Какъв е пазарът на апартаменти в София? Статистики от 2024 година

Какви са цените на имотите в София? Има ли повече предлагане на недвижими имоти? Научете повече в тази публикация.

От какво се влияе пазарът на апартаменти в София? 

Пазарът на недвижими имоти е сред най-динамичните и посоката му на движение е в пряка зависимост от социални, политически и икономически фактори. 
Тенденцията, която се наблюдава през последните години е, че хората, живеещи в столицата имат интерес да мигрират в периферните зони на града. Причини за това обикновено откриваме в няколко водещи фактора – спокойствието, по-благоприятна среда и близостта до природата, както и модерността и функционалността на новите проекти, характеризиращи се с ниско строителство, каквито са затворените комплекси например.

Също така,  повлиян от политическата нестабилност у нас, нарастващата инфлация и лекия ръст на лихвените нива в страната, пазарът премина през трансформации, които доведоха до баланс между търсене и предлагане.

Има ли повече предлагане и търсене на имоти?

Както вече споменахме, съотношението между търсене и предлагане e пропорционално, като купувачите не бързат с решенията си. Активността се запазва, като за качествените проекти има 5-10% ръст в обема на сключени сделки.

По-успешно се реализират гореспоменатите качествени имоти ново строителство или ремонтирани и добре обзаведени жилища на вторичния пазар, като двустайните и тристайните апартаменти формират основния пазар в столицата.

Какви са цените - има ли ръст или спад?

Цените на качествените имоти в престижните квартали растат плавно – между 2% и 6% в рамките на първите 6-8 месеца от годината. 

Цените на жилища ново строителство са по-високи е от тези на старите сгради, но се смята, че новото строитество е много по-устойчива инвестиция, тъй като качеството ще продължи да повишава цената. У нас интересът към новото строителство се повишава, като купувачите се интересуват от имоти в периферията на столицата, в близост до природата, но също така, решаваща за крайния избор на търсещите имоти ново строителство, е възможността за лесен достъп до централната градска част.

Но нe винaги "нoвo" e paвнo нa "ĸaчecтвeнo". У нac зa нoвo cтpoитeлcтвo ce пpиeмa вcчĸo, пocтpoeнo cлeд 2000 гoдинa, ĸoгaтo ce пpoмeня и зaĸoнoдaтeлcтвoтo в ceĸтopa. Зa тoзи  повече от 20-гoдишeн пepиoд имa мнoгo купувачи на апартаменти ново строителство, ĸoитo ca ocтaнaли paзoчapoвaни oт зaĸyпeнитe имoти. Toвa oт cвoя cтpaнa paждa втopичeн пaзap нa нeдoтaм ĸaчecтвeни нoви имoти – строителите изграждат малки апартаменти, с лошо разпределение и ниски тавани, за да спестят материали, като същевременно да изкарат по-голяма печалба. А нещата могат да се усложнят и влошат още повече, ако към тази практика се добави и употребата на евтини и некачествени материали.

Кои нови квартали се развиват и какви са видовете имоти в тях?

През изминалата 2023 г. най-атрактивните квартали за купувачите в София бяха Лозенец, Кръстова вада, Малинова долина, Младост, Овча купел и Манастирски ливади. Те остават актуални и през 2024 г., като интересите на клиентите са ориентирани към линията на метрото. 

Затворените луксозни комплекси и къщите продължат да бъдат устойчив пазарен сегмент. Около София пазарът се движи основно от къщи на 20-30 км от южната или северната тангента. Клиентите са най-често млади семейства, които търсят самостоятелни къщи с 3-4 спални и достатъчно големи дворове. Това, което е важно за клиентите, е добрият достъп до столицата, така че да могат лесно да стигнат с автомобилите си до учебните заведения на децата и местоработата си. Предпочитани са районите на Герман, Бистрица, но и Гурмазово, Иваняне, Мрамор, Кокаляне.

Как да изберем какъв имот да закупим спрямо пазарът на апартаменти в София в момента? 

Определянето на бюджета и финансирането на покупката на имот е може би най-важният аспект, който трябва да обмислите и съобразите преди да пристъпите към огледи. Това ще ви гарантира сигурност, а и няма да останете разочаровани, ако откриете най-подходящото за вас жилище, но неотговарящо на предварителния ви финансов разчет.

Локацията е от значение както и за цената на жилището, така и за услугите, и удобствата в близост до вашия бъдещ дом (търговски обекти, аптеки, здравни и учебни заведения, бензиностанции и др.). Именно това налага да обмислите добре какви са нуждите ви и да съобразите избора си с тях. Важно е да се фокусирате не само върху настоящия момент, но и да си съставите план ако не в дългосрочна перспектива, то поне за близките няколко години.  

Не правете грешката да купите имот без да сте добре запознати с района. Добре е да опознаете квартала като се разходите около жилищната сграда и обърнете внимание на наличието на магазини, училища, ясли и детски градини, аптеки, денонощни аптеки, болници, поликлиники, както и различни видове други услуги. Паркове, градинки и други зелени площи биха били прекрасно допълнение, ако всичко друго ви се харесва в този район.

Добрата инфраструктура ще има пряко въздействие върху цената на апартаментите например. Затова, неудобната локация и затрудненият достъп до дома ви, поради лоши транспортни връзки с останалите части на града,  могат сериозно да повлияят на нормалното протичане на вашето ежедневие, което може да се окаже сериозен проблем за вас, особено ако ежедневието ви е изпълнено с многобройни работни или семейни ангажименти.

За да вземете решение колко голям да бъде бъдещият ви дом, отново е от ключово значение да помислите в перспектива. Опитайте се да изберете жилище, което ще ви бъде удобно не само към актуалния момент, но и след време. Разбира се, трудно бихте предвидили всички житейски събития, които ви очакват, но все пак помислете ако не за плановете си, то поне за стремежите и начина, по който се виждат в бъдеще. Важно е да се отбележи, че в някои случаи разпределението има много по-голямо значение отколкото квадратурата на имота. Ако жилището е функционално изградено, ще разполагате с възможност за неговото преустройство на по-късен етап.

Често бъдещите купувачите правят по 2 или 3 огледа, при това в квартала, в който са израснали, или в който живеят. Това само ограничава възможностите за правилен избор. Добре е да подберете районите, които ви харесват, да споделите на имотния си консултант всичките си изисквания, за да може той да подготви за вас колкото може повече подходящи оферти за оглед. Така, ще имате база за сравнение, къде какво се предлага, според вашите собствени изисквания.

Как брокерите на недвижими имоти помагат при търсенето и закупуването на апартаменти в София? 

Пазарът на недвижими имоти се характеризира с динамика, поради което голяма част от купувачите и продавачите трудно се ориентират в него. Какви са тенденциите, накъде вървят ценовите нива, какво е търсенето и предлагането и какво търсят купувачите са част от въпросите, които могат да объркат участниците на пазара. Съдействие могат да получат от експерти в областта, чиято основна роля е именно осигуряването на експертиза и съдействие в целия процес. Брокерите на недвижими имоти не  просто ще се заемат с продажбата на имота, но и ще предложат широк спектър от услуги, които да обезпечат цялостния процес. Брокерът има ключова роля в реализирането на сделката и от него се изисква задълбочено познаване на процесите, които я съпътстват. Използвайки информацията, която му е предоставена от клиента относно жилището, както и знанията и опита, които има, той може да предложи подходяща и конкурента цена. Осъществява цялостната комуникация между двете страни по време на процеса и провежда всички необходими огледи. Оформя документацията, като предварително запознава клиента с това, което предстои и значително улеснява процеса. Експертът трябва да консултира клиента, като опознае в детайли неговите цели и приоритети и му даде професионални съвети, отговаряйки на всички касаещи въпроси.