Къща се купува през зимата

Независимо какво търси човек, който е излязъл на имотния пазар - да купи жилище или да продаде, наемането на брокер е първото нещо, което трябва да свърши. Вярно е, че това струва пари, в България обикновено между 2% и 3,5% от стойността на сделката се плащат под формата на комисиона. Но брокерът може да помогне с много съвети, дори да предотврати голяма грешка, защото все пак човек купува имот най-често веднъж или два пъти в живота си.
Най-малкото наличието на брокер означава още един допълнителен чифт очи, които да огледат внимателно предлагания имот.

 
Огледът по същество

Никоя информация за нивата на цените на имотите в България не е представителна. Първо, защото пазарът е ограничен, криза е, а и официалната статистика, както и Агенцията по вписванията нямат информация за реалните цени. По признания на брокери разминаванията между офертните цени и действителните често стигат до 50%. При това правилото е, че този процент е толкова по-висок, колкото по-далече от центровете на големите градове се намира имотът. Следователно с пазарене цената на търсения имот може да се смъкне доста. Но за да се пазари, купувачът трябва да е огледал внимателно имота и да е събрал достатъчно информация за него.

Брокери съветват купувачите да насочат вниманието си към сгради, строени през определени периоди. Например ако човек не търси непременно жилище или офис ново строителство, е хубаво да обърне внимание на сграда, вдигана между 1939 и 1944 година. Причината е много проста - това е времето на икономически възход за България, време, в което дори масовото строителство е било изключително качествено, тъй като хората не са се скъпили за материалите и са гледали построеното да е масивно, красиво и качествено.

Друг такъв период е времето след 1999 г. Тогава вследствие на напълно новия Закон за устройство на територията са увеличени изискванията към земетръсната устойчивост на сградите, въведен е за първи път независимият строителен контрол и са увеличени изискванията към енергийната ефективност на сградите.

Самият оглед на сградата трябва да е много внимателен. Някои неща - поддържан ли е входът, има ли чупки и издатини по стените, се виждат с просто око. Но за други трябва да се проверява. Хубаво е например човек да попита в местната топлофикация, ако сградата е на централно парно, какво е състоянието на сметките през последните 3 години. Ако има драстични разминавания между отделните апартаменти, твърде е възможно някой в сградата да краде от съседите си, а това трудно се предотвратява. Проблеми може да създава и системното неплащане, особен ако важи за повечко от жилищата във входа или в сградата.

Повечето сделки се сключват лятно време, но кусурите на един имот се виждат най-добре през зимата. Особено ако е къща или жилище в малка сграда. Течът от покрива или спуканите водопроводни тръби се забелязват веднага зимно време, докато през лятото тези дефекти може да останат скрити. Също и влагата по стените. Ако например сградата е построена върху високи подпочвени води влагата тръгва отдолу нагоре. През зимата това се забелязва като по-тъмни петна по вътрешните и външните стени, докато през лятото тази разлика изчезва.

 
Панелите не са вечни

Панелните жилища, сделките с които са масови, са цял отделен сегмент от имотния пазар. Те нямат някаква особеност, която да ги отличава от останалите имоти, освен една - собствениците на апартаменти в такива сгради нямат собственост и върху земята. При тях почти 100% са изградени върху общински терени. Не е тайна, че много панелни блокове се намират на атрактивни места и ако общината или държавата са решили да прекарат някаква инфраструктура, собствениците на апартаменти в панелната сграда няма как да бъдат обезщетени в достатъчен размер. Разбира се, в България още не се е стигнало до случай да се събаря панелен блок за прокарването на магистрала, но развихрилото се изграждане на инфраструктура като нищо може да доведе до това. А липсата на практика най-малкото създава несигурност.
Колкото до живота на панелните жилища, най-старите у нас са вече на около 47 г., а официално животът им би трябвало да е 50-60 години.

 
Опасност от измами

Никой не е застрахован и от имотна измама, когато купува жилище. Заради начина на работа на Агенцията по вписванията, няма 100 процента сигурност, че платеното вече жилище няма да бъде ипотекирано в същия момент. Причината е начинът, по който се вписват сделките. Ако примерно даден нотариус сбърка нещо в документите, с които е изповядал сделката, от агенцията му ги връщат, докато не отстрани грешката. През това време всички следващи сделки се нареждат на опашката. През различни периоди от време е имало различни такива забавяния - от ден-два до седмица. Именно в този период продавачът, ако е добре осведомен, може да ипотекира вече продадения имот, и това обстоятелство да се открие значително по-късно.

Тук на помощ идва предварителният договор за покупко-продажба. Няма никаква пречка в него да бъде отбелязан денят и часът на сделката и на плащането, като това ще играе роля на доказателство в съда, през който непременно ще трябва да се мине.

Труд, 11.09.12, с.24