10 най-чести риска при отдаването на имот под наем

В тази статия ви представяме някои от основните рискове, с които можете да се сблъскате при отдаването на имот под наем. Прочетете я, за да разберете дали си струва да отдавате собствеността си.

Струва ли си отдаването на имот под наем?

В случай че сте решили да отдадете имота си под наем или се намирате в процес на търсене на наематели, то най-добре се запознайте внимателно с евентуалните рискове и проблеми, които бихте могли да срещнете. От една страна, даването на жилище под наем е възможност да си докарвате допълнителни приходи към месечния бюджет. Освен това, квартирантът е този, който отговаря за следенето на сметките за ток, вода, парно и пр., както и за тяхното редовно заплащане. От друга страна, намирането на перфектния наемател е доста сложна задача, а от избора ви зависи сигурността и спокойствието ви в дългосрочен план.

10 най-често срещани риска

Погрешен избор на наемател

Една от най-важните характеристики на кандидата за жилището ви е неговата надеждност. Това означава наемателят да заплаща наема в уговорените срокове и да се грижи съвестно за имота. Тези качества трудно могат да се преценят по време на първоначалните огледи. На пръв поглед кандидатът може да изглежда коректен и отговорен, но в последствие да се окаже точно обратното. Затова ако сте в процес на търсене на наемател, то най-добре научете възможно най-много неща за човека, на когото смятате да поверите имота си.

Недобре подготвен договор

Добрата подготовка на договора служи като допълнителна гаранция, че ако попаднете на некоректни наематели, имате документ, с който можете да защитите правата и интересите си. Препоръчително е в наемния договор да бъдат включени точки за размер на наема, размер на предплатата, срок на наемането, правата и задълженията на двете страни, както и клаузи за прекратяване на договорните отношения. За допълнителна сигурност и спокойствие е желателно към него да бъде включен и приемо-предавателен протокол, в който да бъде описано текущото състояние на жилището и вещите в него към момента на отдаването му под наем. Нотариалната заверка на договора също е вариант, чрез който ще можете да защитите интересите си, ако се стигне до конфликти и съдебни дела.

Депозит и задължения към доставчиците на комунални услуги

С оглед на допълнителната сигурност често в договора за наем се включва и точка, в която се уточнява вземането на депозит. Основната му функция е да служи като гаранция, че наемателят ще се грижи съвестно за имота. Ако това не се случи, наемодателят е в правото си да удържи целия или част от депозита и с него да покрие установените щети. Обикновено депозитът е в размер на един месечен наем, но всичко зависи от уговореното между страните в подписаното споразумение. Предплатата може да бъде използвана и за покриване на натрупани задължения към доставчиците на комунални услуги от страна на наемателя.

Натрупване на други задължения от страна на наемателя

Освен натрупани задължения за ток, вода, парно и други, наемателят може да не е заплащал редовно и други сметки, които са били негова отговорност. Такива могат да бъдат задълженията към входа, в който се намира апартаментът, а именно за осветление, асансьор и поддръжка на общите части. Затова е желателно в договора да бъде уточнено коя от страните е отговорна за редовното погасяване на този вид задължения. 

Забавяне с плащането на наем

Препоръчително е в договора за наем да бъдат включени и сроковете за плащане на наемната цена. Наемателят и наемодателят могат да се споразумеят и да изберат срок, който да е удобен и за двамата. Ако наемателят редовно закъснява със заплащането на наема, то наемодателят е в правото си да си потърси правата, позовавайки се на подписаното споразумение.

Наемателят може да не иска да напусне имота

Възможно е наемодателят да се сблъска и с проблема наемателят да не иска да напусне имота доброволно след изтичане срока на договора. В този случай собственикът има право да предяви иск за опазване на имуществото пред районния съд на съответната община. Производството се извършва по т. нар. бърза процедура, но трябва да се има предвид, че в този случай не се вземат под внимание евентуалните претенции на наемодателя за натрупани задължения за консумативи и наеми.
В случай че казусът е такъв, а вие сте възпрепятствани да получите дължимите от наемателя суми, трябва да сте наясно, че имате правото да претендирате за тяхното покриване в отделно съдебно производство. Тук е моментът да се отбележи, че ако решите да обедините двата иска – този за освобождаване на имота и този за покриване на пропуснати наеми/неизплатени консумативи, на делото ще се гледа по общия ред. Това означава, че от позицията си на наемодател ще се лишите от преимуществото си да разчитате на бързата процедура, която е предназначена за опразването на имот.

Недобро поддържане на имота от наемателя

Друг риск, който наемодателят би поел при евентуално отдаване на имота си под наем е наемателят да не полага необходимите грижи за предоставеното му жилище. За недобро поддържане на имота може да се приеме, например, собственикът изрично да е забранил отглеждането на домашни любимци, но наемателят да е решил да пренебрегне тази забрана. Друг пример може да бъде нанасянето на повреди по имуществото, неспазване на основни хигиенни навици или пък извършване на ремонтни дейности и да подмяна на интериора, без предварително съгласуване с наемодателя.

Нужда от чести ремонти

Разходите за ремонти и поправка са друг важен въпрос, който засяга отношенията между наемателя и вас. Според Закона за задълженията и договорите големите ремонти се поемат от собственика. Докато дребните поправки, в които влизат смяна на счупени брави, боядисване на зацапани стени и др. подобни, се  правят за сметка на наемателя. Ако по време на ползването на квартирата бъде нарушено общото състояние на имота, амортизира се част от наличната техника или друг компонент от инвентара, наемателят е този, който трябва да покриете разходите по отстраняването на повредите. Наемодателят е в правото си да изисква собствеността му да бъде добре поддържана.

Отнема повече време и усилия при проблемни наематели

Попадането на проблемни наематели ще ви коства много нерви и ще изгубите голяма част от времето си. Честата смяна на наематели коства и немалко средства – за брокер, за покриване на евентуални щети и др. Това е и причината повечето собственици на жилища, които искат да отдават жилището си под наем да търсят сериозни наематели, които възнамеряват да живеят дългосрочно в апартамента.

Трудно е да се справите без брокер

Макар на пръв поглед търсенето на наематели без брокер да изглежда като възможност да се спестят известно количество средства, то процесът по подбор на квартиранти може да се окаже доста по-сложен от очакването.
Имайте предвид, че ако решите сами да се заемете с търсенето и подбора на наематели, ще имате ограничен достъп до клиенти. Агенциите за недвижими имоти разполагат с база данни с клиенти. По този начин те могат да бъдат полезни както за хората, които търсят да наемат или закупят жилище, така и на собствениците, които искат да пуснат имота си под наем или да осъществят продажба.
Възможността да допуснете  грешка при оформянето на документите и да сключите неизгодна сделка се увеличава, ако не познавате добре законите и не сте напълно наясно с правата и задълженията си. От своя страна, консултантът по недвижими имоти е компетентен по тези въпроси и ще поеме всички ангажименти по оформяне на документацията около сделката. Не по-малко важен и фактът, че брокерите спестяват голяма част от времето и усилията ви. Затова обмислете дали не е по-добра алтернативата да се доверите на професионалните умения и познания на консултантите на АДРЕС.