Ипотечното кредитиране и имиграцията дават тласък на имотния пазар у нас

2021 г. е започнала ударно за сделките с имоти у нас през първото тримесечие в повечето големи градове, показаха данни на Агенцията по вписванията от средата на април. Обемът от сделки през периода надминава значително броя им не само от началото на 2020 г., но и през първото тримесечие на 2019 г., когато имотният пазар у нас все още не беше под влиянието на пандемията от коронавирус.

В София между януари и март са били вписани близо 6700 сделки, което е с 26% повече спрямо същия период на 2020 г. и с 18,5% нагоре спрямо първите три месеца на 2019 г. Още по-голям е ръстът в Пловдив – 34% над нивото спрямо 2020 г. и 21% повече спрямо първото тримесечие на 2019 г. Ръстове на сделките има и във Варна и Бургас, въпреки че особено в морската столица темпът на покачване е значително по-бавен в сравнение със София и Пловдив.

„Не съм очаквал подобно развитие с такива ръстове, особено в София, Пловдив, Плевен, дори Бургас. Цифрите са доста категорични“, коментира пред Investor.bg Добромир Ганев, председател на Национално сдружение Недвижими имоти (НСНИ) и управител на имотната компания „Форос“.

Когато разглеждаме данните от Агенцията по вписванията, е важно да отбележим, че те не отразяват покупките на ново строителство, които се вписват, едва след като сградата бъде завършена, отбелязва Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на „Адрес Недвижими имоти“.

Според нея високите ръстове в София и Пловдив, отчетени в Имотния регистър, са резултат от рекордния брой издадени разрешителни за строеж през 2018 (14 761 жилищни единици за София и 5337 за Пловдив). „Имотите, завършени през първите месеци на тази година, вероятно са продадени по-рано, но сега се вписват като сключени сделки и така повлияват върху статистиката“, обяснява Тенекеджиева.

Демографията също е ключов фактор за жилищния пазар, като миграцията обикновено е насочена към по-големите населени места с добре развита икономика и добри условия за работа и живеене, допълва тя. „Нормално е градовете с по-бързо растящи заплати – София и Пловдив, да отчитат повече сделки с жилища. Само за последните три години средните брутни възнаграждения в двата града са се покачили съответно с 32% и 29%, а във Варна и Бургас - с 24% и 26%. Двата морски града са силно обвързани и с развитието на туризма, който пострада тежко вследствие на пандемията“, коментира Тенекеджиева.

Според Добромир Ганев има четири основни фактора за големия брой сделки у нас през първото тримесечие, първият от които е паралелното повишаване и на обема на ипотечното кредитиране, изразен в брой вписани законни и договорни ипотеки. „Това е един от сериозните фактори за ситуацията със сделките през първото тримесечие. Банките продължават активно да кредитират покупките на жилища, да предлагат добри оферти и изключително ниски лихви“, отбелязва Ганев.

Данните на Агенцията по вписванията показват ръст на ипотечното кредитиране през първото тримесечие с по 7% на годишна база във Варна и София, с 16% в Пловдив и с 1% в Бургас. Това е в контраст с тенденцията през 2019-2020 г., когато ипотечното кредитиране от гледна точка на вписаните ипотеки намаляваше във всички 28 големи града в страната. В същото време БНБ отчете ръст от 10% на сумите на ипотечните кредити, което според Ганев вероятно се дължи на покупките на по-големи имоти.

„По отношение на брой вписани законни и договорни ипотеки миналата година София отбеляза годишен спад от 8%. Във Варна понижението беше от 11%, в Пловдив – от 12%. Сега виждаме по-различни обеми и това веднага се отразява на пазара“, казва Ганев.

Според него ръстовете на ипотечното кредитиране през първото тримесечие се дължат не само на политиките на банките, но и на желанието на хората да придобиват имоти в по-голяма степен, отразено в обема от сделки. Ганев очаква политиката на банките за активно жилищно кредитиране да се запази. „Ипотечните кредити са доста ефективен продукт за всяка банка – дългосрочен, стабилен, обезпечен, с ниски рискове и по тази причина те винаги ще бъдат достатъчно интересни. Към настоящия момент нямаме информация от банките за проблеми, свързани със стари кредити, тъй като те до голяма степен се изчистиха от токсичните си активи – много от тях са реализирани и не тежат в балансите им“, отбелязва Ганев.

По повод прогнози, че може да се стигне до леко повишаване на лихвите по ипотечните кредити той счита, че то ще бъде в размер, който не би повлиял значимо на пазара. „Това ще зависи доколко през последните две-три години банките са финансирали адекватно, не мисля, че има някакви проблеми в тази посока, а и очакванията за влизане в еврозоната намаляват този риск“, казва Ганев.

Вторият фактор за големия брой на сделките между януари и март според него се вижда в данните за миграцията на Националния статистически институт (НСИ), които сочат, че пет пъти повече българи са се върнали в страната и са заявили нов адрес в сравнение с напусналите – 30 хил. завърнали се и 6 хил. заминали.

„Обичайно тази пропорция е в полза на заминаващите, а миналата година за първи път много по-малко хора са заминали в чужбина. Вече е сериозен обемът от граждани, които се завръщат в родината си, и това се отразява драматично на някои пазари. Според мен Пловдив е такъв пазар“, отбелязва Ганев.

Данните на НСИ сочат, че сред завърналите се в родината си българи миналата година най-голям е процентът на  имигрантите от Турция, около 25%. „Съвсем логично е тези хора да придобиват жилищна собственост в Южна България, най-вече в Кърджали и особено в Пловдив. Вторият по големина град у нас е лидер по ръст на миграцията и виждаме, че там има скок на сделките с имоти с 34%“, казва Ганев.

Според него групата на завръщащите се в родината си наши сънародници е невиждана като обеми до момента. „Това са хора, които се връщат по обективните причини на загуба на работа, намалели доходи, които обезсмислят пребиваването им в чужбина. Затова те решават да потърсят нови възможности в България, което се отразява не само на имотния, но и на трудовия и други пазари“, смята Ганев.

Третият фактор за силния ръст на сделките през първото тримесечие според него е нестабилната политическа ситуация, която се очерта през последните месеци. „Винаги в подобна ситуация заради страховете си хората прибягват до придобиване на жилищна собственост и запазване на спестяванията си. Вероятно очакванията за парламент без ясно мнозинство и невъзможност за съставяне на правителство след изборите са накарали някои купувачи да вземат по-бързо решение за придобиване на жилищен имот“, казва Ганев.

Четвъртият фактор е психологията на българина да влага парите си в най-познатия инвестиционен инструмент – жилищния имот, допълва той. „През годините сме ставали свидетели на проблеми в банковата система, с вложения в акции на компании, с управлението на някои фондове и това се отразява на стремежа на българина да пази парите си през недвижима собственост“, отчита Ганев.

Имигранти от Турция увеличават сделките в Пловдив, активен пазар „на зелено“ във Варна и Бургас

Данните на НСИ сочат, че няколко хиляди души от завърналите се от чужбина българи са се регистрирали в Пловдив. Според Ганев голяма е вероятността те да са излезли на пазара на покупко-продажби на имоти, а не толкова на наемния пазар.

„София също е достатъчно сериозен притегателен център в момент на криза. Това е най-силната икономика в страната и традиционно хората от региони с голяма безработица и ниски доходи търсят възможността да се реализират в столицата. Освен това доходите на жителите на София, които по данни на националната статистика са нараснали през 2020 г. въпреки пандемията, са на най-високо ниво в страната. Това им дава възможност да инвестират значимо. Бизнесът е в най-добро състояние и по всяка вероятност това също се отразява на местния жилищен пазар“, казва Ганев.

Според него Варна вероятно не е привлякла толкова миграционни настроения от Североизточна България колкото обикновено, а причината вероятно е в дистанционното обучение в университетите. „Една част от жилищния пазар във Варна се обуславя от завършилите хора, които идват от други градове от Североизточна България, но пандемията вероятно се е отразила негативно в това отношение. Варна беше и един от сериозно засегнатите градове у нас през първите месеци на пандемията с доста заразени, а това се отразява и на имотния пазар. Очаквам обаче през следващите месеци да видим малко по-голяма активност на жилищния пазар в морската столица“, прогнозира Ганев.

Според Гергана Тенекеджиева една от причините за по-слабия ръст на сделките във Варна и Бургас е активният пазар „на зелено“ в двата града. „Интересът към нови имоти там е висок и жилищното строителство поддържа стабилни нива, но не можем да го видим в настоящите данни“, отбелязва тя.

Допълва, че в двата града се търсят основно двустайни и тристайни жилища, а интересът към покупка на къща, който се е появил още през 2020 г., все повече се затвърждава. „Запитванията за подобни имоти вече достигат 20%. Увеличава се делът и на сключените сделки с къщи. Клиентите са предимно хора, търсещи да закупят собствено жилище, като често това е първият им дом. Възползват се от изгодните условия на банките и имат стабилни доходи. Обикновено сферата в която работят, се развива в растяща посока и това им дава увереност за подобно решение“, казва Тенекеджиева.

Във Варна имоти купуват представители на всички възрастови групи, стига да имат заделени пари, а кредитирането допълнително катализира сделките, отбелязва пред Investor.bg Делян Димитров, регионален мениджър на „Имотека“ в морската столица. „В момента условията са изгодни и при излизане на хубав имот, той не се задържа дълго на пазара. Двустайните жилища продължават да са най-търсени, следвани плътно от тристайните. Тази тенденция остава непроменена от пандемията“, допълва той. Къщите са на трето място в желанията на купувачите с дял от 6% от пазара при 2% през същия период на миналата година. Това е мотивирано от желанието за простор на хората и нарасналото време, което прекарват вкъщи, коментира Димитров.

Съотношението между търсенето и предлагането в Бургас и Варна към момента е подобно на пазара отпреди COVID – за един имот се пада купувач и половина, а в най-активните периоди то е достигало 1:3, сочат наблюденията на Гергана Тенекеджиева. „Купувачите сега са активни, но в никакъв случай не действат прибързано или неразумно. Все по-запознати и добре подготвени са вследствие на дигитализацията и новите условия на живот. Пристъпват към физически оглед едва след като добре са проучили имота, което им дава възможност да реагират бързо, когато открият подходящото жилище. Не се интересуват от надценени имоти, макар да са готови да платят повече pа готово и ремонтирано жилище“, допълва тя.

Над 30% от продажбите, сключени с посредничеството на „Имотека“ във Варна, представляват излизане от инвестиция, т.е. това са купени преди и продадени след разрешение за ползване имоти, казва Димитров. И също обръща внимание на факта, че в морската столица новото строителство е сериозен фактор, което е причина за по-късно вписване на сделките. „Възможно е също отражение да има наличието предимно на български клиенти през периода и изчакване от страна на чуждестранните купувачи с оглед на пандемичната ситуация“, допълва Димитров.

Според него във Варна купувачите в момента са по-активната страна, а физическите огледи са значително повече в сравнение със София, тъй като хората искат на живо да проучат избраното жилище. „Продавачите пристъпват към сделка поради решение за нова покупка, излизане от инвестиция или нужда от средства. Те са по-предпазливата страна и предпочитат още преди сделката да имат план за това как ще разходват средствата. Въпреки това баланс между търсене и предлагане има, което рефлектира и в сходните очаквания на двете страни. Отстъпките не са фактор на пазара – около 40% от покупките са без коментар на цената, а при около 30% той е в рамките на 1000 евро“, отбелязва Димитров.

Данните на „Адрес“ от реално сключени сделки показват 4,3% ръст на цените в Бургас и спад от 3,2% във Варна спрямо първото тримесечие на 2020 г. Причината за понижението във Варна според Гергана Тенекеджиева не се дължи на поевтиняване на имотите в града, а на промяна при типовете жилища. Вследствие на високия интерес към извънградски имоти курортите около морската столица вече се превръщат в периферия на града без да има силно изразени граници, обяснява тя и допълва, че имотите в тези райони са на по-ниски цени спрямо централните части на Варна и това влияе върху средните цени на сделките. В Бургас покачването на цените е резултат от засиленото търсене и активното жилищно строителство.

Жилищно строителство на по-бавни обороти

Данните на НСИ за миналата година показаха предимно спад на започнатото ново строителство в големите градове у нас, който Добромир Ганев определя като логичен. „Струва ми се, че това по-скоро бяха по-малките предприемачи с по-малки проекти, които се притесниха от създаващата се ситуация. Големите компании продължават да изпълняват плановете си“, отбелязва той.

Националната статистика отчете спад на започнатото ново строителство в София през 2020 г. на база разгъната застроена площ (РЗП) от 18% - 880 хил. кв. м са започнати в столицата миналата година при 1,070 млн. кв. м през 2019 г. В Пловдив спадът е със 7%, или около 230 хил. кв. м започнати жилища, а във Варна понижението достига 6% с новозапочната жилищна площ от около 400 хил. кв. м. Бургас единствен сред големите градове у нас отбеляза ръст от 16% на започнатото ново жилищно строителство през миналата година.

„И във Варна, и в Бургас жилищните проекти продължават да се строят, като голяма част от имотите се продават в начален етап на строителство“, отбелязва Гергана Тенекеджиева. „Регулацията на сегмента е в ръцете на банките, които определят условията за кредитиране на сделките. Отпускането на жилищни заеми е по-често в по-късен етап – след Акт 15 например. Не бих казала, че клиентите са по-предпазливи сега, отколкото преди пандемията. Както тогава, така и сега, те добре проучват инвеститорите, доверяват се на доказани и утвърдени компании с успешно реализирани проекти. Двете страни са гъвкави и адаптивни. Опциите за финансиране позволяват малка първоначална вноска и доплащане при получаване на Акт 16, както и по-голяма начална вноска срещу отстъпка от цената“, допълва тя.

В Бургас интересът към нови жилища е висок, а покупките „на зелено“ представляват около една четвърт от всички сделки, сочат данните на „Адрес“. Нови проекти в процес на реализация има в почти всички райони на града, но най-много са активните строежи в „Меден рудник“ заради наличието на свободни терени. В „Славейков“ и „Изгрев“ също се изграждат няколко жилищни комплекса.

Във Варна засилен интерес от страна на строителните предприемачи има към по-отдалечените от центъра и морето райони като „Възраждане“, „Владислав Варненчик“ и „Кайсиева градина“. „Кварталите привличат купувачите заради по-достъпните цени на имотите и новата инфраструктура, която улеснява значително придвижването до централните части. Наличието на свободни терени и паркове също поддържа инвеститорския интерес към тези квартали“, отбелязва Тенекеджиева.

Според Делян Димитров жилищните проекти във Варна се строят и завършват успешно, защото ситуацията сега е различна от тази през 2009 г. „Инвеститорите не разчитат на финансиране от крайните клиенти, за да финализират строителството. Това прави този пазар сигурен и наред с по-предпазливите продавачи на вторичния пазар мотивира хората да купуват ново строителство“, смята той. 

Инвеститорите не разчитат на финансиране от крайните клиенти, за да финализират строителството. Това прави този пазар сигурен и наред с по-предпазливите продавачи на вторичния пазар мотивира хората да купуват ново строителство
По отношение на разрешенията за строеж през миналата година, отново от гледна точка на разгъната застроена площ, националната статистика отчита спад във Варна и Бургас, но в Пловдив е регистриран ръст от 42%, вероятно защото предприемачите в града са усетили, че на пазара излиза нова група купувачи в лицето на завърналите се от чужбина българи и се стремят да се възползват. Издадените разрешения за строеж в София миналата година също нараснаха с 8%, а в страната повишението беше с 6 на сто.

Според Добромир Ганев тенденциите в новото жилищно строителство са логични. „През миналата година имаше логика в действията на всички участници на пазара – на купувачите, на инвеститорите, на банките, на физическите лица, които продават единични имоти, на консултантите. Българинът вече има достатъчно информация и това е добре, тъй като позволява вземането на информирани, а не на емоционални решения“, смята той.

Според него забавянето на новото жилищно строителство оказва благотворно влияние на пазара и това е една от причините за известни ръстове на цените през последните тримесечия, защото натискът върху пазара намалява. Но и допълва, че е невъзможно всички имоти на пазара да регистрират ръстове заради разликата в качеството на строителството.

„Има сгради, строени през последните няколко години, които са много качествени от гледна точка на вложени материали, дизайн, функция. Не може да се каже същото за строителството през периода 2004-2008 г., още повече за този преди 2002 г. Построените през тези периоди сгради се познават с просто око заради много ниското си качество – липса на топлоизолация, ниски тавани, неправилно проектирани стълбищни клетки, отвратителни фасади. Няма как дори в две съседни сгради, ако те са строени по различно време, имотите да са с еднакви цени. Когато коментираме средни индекси на покачване на цените, става въпрос за обобщени данни с цел да се покаже посока на развитие. Но всеки имот трябва да бъде оценен индивидуално според сградата, околната среда, въздуха, наличието или липсата на социална и инженерна инфраструктура и според самия имот като функция, необходимост от довършителни работи, изложение и т. н. Много е важно хората да не оценяват имота си на база осреднени данни на националната статистика или на консултанти в областта на недвижимите имоти“, подчертава Ганев.

Недъзите остават

Независимо дали логиката в действията на участниците на жилищния пазар у нас започва да взема превес или не, някои от старите и добре познати недъзи на пазара остават, признава Ганев.

Ръстът на фирмите на посредническия пазар през последните една-две години също е значим и достига между 20% и 25%

„Един от най-големите недъзи на пазара е липсата на достатъчно информация, за да правим експертни анализи. Липсва например методология, която да ни дава пълна гаранция за цените на имотите. Националната статистика публикува индекси, чиято методология според мен не е съвършена. Преди няколко години НСИ спря да публикува абсолютни стойности на квадратен метър, вероятно защото самата методология не дава възможност за съвършеност. Но това все пак е единственият източник на официална информация и е добре, когато някой публикува цени на квадратен метър и ръстове на цените, да обяснява използваната методология, за да не бъдат манипулирани потребителите - дали данните са на база сделките, които са осъществени в рамките на компанията, дали са на база оферти, които се гледат в имотните платформи, защото това вече не са цени, а офертни стойности, които нямат нищо общо с крайната цена. В тази връзка има какво да направим като участници на пазара“, коментира Ганев.

Според него другият недъг на пазара е, че посредническият бизнес все още не е достатъчно регулиран. „Ръстът на фирмите на посредническия пазар през последните една-две години също е значим и достига между 20% и 25%, т.е. появили са се нови играчи. През 2018 г. агенциите за недвижими имоти бяха около 2600, а в момента са около 3100. Това от една страна показва активност на пазара, но от друга е признак, че в бизнеса може да влезе всеки. Въпросът е какъв е контролът върху тези хора“, отбелязва Ганев.

investor.bg