Какви са прогнозите и тенденциите за ипотечния кредит през 2024?

Както жилищният пазар, така и пазарът на кредити в страната е динамичен и зависи от редица фактори, които определят неговата посока. През 2023 година бе отчетен ръст на лихвените нива, който съвсем естествено бе усетен и в страната. Фактори като нарастващата инфлация и икономическите сътресения в световен мащаб промениха пазарната ситуация, но у нас тя остана значително по-балансирана и не повлия съществено на плановете на клиентите за покупка. Повече информация относно кредитната година, която предстои да изпратим, както и какви са прогнозите и тенденциите за предстоящата 2024 г., научете от нашите експерти в тази статия!

Кратък преглед на текущото състояние на ипотечния пазар

През 2023 година станахме свидетели на ръст на лихвените нива по кредитите в цял свят, след като година по-рано у нас отчетохме най-ниските лихви от съществуването на кредитния пазар в България. Въпреки очакванията лихвите по кредитите у нас да се покачат с нивата, с които това се случи в цял свят, в България това бе много плавно и бавно. През лятото на 2023 година и в рамките на шестмесечие, регистрираното увеличение бе с едва 0.1 – 0.3 процентни пункта. Годината e рекордна по отношение изтеглените кредити, като обаче се наблюдава спад при общия брой на изтеглените през 2023 ипотечни заеми – основно поради ръста на цените на имотите. 

През годината потребителите у нас демонстрираха активност по отношение кредитните продукти, които придобиват, или с които вече разполагат. Особено висок бе интересът към рефинансиране на ипотеките, предоговарянето и обединяването на задълженията на потребителите. Някои банки предложиха промоционални оферти до края на тази година, което се яви допълнителен стимул за тях. 

Клиентите продължиха да разчитат на външно финансиране в рамките на 80-85% от стойността на имота, който желаят да придобият, като процентът нарасна до 90% за качествените жилища на добра локация.

Фактори, оказващи влияние

Лихвените нива зависят от редица икономически и политически фактори, но и са в пряка зависимост от имотния пазар, който претърпя трансформации през последните няколко години. Baжнo e дa ce oтбeлeжи, чe тeзи фактори са cвъpзaни и чecтo се влияят eдин от друг.

Основни икономически показатели

Hиcĸитe лиxви пpeз пocлeднитe няколко гoдини нaпpaвиxa пapичния pecypc тoлĸoвa eвтин, чe зa мнoзинa пoлзвaнeтo нa зaeмни cpeдcтвa бeшe пo-изгoднo oт pиcĸyвaнeтo нa cвoи. Но избухването на инфлацията през 2021 година очаквано доведе до повишаване на лихвените проценти, което от своя страна доведе и до значително увеличение на цените на стоките и услугите. 

Освен това, икономическата активност в еврозоната е нарасна с по-бавен темп през първата половина на 2023 г., като това отслабва значително и краткосрочните показатели. Тези данни сочат, че в близък план ще настъпи стагнация на фона на затегнатите условия за финансиране, слабото доверие на бизнеса и потребителите, и ниското външно търсене при поскъпващо евро. Очаква се растежът да се засили от 2024 г. нататък, тъй като външното търсене се доближава до нивото си от преди пандемията, а реалните доходи се подобряват, подкрепени от намаляващата инфлация, стремителното нарастване на номиналните заплати и все още ниската, макар и леко нарастваща безработица. 
Очаква се обаче растежът да продължи да бъде бавен, тъй като затягането на паричната политика на ЕЦБ и неблагоприятните условия за предоставяне на кредити оказват влияние върху реалната икономика, а фискалната подкрепа постепенно бива оттеглена.

Влиянието на световната икономика

За да контролират инфлацията, централните банки увеличават лихвените проценти, които начисляват по заеми, отпускани на търговски банки. След това търговските банки начисляват от своя страна тези по-високи лихвени проценти на клиентите си. 
От средата на2022 г. ЕЦБ методично и последователно затяга паричната си политика, за да се бори с високата, невиждана от десетилетия инфлация. България е във валутен борд и левът от над четвърт век е вързан за еврото, а БНБ няма правомощия да определя своя лихва и да финансира банки. 

Освен това, намаляващите цени на жилищата в еврозоната са също фактор, като прогнозата е, че ипотечният пазар ще нарасне само с 1,5% тази година и с 2,4% през 2024 г. спрямо 4,9 на сто миналата година.

Прогнози за ипотечния пазар през 2024

Очаквани лихвени проценти

Очаква се лихвите по ипотечните кредити да претърпят леко повишение през 2024 г. Експертите споделят, че такова увеличение се очаква вече 2 години, но за сега още не се е случило. Пазарът и банките са много конкурентни, но от друга страна нямаме лихви по депозитите. Очакванията са лихвите да се вдигнат с о,1 до о,3%, което е равно на ръста на лихвите през текущата 2023 г., но това не би следвало да е причина за охлаждане на интереса при покупка на имот. Пазарът няма да падне драстично, тъй като жилището е продукт от първа необходимост. Лихвите в българските банки са едни от най-ниските в Европа, затова и не се очакват сериозни катаклизми на имотния пазар. Депозитите продължават да растат като по-малките банки предлагат лихва до 1% - 1,5%, а по-големите банки продължават да не предлагат лихви по депозитите, защото депозитната маса е много голяма. 

Възможни регулации 

Забелязва се сериозен проблем при бързите кредити, като там се наблюдава ръст при необслужваните, защото регулация при тях липсва. За сметка на това при банковите кредити проблем няма и лошите остават в границата на нормалното за пазара. Лихвените проценти се делят на два вида - фиксиран и променлив лихвен процент. Внимателно трябва да прочетете договорът за кредит, защото понякога там има изрично упоменати обстоятелства, при настъпването на които банката може да промени и фиксираната лихва. Ако обаче такива клаузи няма то фиксираната лихва по кредита не може да бъде променена. Важна подробност е, че фиксираната лихва при ипотечните кредити много често е фиксирана за определен период от време, описан в договора и след като изтече този период лихвения процент става променлив. Променливата част от лихвения процент е референтния лихвен процент (РЛП). Банките са задължени РЛП да е обвързан с показатели, които не зависят от самата банка, както и тези показатели да са ясни и проверими за клиентите. За целта всяка банка изработва методика за изчисление на референтен лихвен процент, в която ясно са посочени показателите на които е базирана променливата лихва и с какво тегло всеки показател влиза в тази формула. Веднъж изготвена тази методика се описва в договора за кредит и банката няма право едностранно да я променя. Тези регулации са описани в Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители (ЗКНИП) и в Закона за потребителския кредит (ЗПК) и съответно важат за всички банки, без изключение.

Нови тенденции и иновации

Тенденциите за лихвите по кредитите е те плавно да се покачат, но ипотечното кредитиране да остане евтино и инфлацията да се успокои. Oт 2010 - 2011 гoдинa ce зaбeлязвa тeндeнция зa пocтoяннo пoдoбpявaщa ce дocтъпнocт нa жилищaтa. В следствие на растящите доходи и ниските лихвени проценти на пазара се наблюдава равновесие и при по-високите цени на имотите. Достъпното и изгодно кредитиране в България, на фона на покачването на лихвените проценти в други страни, стои в основата на запазване на активността на пазара. Тенденцията в банковото кредитиране е лихвите да преминат през плавен ръст, който да не попречи на развитието на пазара през следващата година.

Съвети за кредитополучатели

При теглене на ипотечен кредит е добре детайлно да се запознаете с условията, лихвените проценти и особеностите на кредита. Вземането на ипотечен кредит е важно решение, което изисква да бъде добре обмислено. Може да изглежда като сложен процес на пръв поглед, но е възможно да бъде финализиран за много кратък период от време. Основното е да обърнете достатъчно внимание на всички аспекти и детайли, за да вземете най-доброто решение. За да сте сигурни, че ще преминете безпроблемно през предстоящия процес ви съветваме да потърсите услугите на специалист в областта.