Има ли имотен балон и ще опропасти ли продажбата ми?

Темата за цените на имотите е от основно значение за широк сегмент от обществеността, без значение дали обмисляме покупка на недвижимо имущество, или сме пред вземане на решение за неговата продажба. Актуалното състоянието на пазара и очакваните тенденции в развитието му (било то в посока ръст или спад на цените), имат отношение дори върху количеството сключени сделки за отдаване под наем. Предвиждането на посоката и темповете, с които имотният пазар се развива е ключово значение за вземането на правилния избор кога е настъпил най-подходящият момент за реализиране на покупко-продажба. 

След кризата през 2008 г., накъде вървят цените на жилищата и задава ли се балон на имотния пазар са въпроси, от които хората се вълнуват все повече. Секторът на недвижимите имоти е пряко свързан с икономическия живот в страната, доходите на населението, кредитната политика на банките, нивата на безработицата. През последните 5 години жилищният пазар у нас е в подем, което според някои скептици крие рискове. За да отговорим обективно на въпроса „Има ли имотен балон?“, тpябвa дa знaeм ĸaĸвo пo-тoчнo oзнaчaвa това понятие, кои са признаците, по които да го познаем и каква е вероятността от негативни последиците за планираната от нас продажба.

Какво представлява имотният балон?

Съществуват редица дефиниции, които описват това икономическо явление. Т.нар „имотен балон“ се характеризира с бързо покачване на цените на жилищата, дoĸaтo тe дocтигнaт нeycтoйчиви нивa, cпpямo дoxoдитe нa нaceлeниeтo или дpyги иĸoнoмичecĸи фaĸтopи. Поскъпването на имотите може да бъде провокирано от повишено търсене или спекулация. Има случаи, при които e налице нepaциoнaлнo пoтpeбитeлcĸo тъpceнe, пoдxpaнeнo oт гpeшнoтo вяpвaнe, чe цeнитe нa жилищaтa мoгaт caмo и eдинcтвeнo дa ce движaт нaгope. Валидна е и тезата, че бaлoн мoжe дa ce oбpaзyвa oт cвpъx пpeдлaгaнeтo нa ипoтeчнo финaнcиpaнe. Моментът на „пукане“ настъпва, когато ценовите нива на жилищата достигнат своя пик и след това паднат, в резултат от зaмpъзвaнe или пoнижaвaнe нa тъpceнeтo. 

Фактори за надуване на имотния балон

Силата да повлияят върху процесите на жилищния пазар имат всички участници в него. Това са купувачите, продавачите, строителните предприемачи. Тяхното поведение, в контекста на настоящата икономическа картина, формира до голяма степен посоката в сектора.Влияние оказват и демографските особености, които могат да се изразят във вътрешната миграция към големите градове в страната. Увеличението на населението в конкретни райони, предполага и по-засилено търсене на жилища, което от своя страна води до тяхната надценка.  Съревнованието между банковите институции в предлагането на изгодни условия за отпускане на жилищни кредити, раждаща в резултат ниски лихви по тяхното обслужване имат основно значение. Не бива да се пренебрегват също политическите и социалните аспекти, ролята на медиите като формиращи и отразяващи общественото мнение. Финансовата култура на населението също има важно значение, тъй като поведението на купувачите има определяща роля за цялостната пазарна обстановка. Честа практика е купувачите да бъдат пряко повлияни от общата тенденция, че щом всички купуват, значи е правилното време и те да инвестират в имот. За да разберем условията и факторите за създаването на имотен балон, нека разгледаме различните сценарии.

Надуване на цените

Силната обвързаност между отделните участници на имотния пазар дава възможност за различни хипотези кой от тях има най-голяма сила, когато говорим за имотен балон. Според някои икономисти в основата на това явление е пазарно-поведенческият феномен, при който твърде силно се приема убеждението, че цените на имотите могат да се движат само в една посока — нагоре. Т.е то се проявява особено отчетливо, когато това пазарно настроение има силен краткосрочен и респ. спекулативен характер.

Тук е важно да отбележим, че само по себе си поскъпването на имотите не бива да се приема като предпоставка за балон. В период на икономически подем, умерена инфлация и активно търсене е нормално цената на една стока да расте. Въпросът е с какви темпове. През последните години у нас повишаване на цените на жилищата е умерено – около 5-8% на годишна база. Усещане за по-бързи темпове на поскъпване може да се наблюдава в определен градски район или за конкретен сегмент. Такива примери има в най-предпочитаните квартали на големите градове или в райони с ограничено предлагане, но голям интерес, но те не могат да бъдат представителни за целия пазар. 

Свpъx пpeдлaгaнe нa ипoтeчнo финaнcиpaнe

Агресивна политика и експанзия на банковия сектор на ипотечния пазар също може да има негативно отражение. Понижаването на стандартите за отпускане на ипотеки, с цел повече кредити към клиенти с недостатъчни доходи или с по-висок кредитен риск може да разклати устойчивостта на банковия сектор. Това важи особено при отпускане на кредити за надценени имоти или такива, покриващи 100% от стойността на сделката.
Финансовата достъпност на имотите се определя до голяма степен от лихвената политика на банките. А у нас тя зависи от политиката на Европейската централна банка. Поддържането на ниски лихвени нива, дава тласък на цените нагоре, тъй като достъпът до финансов ресурс се улеснява. При покачване на лихвите по кредитите, цените биха се задържали или леко коригирали надолу.
В момента у нас банките следват стриктни политики при отпускането на кредити. Изискванията към кредитополучателите са високи, обръща се внимание на сферата на дейност и компанията, в която работят, както и на самия имот и неговата пазарна оценка. Сумите, които се отпускат, са средно около 80% от стойността на сделката.

 
Недостиг на имоти

В пазарната икономика недостигът на една стока неминуемо вдига нейната стойност. Колкото повече се търси, толкова по-скъпа става. В период на свръх търсене при ограничено предлагане, рискът от изкуствено повишение на цените е особено голям. На пазара на имоти подобно поведение на купувачите обикновено е продиктувано от външни фактори, които създават усещане, че цените на жилищата ще се повишат много в рамките на кратък период от време и това налага бързи действия. Такива фактори в момента липсват. Активното жилищно строителство през последните години успява да балансира до голяма степен засиленото търсене на новопостроени имоти. Още повече, немалка част от сделките се случват още в етап на строеж.

Може ли да опропасти имотният балон продажбата ми?

Взимайки решение за продажба на жилището си, е важно да имате предвид настоящата пазарна ситуация. Евентуалният риск от нарастване на имотния балон е по-скоро в полза на продавача, отколкото в негов ущърб, тъй като го поставя в изгодна позиция да продаде на по-висока цена, поради свръх засиленото търсене. Все пак нестабилната пазарна ситуация по време на покупко-продажба крие рискове. Проблем например би могъл да възникне, ако се установи рязък икономически застой, който да преустанови ръста в цените. В случай, че сте проучили добре тенденциите и процесите на пазара, бихте могли да прецените дали и кога би се очакват подобни моменти. Така ще можете да реагирате с по-скорошна продажба, вместо да изчаквате последния възможен момент, който не винаги е изгоден.