Кога се продава ипотекирано жилище

Със сигурност стотици и дори хиляди български семейства, теглили ипотечен кредит през последните години, са стигали до положение да не могат да продължат да го изплащат. Банките рядко прибягват до прибирането на обезпечението, което най-често е купеното жилище, веднага след като човек закъснее с една или две вноски. Но и трудно може да се каже, че имат някаква единна стратегия как да постъпват с такива клиенти.
Когато кредитът стане лош, т.е. закъснението е повече от 90 дни, трезорът е в пълното си право да наложи възбрана върху обезпечението. И мнозина кредитополучатели чак тогава предприемат опити да продадат имота. Често панически и с цената на голяма загуба.

По-добре рано, отколкото късно

От миналата есен няколко от финансовите институции от Топ 5 на българската банкова система започнаха да сключват с имотни агенции договори от типа “Доброволни продажби”. Първата агенция, която сключи такива договори, е “Адрес - Недвижими имоти”, но според информация от пазара още няколко големи агенции са се насочили към тази нова ниша.

Етапите на увеличаване на финансовите затруднения на клиентите на банка са няколко. Първоначално човек забавя една или две вноски, после те стават повече и накрая спира да плаща, а банката начислява наказателна лихва. Целта на програмата “Доброволни продажби” е хората, които са тръгнали по този път, да бъдат насочени към продажбата на ипотекираното жилище по-рано, когато все още могат да вземат добра цена за него.

Става въпрос за продажба далеч преди банката да е решила да даде случая на съдебен изпълнител. Защото търговете, които организират съдебните изпълнители, стават бавно и е напълно възможно получената сума от продажбата да не стигне за погасяване на остатъка от кредита. Още повече че сумата е утежнена от наказателни лихви.

По силата на програмата агенцията подписва посреднически договор с клиента на банката да продаде имота му, като през един определен период от време - най-често 3 месеца, банката се задължава да не начислява на клиента си наказателна лихва за просрочие. В договорите на “Адрес” агенцията поема ангажимента да уведоми банката дали клиентът реално работи за продаване на имота си, т.е. дали се явява на организираните огледи и дали предоставя необходимите документи, когато бъдат поискани. Агенцията се задължава и да направи за клиента на банката безплатно сравнителен анализ на цените за типа имот, който се продава, разказа пред “Труд” шефът на “Адрес” Георги Павлов.

Дълговете като лавина

Затрудненията, които изпитват клиентите на банките с просрочени вноски, може и да идват постепенно, но има опасност от един момент нататък да се стоварят отгоре като лавина. Причината е, че някои банки в договорите за ипотечен кредит определяха наказателната лихва в рамките на около 10% плюс лихвата по кредита върху остатъка от главницата по заема, който трябва да се плаща.

В масовия случай теглилите ипотечен кредит в България разбират за тези наказателни лихви едва когато изпаднат в затруднение просто защото не са чели внимателно договорите си. Структурата на вноските в един ипотечен кредит е такава, че обикновено в първите години по-голямата част от тях представлява лихвата по кредита, а не самата главница. Ако примерно вноската е 1000 лева месечно, 900 лева от тях са лихвата по кредита, а едва 100 лева - главницата. Заради това много хора, които закъсват финансово още в началото на изплащането на ипотечния кредит, биват неприятно изненадани от големината на наказателното плащане.

В масовия случай по време на имотния бум, ако един жилищен имот е купен за 100 000 лева, клиентът на банката е теглил ипотечен кредит за 80% от стойността му. С падането на цените този имот вече струва под 80 000 лева, а клиентът има да плаща примерно още около 75 000 лева на банката. Тя обаче слага например 17% наказателна лихва отгоре и така за човек е по-изгодно да продаде имота по-рано, преди да е стигнал до налагането на наказателната лихва.

Резултатите

Макар че е рано да се анализират резултатите от програмите “Доброволна продажба”, “Адрес” вече отчитат няколкостотин случая, предадени им от банките. “Но едва в около 10% от тях клиентите се съгласяват да продават веднага имота. Просто финансовата култура на българина е все още твърде слаба. Повечето от тези хора сякаш не разбират, че всичко, което иска банката от тях, е написано черно на бяло в договора и тя няма как да отстъпи, защото трябва да отговаря пред своите акционери и пред банковия надзор. Няма как да отидеш при шефа на банката например и да “се разбереш” с него”, казва Павлов.

Някои анализатори смятат, че поне още 10 години на пазара ще излизат имоти на клиенти, които са ги купили с ипотечен кредит по време на имотния бум. До известна степен това, че доброволната бърза продажба на ипотекираните имоти не започва масово и веднага, е добре за целия имотен пазар. Защото едновременното излизане на хиляди жилища щеше да подбие стойността им и да направи реализацията им още по-проблемна.

Друга част от проблемите с лошите кредити се състои в това, че все още не всички банки имат ясни стратегии какво да правят с хората, които имат проблеми. Съвсем доскоро в една от големите банки например е имало само двама служители, които са се специализирали в решаването на такива въпроси. Когато случаите стават хиляди, те физически вече не могат да ги обработват. Решението на повечето банки е казусите с просрочените кредити да се поемат централизирано, за да не се налага шефът на малък клон да взема решения за разсрочване или преструктуриране на проблемния кредит. А едва от есента на м.г. банките са осъзнали, че нямат достатъчно добри специалисти по недвижими имоти , които да съветват клиентите с просрочие как най-добре да се разпореждат с имота си, за да решат затрудненията си. Това всъщност е довело и до необходимостта от подписване на договорите “Доброволни продажби”.

Труд, 05.02.13, с.24