с допълнителни  разходи. А с изпълнителен лист, който дава възможност за принудителни действия може да се снабдите едва след положително съдебно решение.
Нотариално завереният договор за наем е защита и за наемателя. Той дава гаранция, че вие като собственик няма да го прекратите предсрочно, оставяйки наемтеля без жилище например.

Фиксиране на депозит и неустойка

Важно е в договора да се впише депозита и дължимите неустойки в различни ситуации. Това се прави чрез отделна алинея към клаузата за наемна цена и срок на плащане.  Депозитът обикновено се равнява на един месечен наем. Той гарантира добросъвестното стопанисване на имота. В случай, че са нанесени щети на имота по вина на наемателя, имате право да удържите целия или част от депозита.
Според ЗЗД дребните поправки, които се отнасят до повреди от обикновено употребяването, като замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове, на брави, запушване на комини и други такива, са за сметка на наемателя. Поправките на всички други повреди, ако не са причинени умишлено от наемателя, са за сметка на наемодателя. Ако наемодателят не извърши тези поправки, наемателят може да иска обезщетение. В случай, че поправи повреденото като добър стопанин, той може да прихване стойността й срещу сума от наема.

Уточняване плащането на консумативите

В договора за наем трябва да предвидите задължението на наемателя да плаща ежемесечните си консумативи за вода, ток, парно и др.
При неплащане на разходите за един или за два месеца, имате право да прекратите договора без предизвестие. Когато се впише подобна информация, вие се застраховате за случаи, при които ползвателя на имота постъпва недобросъвестно и не плаща битовите си сметки. Подобна уговорка за прекратяване може да бъде включена и при неплащането на един или два наема.
Има вариант в договора да се посочи, че неплатени комунални разходи може да се покрият от депозита, но това се случва рядко. 

Квитанция/разписка за наем

За да бъдат ясни отношенията между вас и наемателя е хубаво да се издава квитанция за платен наем. Тя е доказателство, че ползвателя на имота спазва едно от основните си задължения, а и предпазва от недоразумения.
Квитанцията за платен наем, в случай, че плащането е в брой, се изисква и от закона. Кочан с квитанции може да се намери във всяка една книжарница.
В следващите редове ще откриете повече подробности относно законовите изисквания за издаване на квитанция/разписка за наем. 

Защо е необходимо издаването й?

Според Закона за данъците върху доходите на физически лица (ЗДДФЛ) всеки хазяин е длъжен да издава квитанция/разписка за платен наем. Доходът от наем се облага с данък чрез подаване на годишна данъчна декларация по образец в Териториална дирекция на НАП по постоянен адрес. Размерът на дължимия данък е 10% и се плаща до 30 април на следващата година.

Глоба за неиздадена квитанция

Отново според ЗДДФЛ, наемодателите трябва да издават месечни квитанции. Ако не спазвате това законово изискване подлежите на глоба. Тя е в размер между 100 и 500 лв. на квитанция или между 1 200 и 6 000 лв. годишно. 

Прилагане на данъчното законодателство

Изискването за издаване на квитанция за платен наем се въвежда от НАП, а причината е, че този вид доходи много лесно се укриват. Наемателите нямат стимул да обявяват разхода си за месечен наем, защото той не се признава за данъчни цели. А наемодателите също често предпочитат да не обявяват този вид доход, защото дължат данък.