Обновена на 12.09.2023 г.

Продажбата на ипотекиран имот е възможна. И тук не говорим за продажба от страна на банката, когато собственикът не може да обезпечава кредита си. Всеки може да намери правилния купувач и да сключи сделка за продажба. Каква е процедурата можете да прочетете в следващите редове.  

Как изгодно и бързо да продадем имот с ипотека

Ако сте собственик на ипотекиран имот, който искате да продадете бързо, трябва да сте добре запознати с процедурата. За продажбата са необходими всички документи на имота, както и писмо от банката-кредитор с размера на ипотеката и условията, по които тя ще бъде заличена. Другото важно за реализиране на сделка е определянето на реална пазарна цена на жилището. Възможно е ипотеката да е по-голяма от продажната цена на имота. В масовия случай по време на имотния бум, ако един жилищен имот е купен за 100 000 лв., то клиентът на банката е теглил ипотечен кредит за 80% от стойността му. В момента на продажбата този имот вече може да струва под 80 000 лв., а клиентът има да плаща примерно още около 70 000 лв. на банката.Не е правилно, в случай, че сте собственик и имате ипотекирано жилище, да искате да го продадете на цена над пазарната, само защото ипотеката ви е била за по-голяма сума. 

Продажба на ипотекиран имот: има ли проблем?

Няма пречки за продажба на ипотекиран имот и, ако сте собственик, който се чуди дали да направи подобна крачка няма от какво да се притеснявате. Ако имате проблем с изплащането на задълженията си към банката, много по-добре е да обявите имота си за продажба, вместо да се стигне до продажба от страна на банката. 

Продажба на ипотекиран имот преди да е прекалено късно

Със сигурност има много семейства, които са си купили жилище с ипотечен кредит, а след това са стигали до момент, в които да не могат да продължат да изплащат задълженията си. Има процедура, по която банките обявяват ипотекиран имот за продан. Обикновено, когато кредитополучателят не обезпечава задълженията си в продължение на 90 дни, кредиторът има право да наложи възбрана върху обезпечението си. Някои хора точно тогава започват опити да продадат имота си, но това може да донесе големи загуби.  

Двата варианта за продажба на имот с ипотека

Ако сте собственик, който иска да продаде ипотекирано жилище, независимо дали решението за това са финансови проблеми или има друга причина, трябва да знаете, че има два начина за продажба. В зависимост от това дали купувачите имат собствени средства или ще финансират сделката с ипотечен кредит, се прибягва до един от вариантите – погасяване на кредита или заличаване на ипотеката. 

Погасяване на кредита и заличаване на ипотеката

Ако купувачът е със собствени средства, превежда сумата по сметката на кредита в съответната банка. Необходимо е предварително писмо-ангажимент от  банката. То показва каква е дължимата сума по кредита за жилището към конкретния момент на покупка. Когато тази сума се плати, банката има задължение в тридневен срок да подаде молба за заличаване на ипотеката.
Ако обявената цена надхвърля дължимата сума по ипотечния кредит, разликата се превежда по сметка на продавача. Това се прави след като ипотеката се заличи от нотариалните книги и сделката се изповяда пред нотариус. Понякога се открива  "особена сметка", в която стоят парите от разликата и продавача ги усвоява.
Ако двете страни по сделката сключват предварителен договор, в него трябва да бъде записано, че към момента на сделката продавачът е длъжен да представи удостоверение, че ипотеката е заличена.

Поемане на изплащането на кредита

Има случаи при които купувачите финансират покупката на вече ипотекиран имот с кредит. При такъв сценарий се учредява втора по ред ипотека. Първата ипотека се заличава и ако има разлика между дължимата към банката сума и цената на имота, то тя се превежда в сметката на собственика, който продава имота. 

Ускорете процеса

Когато продавате ипотекиран имот поради финансови затруднения, най-правилния ход е да ускорите максимално процеса по продажбата. Ако чакате, рискувате финансовите проблеми да се задълбочат и да се стигне до продажба от страна на банката. 
Има неща, които ще помогнат за успешна продажба на ипотекирано жилище. Първото условие е да реагирате максимално бързо относно продажбата и да предприемете необходимите действия.
Няколко са тънкостите, които водят до успешна и бърза продажба на имот. Те са в сила и когато става въпрос за ипотекирано жилище. Трите най-важни стъпки са подготовка на имота, поставяне на реалистична пазарна цена и работа с професионални консултанти.  

Подгответе имота си

Когато продавате имот е добре той да бъде в подходящ вид – да се изчисти, да се приберат излишните вещи, дори да се направи освежителен ремонт при необходимост.
Освен това всеки собственик познава жилището си и много лесно може да направи така, че да подчертае добрите му страни. Помислете какво и как може да направите, за да изпъкнат плюсовете. Когато продавате апартамент дори може да се консултирате с интериорен дизайнер.
В случай, че  имотът не е в добър вид при огледите, има риск позитивите му да останат невидими за хората, които обмислят покупката. А ако върху него има ипотека, то това може да повлияе още повече върху и без друго трудното решение за покупка. 

Поставете реалистична цена

Определянето на реална пазарна цена не винаги е лесно. За бърза сделка обаче това е изключително важно. Всеки собственик трябва да направи реална оценка на недвижимото си имущество. Прекалено високата цена може да задържи имота по-дълго на пазара, а това поражда съмнение у потенциалните клиенти. По-ниската цена пък носи със себе си съмнение за нещо нередно около предвидения за продажба имот.
Когато става въпрос за продажба на ипотекиран имот, определянето на цената може да бъде още по-трудно за собственика. В някои случаи е възможно дължимата сума по ипотеката да надвишава реалната пазарна стойност на имота към момента на продажбата. 

Доверете се на професионалистите

Някои собствениците на имоти подхождат с недоверие към брокерите и предпочитат да продават сами. Това крие рискове, особено, когато става въпрос за продажба на имот с ипотека. В този случай освен, че трябва внимателно да се определи цената, има нужда да се подготвят определени документи, да се води комуникация с банката, която е финансирала покупката на имота и не на последно място са разговорите с потенциалните купувачи. Консултантите по недвижими имоти знаят много добре как да общуват с потенциалните клиенти, така че лесно да се стигне до сделка.
Ако продавате ипотекиран имот може да се наложи да използвате юридически услуги. Адрес Недвижими имоти е една от малкото компании на пазара, които имат собствен правен отдел, специализиран в сферата на имотите. Юристите имат богат опит с документацията по сделките и разрешаването на различните казуси.
Тук може да видите какво ще направят за вас като купувач брокерите от Адрес, когато решите да продавате имота си с тях.