Предварителен и окончателен договор за покупко-продажба на имот. Какво трябва да знаем?

Обновена на 10.09.2023 г.

Прочетете нашата статия и разберете всичко, което трябва да знаете за предварителния и окончателния договор при покупко-продажба на имот.  

Защо се сключва предварителен договор?

Сключването на предварителен договор за покупко-продажба е стандартна процедура. Подписването на такъв тип споразумение е доброволен акт, който служи за предварително уговаряне на условията между страните. В масовия случай той се подписва, за да се гарантира безпрепятственото сключване на сделката. Имайте предвид, че е възможно да съществуват разлики между предварителния и окончателния договор, тъй като предварителното споразумение служи за допълнителна гаранция между двете страни по сделката и за затвърждаване на намеренията им.
Разбира се, окончателно валиден след изповядването остава крайният договор – т.е. записаното в нотариалния акт. Имайте предвид, че всичко, което не е предмет на този нотариален акт, а е обект на предварителния договор, остава в сила. Т.е. той не отпада автоматично, след като финализирате сделката, а остава валиден и може да послужи пред институциите. 
При покупка на жилище ново строителство, предварителният договор има ключово значение, тъй като купувачът на практика купува жилище, което все още не е построено.  След окончателния договор, т.е. след нотариалната сделка, инвеститорът остава задължен да извърши всички необходими строително-монтажни работи и да осигури  разрешение за ползване, защото така следва според предварителния договор. 
Според практиката основните елементи, които задължително трябва да включва окончателното споразумение са клаузите за цената, предмета на договора, сроковете за снабдяване с нотариален акт и за заплащането на цялата цена. Сключването на предварително споразумение се осъществява и когато се прехвърля собственост между две физически лица. Често това се налага, когато не всички условия по сделката са налице.

Какво представлява предварителния договор?

В предмета на договора още в самото начало се уточнява, че с него двете страни по сделката се задължават да сключат окончателно споразумение за покупко-продажба. Именно чрез този елемент се заявяват сериозните намерения за покупко-продажба на всяка една от страните. По-нататък в него се посочват още детайлите за имота, а именно – пълното му описание по документ за собственост и/или кадастрална схема/скица. В този сегмент от договора се вписва още, че състоянието, в което се намира имотът към датата на сключване на предварителния договор, заедно с наличното в него обзавеждане, ще отговарят на същото към датата на реалното изповядване на сделката. Освен това се вписва и че собствеността на жилището ще бъде прехвърлена на купувача, в деня на окончателното заплащане на цялата дължима сума.
 
В точката, в която се изясняват цената и начинът на плащане, се включват няколко неща, които са от основно значение. На първо място е точната продажна цена, която веднъж вписана не подлежи на промяна. На следващо място се включва и начинът на плащане, като вариантите са в брой или по банков път. Имайте предвид обаче че плащането в брой не е възможно при суми над 10 000 лв. В този случай е задължително съответната сума да бъде преведена по банков път. Това на практика означава, че почти винаги дължимите суми за покупка на недвижима собственост се осъществяват посредством банкова институция. Следващата стъпка е вписването на банковата сметка, към която трябва да бъде направен превода.
 
Предварителното споразумение изяснява и конкретния срок за сключване на окончателен договор. Така двете страни са задължени да подпишат окончателно споразумение до определена дата.
 
Неустойките при неспазване на договора са сред ключовите елементи, които му придават тежест. Ако купувачът реши да развали договора по някаква причина, продавачите могат да задържат капарото в пълен размер. В случай че продавачите решат да развалят договора, те се задължават да изплатят на купувачите капарото в двоен размер. 

Предимства на предварителния договор

Допълнително време за набиране на финансови средства

Сред предимствата от сключване на предварително споразумение се нарежда получаването на допълнително време за събирането на нужните средства за покупката на мечтания дом. Така купувачът може да се възползва от възможността да кандидатства за изтеглянето на ипотечен кредит, чрез който да финансира покупката си. Използването на кредит като помощен инструмент за придобиването на собственост, също би могло да се спомене в рамките на предварителния договор.
Ако се заемате с покупката на имот, върху който е наложена ипотека, то задължение на продавача е да се заеме със заличаването на ипотеката. В случай че се намирате от страната на продавача, знайте че е възможно да осъществите продажба на ипотекирано жилище, но рядко се намират купувачи, които да се съгласят с подобно предложение, най-вече поради наличието на сериозни рискове за тях в бъдеще.

Допълнително време за завършване на строеж

Съгласно Закона за устройството на територията вещното право на строеж се преобразува автоматично в право на собственост. Това е от особена важност за строителите и инвеститорите, тъй като вследствие на това те имат правото да продадат собствеността върху конкретни обекти, макар да предстои финализирането на сградата. След като бъде реализирана нотариалната сделка за покупко-продажбата на недвижимия имот, за инвеститора/строителя остава задължението от предварителния договор, което налага да бъдат довършени всички строително-монтажни дейности, както и да се издейства разрешение за ползване на сградата (т. нар. Акт 16).

Изгодна сделка

Не по-малко важна е възможността за договарянето на по-изгодни условия. Сключването на предварителен договор дава възможност за много по-ниска цена, в сравнение със сделката пред нотариус. Освен това предварителното споразумение не изисква заплащането на допълнителни такси за сдобиването с документация.

Какво представлява окончателния договор?

Окончателният договор е двустранно споразумение, при което продавачът прехвърля собствеността на купувача срещу предварително определена за това цена. Той урежда правата и задълженията на двете страни по сделката. Най-общо казано, задължение на купувача е да плати предвидената сума, за да се сдобие със собственост, а задължение на продавача е да предостави имота за ползван,  след като получи исканата сума.

Сключването на окончателен договор се осъществява пред очите на нотариус. Неговата роля е да провери дали всички законови изисквания са спазени. След като той направи тази проверка и договорът бъде подписан, купувачът следва да преведе уговорената сума. Едва след като продавача потвърди получаването на парите, нотариусът заявява нотариалния акт в службата по вписванията. 

Необходими документи за сключване на окончателен договор

В различните ситуации наборът от документи, с който трябва да се снабдите може да варира. Най-често изискваните документи, свързани с покупко-продажбата, са: документ за собственост на продавача, данъчна оценка на имота, схема или кадастрална скица на имота, удостоверение за вещни тежести, удостоверение за семейно положение на продавача, удостоверение за наличие или липса на задължения за продавача.

Понякога ситуацията изисква набирането на допълнителни документи за сключването на окончателния договор.  Такъв документ би могъл да бъде удостоверението за идентичност на имот. Той се изисква в случаите, когато адресът на имота по документ за собственост и по скица, се разминава. Удостоверението за идентичност на лице с различни имена се изисква, когато продавачът е записан с една фамилия в нотариалния акт, но към момента на сделката е с друга фамилия. Възможно е когато имотът е внесен в Трудово кооперативното земеделско стопанство да трябва да се снабдите и с удостоверение за липса на реституционни претенции. В случите, когато върху имота е била изградена допълнителна постройка без необходимите строителни книжа, се изисква удостоверение за търпимост на сграда.