Кои са най-важните документи за продажба на имот, които трябва да подготвим?

Прочетете нашата статия и научете всичко за протокол на оглед на апартамент: какво представлява, какво включва, защо е важен и какви грешки да избегнете. 

Какво представлява процесът по продажба на имот? 

Съгласно българското законодателство покупко-продажбата на недвижим имот се извършва посредством договор, по силата на който продавачът се задължава да прехвърли на купувача собствеността на конкретен имот срещу цена, на която купувачът се съгласява и се задължава да заплати.  

Основни стъпки при продажба на недвижим имот 

Първата стъпка е подготвянето и подписването на предварителен договор – официален документ, в който са описани подробно договорените между двете страни условия. Информацията, която съдържа са личните данни на страните по договора, както и характеристиките на недвижимото имущество, за което се сключва сделката, цената му и начинът на плащане, размерът на капарото, договорените неустойки при неизпълнение на условията по договора, крайният срок за изповядването на сделката и други.  

Впредварителния договор за прехвърлянето на имота се договаря и превеждането на депозит, който дава правото на купувача да запази всички офертни условия на имота, сред които и цената му, а жилището да не се предлага на други потенциални купувачи.  

За финализирането и прехвърлянето на собствеността на нов собственик, сделката за покупко-продажба се изповядва пред нотариус, а купувачът получава нотариален акт.  

Кои са задължителните документи за продажба на имот? 

Най-често изискваните документи, свързани с покупко-продажбата, са: документ за собственост на продавача, данъчна оценка на имота, схема или кадастрална скица на имота, удостоверение за вещни тежести, удостоверение за семейно положение на продавача, удостоверение за наличие или липса на задължения за продавача, документ за самоличност. 

Нотариален акт – доказателство за собственост 

Нотариалният акт е основният документ, с който се удостоверява правото на собственост върху недвижим имот. Той може да бъде издаден въз основа на писмени доказателства или чрез обстоятелствена проверка, а нотариусът проверява автентичността и законосъобразността на представените документи преди издаването на нотариалния акт. 

Скица на имота  

Скицата на имот е задължителна част от документацията на всеки имот и е от съществено значение за множество правни и административни действия. Тя се издава от Агенцията по Геодезия, Картография и Кадастър (АГКК), като обикновено срокът е от 7 работни дни, но може да се поиска и експресна услуга и да се получи в 3-дневен срок. 

Данъчна оценка на имота 

Удостоверението за данъчна оценка се издава от съответната данъчна служба по местонахождение на имота. В данъчната оценка адресът на имота трябва да съвпада с адреса на имота по нотариален акт. Ако съществува разминаване между двата адреса, се налага издаването на удостоверение за идентичност на адресите от съответния район. Важно е да знаете, че ако сте собственик на продажния имот не трябва да имате непогасени задължения за имота, което предвижда да бъдат заплатени данъците и такса смет. Тази информация също трябва да бъде вписана в удостоверението за данъчна оценка на имота. 

Обикновено срокът за издаване на удостоверението е между 3 и 14 дни. Важно е да знаете също, че удостоверенията, издадени до 30 юни на текущата година са валидни до същата дата на следващата година, а удостоверенията, които са издадени след 30 юни  са валидни до края на същата година. 

Допълнителни документи при продажба на имот 

Наред с гореописаните задължителни документи, при специфични ситуации по отношение на имота или собствеността му, се налага представянето и на някои допълнителни документи, като например: 

Разрешително за строеж и акт 16 

В набора от строителни книжа трябва да са включени всички документи, узаконяващи строежа. Чрез тях се получава информация за вида на имота, който се прехвърля – дали става въпрос за право на собственост върху вече построена сграда или за право на строеж. В случай че документите са за сграда, която е в процес на построяване ще ви бъде необходимо и удостоверение за степен за завършеност. Изключение прави само ако вече има влязло в сила разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация относно въпросния строеж. 

Пълномощно за продажба на имот 

В случай, че продавачът не може да присъства лично на сделката, по закон той има право да упълномощи трето лице, което да го представлява с пълномощно, подготвено предварително. В пълномощното изрично се описват правата, които упълномощителят предоставя на упълномощения при представителство му. Пълномощното се заверява нотариално, заверяват се и подписите, и съдържанието на документа. Към пълномощното се заверяват нотариално също декларация по чл. 25, ал.8 от ЗННД и декларация по чл. 264, ал.1, от ДОПК. 

Какво е идеална част от имот и кога е важна при продажба? 

Понятието идеални части се използва, когато има съсобственост. Ако един имот е на двама собственици, те са в съсобственост и имат идеални части от него. Когато парцелът, в който е построена сградата, е собственост на собствениците на апартаментите в сградата – те имат идеални части от него. Наричат се идеални, защото не са обособени и са на всичките собственици в съсобственост. Всеки от съсобствениците може да се разпорежда само със своя дял, не и с целия имот. Всеки съсобственик може да прехвърля, да залага, да ипотекира дела си.  

Съществува законово ограничение при разпореждането на съсобственик с неговия дял от недвижимия имот, уредено в чл. 33 от Закона за собствеността. Друго ограничение, е че съсобственикът не може сам да учредява ограничени вещни права – право на строеж, пристрояване и надстрояване, сервитути, тъй като тези права не могат да се упражняват върху идеална част, а върху цялата вещ. Разпоредителните действия с цялата вещ могат да се извършват само със съгласието на всички съсобственици. 

Какви са често срещани проблеми при подготовка на документи за продажба на имот? 

Препоръчително е да се запознаете с документите предварително, за да  планирате и времето им за издаване. Различните институции са поставили различни срокове за издаване, като не всички задължително разполагат с бързи поръчки, които биха ви спестили време. 

Когато имотите са по-стари и не разполагате със скици или други задължителни документи, то набавянето им може да се окаже изключително трудно заради поредицата от административни промени, направени при промяната на формата на управление.  

Ако пък имотът е бил ипотекиран по-рано, то е съвсем възможно да се окаже, че ипотеката не е коректно заличена и ще получите Удостоверение за тежести, което не отговаря на очакванията ви. 

Консултацията с юрист е задължителна, преди да започнете преговори за покупко-продажба на имот. Адвокатът може да ви даде ценна информация относно документите, необходими ви за осъществяването на сделката. След подписването на предварителния договор, продавачът разполага с ограничено време за тяхното набавяне. В случай че не успее да се сдобие с цялата документация в срок, подлежи на санкция, която предвижда връщане на капарото в двоен размер. В този смисъл, адвокатът освен че ще ви спести излишни разходи, също така ще ви помогне да избегнете безрезултатно лутане, като ви спести ценно време. 

Задълбочената проверка на документацията по сделката ще гарантира вашето спокойствие.  Допускането на грешка може да ви струва скъпо, а на помощ се явява и имотният консултант, който има опит и познания в тези процеси. Чрез тях ви гарантира минимизиране на всички потенциални грешки по пътя, така че да сте напълно спокойни във всеки един момент от процеса.  

Адрес Недвижими имоти е сред малкото компании на пазара, които разполагат със собствен правен отдел, специализиран в сферата на имотите. Нашите юристи имат богат професионален опит зад гърба си, което спомага за успешното разрешаване на различни правни казуси. Още преди сключване на сделка, юридическият отдел на Адрес ще се погрижи да изготви проекто договор за покупко-продажбата на вашата инвестиция в недвижима собственост, за да може своевременно да прецените дали цялостната документация и самият имот отговаря на бъдещите ви планове. Като в допълнение към това, юридическият отдел ще се заеме с отговорността да организира срещи между двете страни по споразумението, за да бъдат разгледани всички налични документи.