Нотариални такси и данъци при покупка на жилище - какво да очакваме?

Обновена на 1.12.2025 г.

Нотариалните данъци и дължимите такси при покупката на недвижим имот са от ключово значение, а разходите по тях не бива да бъдат подценявани, тъй като представлят сериозно перо от финансова гледна точка. Разходите по покупката на жилище не се изчерпват с покриването на сумата, изисквана от продавача. Купувачът е натоварен с допълнителни разноски като нотариални такси и такси за изготвяне на нотариален акт, местен данък, различни комисионни и банкови такси. Техният размер зависи от конкретни фактори, сред които са цената на имота или неговото местонахождение. Добре е да  имате предвид тези разходи, когато планирате и изготвяте финансирането на покупката на жилище. Вижте в подробности какво може да очаквате, на каква база се изчисляват таксите и данъците и приблизително колко би ви струвало покриването на всяка една от задължителните за сделката разноски.

Задължителни данъци и такси при покупка на жилище

Такса за вписване на новия нотариален акт в Имотния регистър

Всеки, който закупи имот, е задължен да впише новия нотариален акт в Имотния регистър. Процедурата изисква да се подаде молба в съответната служба по вписванията по местонахождението на недвижимия имот. С подаването на молбата, сте задължени да заплатите държавна такса към Агенцията по вписванията. Това се явява като допълнително перо при придобиването на имот. Добре е купувачът да го вземе предвид, за да успее да прецени правилно пълния размер на разходите по покупката на желаното от него недвижимо имущество. Таксата за вписване на новия нотариален акт се определя на база цената, която ще платите за имота. Размерът ѝ е 0.1% върху продажната цена, като за разлика от местния данък, тя е фиксирана за територията на цялата страна.

Нотариална такса

Нотариалната такса при покупка на имот се изчислява върху материалния интерес (посочената по нотариален акт цена на имота) и съгласно тарифата на нотариуса, удостоверяващ сделката (по Тарифа за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност). В случай, че посочената цена в акта е по-ниска от данъчната оценка, то тогава таксата се изчислява на базата на данъчната оценка.

Според посочената тарифа можете да определите точно дължимата такса по сделката, но за това се изисква или вече да се договорили продажната цена на имота, или да притежавате необходимите документи за сделката. Разбира се, в случай че възползвате от посреднически услуги, винаги можете да се свържете с вашия агент, който да ви ориентира по-подробно в ситуацията.

В Тарифата за нотариалните такси може да откриете дължимите суми, според цената на имота:

Такса за изготвяне на нотариален акт и прилежащи документи

Изготвянето на Нотариален акт и прилежащите към него документи са отговорност, за чиято реализация следи нотариусът. Важно е да се отбележи, че процедурата се заплаща по отделна тарифа. Посочената дължима сума, според Тарифата, одобрена от Министерството на правосъдието, е в размер на 30 лв.

Местен данък

Покупка на имот задължава новия собственик да заплати местен данък за придобиването на новото недвижимо имущество. Всяка година общините в България определят самостоятелно размера на местния данък за придобиване на имот на съответната територия, съгласно Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ). Неговият размер варира между 0.1% и 3% върху продажна цена на имот или върху неговата данъчна оценка (в случай, че тя е по-висока от продажната цена). Местният данък се плаща в съответната община по местонахождение на имота. През 2020 г. местният данък за придобиване на недвижимо имущество в София, Пловдив и Варна нарасна до 3% от цената на имота, с който се сдобива купувачът.

Допълнителни такси

Комисионна за брокера на недвижими имоти

Един допълнителен разход при покупката на недвижимо имущество може да възникне в случаите, когато сключването на сделка е осъществено с помощта на посредническа фирма за недвижими имоти. В такъв случай, се начислява посредническо възнаграждение по сделката, или т.нар комисионна за работата на брокера. Обикновено сумата, която консултантите изискват, се изчислява на база процент от стойността на имота. 

В случай, че се доверите на брокерите на АДРЕС недвижими имоти в търсенето на идеалното жилище или друго недвижимо имущество, бъдете сигурни, че те ще дадат всичко от себе си, за да открият най-подходящия за вашите нужди имот. Брокерите от АДРЕС имат богат опит и солидни компетенции, които ще ви бъдат от ползи при възникването на каквито и да било  въпроси, съпътстващи процеса по сключване на сделката.

Банкови такси

Сред разходите, които ще възникнат в течение на процеса по придобиването на имот, са  банковите такси. Така например ако решите да изтеглите ипотечен кредит, за да се сдобиете с част от сумата, необходима за финансирането на покупката на недвижимо имущество, ще се наложи да предвидите между 150 и 200 лева за неговата оценка. Този сценарий е възможен единствено в случаите, че участва банка кредитор, а вие като купувач разчитате да осъществите покупката на жилището чрез ипотечен кредит. На фона на размера на останалите вече споменати нотариални такси, съпътстващи покупката на имот, както и на дължимия местен данък, разходът по покриване на таксите при покупка на имот с ипотека изглеждат пренебрежително малки. Все пак е добре купувачът да бъде запознат с всички разноски, които трябва да бъдат платени с придобиването на новата недвижима собственост. Освен необходимата такса за оценка на имот, купувачът е препоръчително да предвиди допълнително средства за непредвидени разходи като справки и заверки. Всяка сделка се различава, като броят на нейните участници и преписите на документите варира, затова е разумно да заделите известно количество средства вповече, за да не бъдете неприятно изненадани от финансова гледна точка.

Такса за вписване на договор за поддръжка и управление в Имотния регистър

Таксите за вписване на актовете и документите, подлежащи на вписвания, се съдържат в чл. 2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписвания. Таксите, събирани за вписване на Договора за управление и поддръжка в Агенция по вписванията, се изчисляват на база общата стойност на Договора за целия период, за който е сключен. Получената стойност (материалният интерес) се умножава по 0,1 %, като минималната такса е 10 (десет) лева. В този случай при материален интерес от 7000 лева, таксата ще бъде 10 лева, тъй като стойността умножена по 0,1 % се равнява на 7 лева, което пък е по-малко от 10 лева.

По своята същност таксата има задължителен характер, но единствено при вписване на договора в Агенцията по вписвания. Тя се дължи само един път от инвеститора, който поема задължението да поддържа и управлява имота. Тук е важно да отбележим, че всеки следващ приобретател (нов собственик на имота) НЕ ДЪЛЖИ нова такса и не сключва нов договор за управление. Самият закон е направил договора противопоставим на следващите собственици.

В обобщение, в случай че след придобиването на имота предстои да бъде вписан договор за управление и поддръжка по чл. 2 от ЗУЕС, обичайно Инвеститорът заплаща таксата за вписване в качеството му на заявител на услугата. Когато купувачът придобие имот, за който вече съществува вписан договор за управление и поддръжка, то той не дължи заплащане на такса и тя не е съпътстващ сделката разход.

Нотариални такси и данъци при покупка на имот – какво включват 

При покупка на имот в България освен договорената цена, купувачът трябва да предвиди и допълнителни разходи, свързани с нотариалното изповядване и прехвърлянето на собствеността. Тези такси и данъци са задължителни и се плащат при нотариуса в деня на сделката. Ето какво включват: 

Нотариална такса 

Това е възнаграждението на нотариуса за удостоверяване на сделката. Размерът ѝ се определя по Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност и зависи от стойността на имота (по-високата между продажната цена и данъчната оценка). Обикновено варира между 0,1% и 1,5% от стойността на имота, като минималната сума е около 30–40 лв., а при по-скъпи имоти може да достигне няколко хиляди лева. 

Такса за вписване в Имотния регистър 

След сделката нотариусът подава документите за вписване на собствеността в Агенцията по вписванията. За това се дължи държавна такса в размер на 0,1% от стойността на имота. 
 Пример: при имот на стойност 150 000 лв., таксата за вписване е 150 лв. 

Местен данък при придобиване на имущество 

Това е данък, определян от общината, в която се намира имотът, и се плаща от купувача. Размерът му се определя с наредба на съответната община и обикновено е между 2% и 3% от продажната цена или данъчната оценка (която е по-висока). 
Например, в София данъкът е 3%, докато в по-малки общини може да бъде 2%. 

Такси за удостоверения и скици 

Освен горните разходи, често се налага заплащане на дребни административни такси за: 

>>   удостоверение за данъчна оценка (от общината); 

>>  скица на имота (от кадастъра); 

>>  удостоверение за липса на тежести (от Агенцията по вписванията). 

 Общата им стойност обикновено е между 30 и 100 лв. 

Нотариални такси и данъци калкулатор – как да изчислим дължимата сума 

При покупко-продажба на недвижим имот в България има няколко основни разхода, които формират общата цена на сделката – местен данък, нотариална такса и такса за вписване. Местният данък се определя от съответната община и обикновено варира между 2% и 3% от по-високата стойност между договорената продажна цена и данъчната оценка на имота. Нотариалната такса се изчислява по държавна тарифа и зависи от стойността на имота като включва услугата по изготвяне и удостоверяване на нотариалния акт. Към тях се добавя и таксата за вписване в Агенцията по вписванията, която е фиксирана – 0.1% от стойността на имота.  

Как се изчисляват нотариалните такси онлайн 

Изчисляването на нотариалните такси онлайн е бърз и удобен начин за предварително изчисление на това колко ще струва една имотна сделка. За целта се използват специални онлайн калкулатори, които автоматично изчисляват дължимите суми според въведените данни. Нужно е да се въведат: цената на имота, данъчната му оценка и общината, в която се намира. Системата сравнява двете стойности и изчислява таксите върху по-високата от тях. Калкулаторът показва поотделно размера на местния данък, нотариалната такса и таксата за вписване в Агенцията по вписванията, както и общата сума, която ще трябва да се заплати.  

Кои данни са нужни за правилно изчисление 

На първо място, трябва да се посочи продажната цена на имота, както е записана в договора. След това се въвежда данъчната оценка, издадена от съответната община – изчисленията се правят върху по-високата от двете стойности. Необходимо е също да се посочи общината, в която се намира имотът, тъй като размерът на местния данък варира. С тези данни онлайн калкулаторът може да изчисли реално дължимите суми за местен данък, нотариална такса и вписване. 

Данъци и такси при покупка на жилище – как да ги предвидим в бюджета 

При покупка на жилище освен продажната цена е важно да се предвидят и допълнителните разходи. Основните са местният данък, нотариалната такса и таксата за вписване в Имотния регистър. Местният данък се определя от общината, в границите на която се намира имотът. Нотариалната такса се изчислява по държавна тарифа и зависи от стойността на сделката. Общият размер на всички разходи обикновено възлиза на около 3–4% от стойността на имота. Добре е тези средства да бъдат включени предварително в бюджета за покупката, за да избегнете неприятни изненади в деня на сделката. 

Разлики между нотариални такси и местни данъци 

Нотариалните такси са възнаграждение за извършената услуга от нотариуса – изготвяне, проверка и удостоверяване на нотариалния акт, както и заверка на документите. Техният размер се определя по държавна тарифа и зависи от стойността на сделката. Тези такси се заплащат директно на нотариуса. 

От друга страна, местният данък е задължителна държавна такса, която се внася в бюджета на общината по местоположение на имота. Той се изчислява като процент от по-високата стойност между продажната цена и данъчната оценка.  

В заключение, нотариалната такса е заплащане за извършена услуга, докато местният данък е публично задължение към общината при придобиване на недвижим имот.