Кой е най-евтиният вариант за прехвърляне на имот?

Обновена на 6.08.2023 г.

Прехвърлянето или продажбата на имот между роднини е изключително актуална тема, но процесът остава неясен за голяма част от хората, които са взели решението за смяна на собствеността. Традиционно до тази стъпка се достига, когато родителите преценят да прехвърлят недвижимото си имущество на своите деца или друг роднина, като по този начин едната страна придобива имота, докато другата запазва правото си на собственост над него, или го губи напълно, като това зависи от избраната от двете страни сделка. Повече за това кой е най-евтиният вариант за прехвърляне на имот, можете да откриете в тази статия. 

По какъв начин може да се прехвърли имот?

Няколко са вариантите за прехвърляне на имот между роднини, като всеки от тях има своите особености. Един от най-разпространените варианти за смяна на собствеността на недвижимо имущество е прехвърляне на имота чрез дарение, като отличителното при този процес е, че данъците и таксите са най-ниски. Жилище може да бъде прехвърлено и чрез покупко-продажба, но тук разходите са значително по-високи, отколкото при прехвърлянето му чрез дарение. Предимството при този подход е по-голямата сигурност, която получава този, придобил имота. Голяма част от хората избират за извършат покупко-продажбата фиктивно - процес, при който няма реално плащане и който може да бъде санкциониран от закона. Друг вариант за прехвърляне на имот е в замяна срещу издръжка и гледане, като в зависимост от това в полза на колко лица е, се определя неговия срок. Може би най-лесният вариант остава този за прехвърлянето на жилище чрез завещание. 

Всички тези начини за прехвърляне на собствеността на недвижимо имущество имат своите предимства, но всеки един от тях отговаря на различни нужди, поради което е добре да се запознаете отблизо с всеки вариант, позволяващ прехвърлянето на имот от една страна към друга. Повече за различните начини можете да научите тук. 

Дарение

Когато става въпрос за прехвърляне на имот чрез дарение, това включва всякакъв вид недвижимо имущество. В този случай преотстъпването на жилището се осъществява напълно безвъзмездно от страна на дарителя към дарения, като сделката е лишена от материален характер. Най-често процедурата се използва при прехвърляне на жилище между роднини, а основната особеност е, че имотът е превръща в безвъзмездна лична собственост на надарения - това означава, че независимо от това дали той стъпва в брак, жилището принадлежи само и единствено на него, за разлика от покупката на имот по време на брак, когато жилището е собственост на двамата съпрузи. Като всяка друга процедура по прехвърляне на собствеността на недвижимо имущество, и тази се извършва пред нотариус, като е задължително това да се случи в областта, в която се намира имотът. Процесът е съпътстван от документация, която трябва да бъде предварително подготвена и представена, за да бъде извършено дарението. 

За да бъде осъществена сделката за прехвърляне, е необходимо да бъдат заплатени данъци и такси, регламентирани в Закона за местните данъци и такси. Както при покупко-продажбата и замяната, така и при дарението, тези такси са местен данък, нотариална такса и такса вписване и са значително по-ниски. Нотариалната такса се заплаща на нотариуса, удостоверяващ прехвърлянето на имота чрез дарение, като се изчислява по определена скала и се плаща в процент от удостоверявания материален интерес, съгласно Закона за нотариусите и нотариалната дейност. Местният данък, от своя страна, се определя въз основа наредба на съответната Община, като данъчната ставка при дарение между съпрузи или роднини от права линия (родители, деца, внуци) е 0 на сто. Варира между 0.4  и 0.8 на сто при дарение между братя и сестри и техните деца, а при дарение между лица извън горепосочените, стойностите на данъчната ставка се определят между 3.3 на сто и 6.6 на сто. Последната такса, която следва да се заплати при прехвърлянето на имот чрез дарение, е таксата за вписване и преписи на сделката, която е в размер от 0.1% от удостоверявания материален интерес, но не по-малко от 10 лв., и се събира от Агенцията по вписванията.

Покупко-продажба

Прехвърлянето на имот чрез покупко-продажба е вторият най-популярен начин за осъществяване смяната на собственост. Тук разходите са по-високи от тези при дарението, но за сметка на това лицето, което придобива недвижимото имущество, има по-голяма сигурност при придобиването на имота. Сигурността му е гарантирана в дългосрочен план и не зависи от никакви лица и обстоятелства. В договора за покупко-продажба участват купувачът и продавачът, а смяната на собствеността се осъществява на база предварително определена конкретна сума, която купувачът е длъжен да заплати. Основното предимство на този метод е, че сделката не може да бъде развалена от трети страни по никакъв начин. Новият собственик е длъжен да заплати местен данък към съответната Община, в която се намира новопридобитият имот. 

За да бъде осъществена покупко-продажбата, е необходимо изготвянето на предварителен договор, който да бъде подписан от двете страни. В него се събира цялата информация относно предмета на договаряне, цената на имота, условията и срока за придобиването му, начина и срока за плащане на продажната цена, момента на предаване на имота, размера на задатъка/ капарото, права и задължения на страните и други. Преди това обаче е необходимо да се направи проверка на имота за наложени тежести - ипотеки, възбрани и други. 

Важно е да се отбележи, че при този избор за прехвърляне на недвижимо имущество е препоръчително страните да се въздържат от фиктивна покупко-продажба, тъй като този метод наподобява прикриване на дарение и такива сделки биват санкционирани законово. 

Пререгистрация на недвижим имот чрез договор доживотна издръжка

Друг възможен вариант за прехвърляне на имот е чрез договор за доживотна издръжка, като този подход се използва основно когато родител реши да прехвърли жилището си на своето дете и разчита основно на него за по-нататъшни грижи. По този начин собственикът на имота си запазва правото да го използва докато е жив и в същото време запазва вещното си право на ползване, т.е. ползването се прекратява само и единствено когато настъпи смъртта му. 

При прехвърляне на имот чрез договор доживотна издръжка е ключово нотариалният акт да съдържа максимално точно и ясно описание относно отговорностите на страните. Издръжката, например, включва изплащането на конкретна сума ежемесечно, заплащане на битови сметки, купуване на храна, лекарства и други. Гледането, от своя страна, означава полагане на грижи поради старост или болест на едната страна. За да бъдат избегнати потенциални недоразумения при избирането на този подход, е необходимо всички задължения да бъдат подробно описани в нотариалния акт. 

Договорът се прекратява само и единствено когато настъпи смъртта на собственика на имота, а когато задължението за гледане е в полза на две или повече лица, то при смърт на едното, договорът остава в сила по отношение на другите лица и не се прекратява. 

Прехвърляне на имот чрез завещание

Прехвърлянето на имот чрез завещание е най-разпространеният и лесен начин за смяна собствеността на жилище. В този случай до смъртта на завещателя, жилището остава негова собственост, а едва след това се придобива от наследниците, спрямо изразената от собственика на имуществото воля. Завещанието може да бъде два типа, първият от които бива нотариалното завещание, което се извършва от нотариус и пред двама свидетели. Саморъчното, от своя страна, трябва да бъде написано изцяло на ръка и подписано от самия завещател. Когато завещанието е саморъчно и при настъпване на смъртта на завещателя, е ключово лицето, в което се намира документът, да иска обявяването му от нотариус веднага, щом узнае за събитието. 

Кой е по-изгодният вариант?

Когато става въпрос за прехвърляне на недвижимо имущество между роднини, несъмнено най-изгодният за тях вариант е това да се осъществи чрез дарение. Смяната на собствеността чрез дарение дори има повече предимства пред прехвърлянето чрез завещание, тъй като таксите са значително по-ниски от тези при процедурата по наследяване. Коя процедура за прехвърляне на недвижимо имущество ще изберете зависи от вашите индивидуални нужди.