6 често задавани въпроси от продавачи на имоти. Как се продава имот бързо и на добра цена?

Продажбата на имот е процес, който несъмнено има своите тънкости. Достигането до сделка изисква стратегически подход за цената, периода, в който се продава, начина на продажбата – с брокер или без, както и добър маркетинг. Ако сте собственик и искате да продадете имота си бързо и за най-изгодната цена, тук ще намерите отговори на въпросите, които ви вълнува.

Как да продадем имот?

Преди да се заемете с продажбата на своето жилище, трябва да сте наясно с актуалните тенденции на имотния пазар. Той се развива с голяма динамика и именно заради това трябва да знаете в какъв период се намира той в момента, за да изберете най-правилния момент за продажбата на собствеността си. Консултантите на АДРЕС ще изготвят за вас индивидуален сравнителен пазарен анализ, базиращ се на реално скл ючени сделки за имоти в дадения район и даващ информация както за реалните ценови нива, така и за търсенето и предлагането в него

6 често задавани въпроси от продавачи на имоти

Трябва ли ви агенция?

Много хора смятат погрешно, че уменията за ежедневно ползване на модерните технологии е достатъчно, за да се справят сами с откриването на купувач за тяхната собственост. Наемането на професионалист в сферата с доказан опит обаче има редица предимства.

На първо място, те разполагат със собствена база данни от клиенти. По този начин могат да предложат вашата оферта на хората, ориентирани към жилище със спецификите на вашето. Имайте предвид, че това може значително да намали времето за продажба. Тяхно задължение е да се заемат с организирането на огледи, като се съобразят с вашия график. Ценно качество на брокерите на недвижими имоти е умението за боравене с документацията. Покупко-продажбата на недвижим имот изисква подготовката на сериозен набор от документи. Липсата на всеки един от тях може да забави финализирането на сделката.  Вашият консултант не само ще ви представи пълния списък от документи, но и ще ви запознае със сроковете, в които можете да се сдобиете с тях. Той би могъл да ви даде ценни съвети и насоки и за институциите, издаващи необходимите удостоверения.
.

Документи нужни за продажба

Сключването на сделка за покупко-продажба на имот е невъзможна без съдействието на нотариус, който да се погрижи за изрядността на документите. В ролята си на продавач, вие може да разчитате на своя брокер за консултации и съвети относно необходимите документи, които трябва да бъдат представени при сключването на сделката и насоки за местата, откъдето могат да бъдат преиздадени (при случай на необходимост).

Задължителни документи са данъчната оценка и схема на обекта от Агенция по геодезия, картография и кадастър. Възможни документи също са удостоверението за тежести, което е силно препоръчително, удостоверението за сключен граждански брак, за наследници, ако ситуацията го предполага. Възможно е да се наложи и изваждането на удостоверение от НАП за липса на задължения. Добре е да обърнете внимание на таксите, които може да се наложи да платите. Според Закона за задълженията и договорите таксите се поделят по равно между страните, но клаузата не е императивна, а може да бъде въпрос на договорка с купувача.

Ангажимент на агентите на АДРЕС е да осведомяват предварително своите клиенти за всички задължителни документи. Те могат да ви дадат полезни напътствия за учрежденията, от които да ви бъдат издадени повторно, в случай че ситуацията го налага. Това ще улесни значително пътя ви през различните етапи на процедурата и ще редуцира времето, което се изисква за финализиране на продажбата.

Прехвърляне на имот

Прехвърлянето на имот чрез покупко-продажба е вторият най-популярен начин за осъществяване смяната на собственост, като най-популярен е прехвърляне на имот чрез дарение. Тук разходите са по-високи от тези при дарението, но за сметка на това лицето, което придобива недвижимото имущество, има по-голяма сигурност при придобиването на имота. Сигурността му е гарантирана в дългосрочен план и не зависи от никакви лица и обстоятелства. В договора за покупко-продажба участват купувачът и продавачът, а смяната на собствеността се осъществява на база предварително определена конкретна сума, която купувачът е длъжен да заплати. Основното предимство на този метод е, че сделката не може да бъде развалена от трети страни по никакъв начин. Новият собственик е длъжен да заплати местен данък към съответната Община, в която се намира новопридобитият имот. 

За да бъде осъществена покупко-продажбата, е необходимо изготвянето на предварителен договор, който да бъде подписан от двете страни. В него се събира цялата информация относно предмета на договаряне, цената на имота, условията и срока за придобиването му, начина и срока за плащане на продажната цена, момента на предаване на имота, размера на задатъка/ капарото, права и задължения на страните и други. Преди това обаче е необходимо да се направи проверка на имота за наложени тежести - ипотеки, възбрани и други. 

Важно е да се отбележи, че при този избор за прехвърляне на недвижимо имущество е препоръчително страните да се въздържат от фиктивна покупко-продажба, тъй като този метод наподобява прикриване на дарение и такива сделки биват санкционирани законово.

Тежести върху имота

Най-общо казано, тежестите върху един имот са правата на лица, различни от тези на собственика по документ върху жилището. Те могат да се окажат причина за възникване на усложнения около продажбата. Ето защо често продавачите са задължени да представят удостоверение, което да послужи като справка, че не съществуват претенции от страна на трети лица, както и че няма налични възбрани или ипотеки. 

С удостоверението можете да се сдобиете от Имотния регистър към Агенцията по вписванията за срок между 3 и 7 дни. Имайте предвид обаче, че проверката трябва да обхване период от най-малко 10 години назад.

Разходи при продажбата на имот 

Основните разходи при покупко-продажба на имот са данъците и таксите. Според Законът за местни данъци и такси при сключване на имотна сделка трябва да бъде заплатен местен данък за възмездно придобиване на имущество. Размерът му е между  0,1% и 3% върху продажната цена на имота или върху неговата данъчна оценка. Тук е моментът да споменем в кои случаи предвид се взема данъчната оценка и в кои продажната цена. Ако данъчната оценка по-висока от тази на продажната цена на имота, то тогава предвид се взема именно данъчната оценка на имота. Освен това според законодателството всяка община индивидуално определя размера на местния данък за придобиване на имущество на своята територия.

Друг основен разход при сделките за покупко-продажба са различните видове такси. Една от тях е таксата по вписване, която се събира от Агенция по вписванията след удостоверяване на сделката от нотариус. Таксата за вписване се изчислява на база стойността на имота, като тя не може да бъде по-малко от 10 лева. Обикновено представлява 0,1% от продажната цена на жилището.
 

Нотариалните такси са друга част от разходите, съпътстващи сделките за продажба на имот. Нотариалната такса се изчислява на база на посочената по нотариален акт цена на имота (или т.нар. материален интерес), като се взема предвид тарифата на нотариуса, удостоверяващ сделката. За по-голяма сигурност проверете какво е записано в Закона за нотариусите и нотариалната дейност и по-точно в Тарифата за нотариални такси. Имайте предвид, че ако посочената цена в акта е по-ниска от данъчната оценка на имота, то таксата се оформя въз основа на данъчната оценка.

Данъци след продажбата на имот

Преди да пристъпите към сключването на сделка, е желателно да се запознаете с дължимите данъци върху доходите от продажбата на недвижим имот. Съгласно Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) и Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ), реализираната печалба от продажбата подлежи на облагане с данък.

Как да разбера коя е вярната цена за имота, който продавам?

Въпреки че всеки продавач иска да получи възможно най-високата сума за имота си, от изключителна важност е още от самото начало да излезете на пазара с адекватна цена.
Прекалено високата цена може да задържи имота по-дълго на пазара - по-ниската пък няма да е удовлетворяваща за вас, а и буди съмнения за нередности с имота.

За да дадете правилна оценка на имота си, е добре да направите кратко проучване на пазара - проверете каква е средната цена на имотите във вашия район и на какви цени се предлагат имоти, сходни с вашия. Подобна справка може да направите във всеки имотен сайт. 
Консултантите на АДРЕС с радост ще ви съдействат с продажбата на вашата собственост. Тук можете да прочетете повече за това как консултантите на АДРЕС помагат на своите клиенти да сключат бърза и изгодна сделка