Необходими документи за прехвърляне на имот чрез дарение

Обновена на: 5.10.2023 г.

Дарението на имот е един от доста често срещаните начини за прехвърляне на имот от един собственик на друг. Изискванията и необходимите документи при този тип сделки обаче са различни. Намерете повече информация в следващите редове.

Какво е дарение на недвижим имот?

Когато говорим за прехвърляне на имот чрез дарение, става дума за всякакъв вид недвижими имущества. В тези случаи преотстъпването се осъществява напълно безвъзмездно, като сделката може да се развали само по взаимно съгласие или въз основа на основания, вписани в Закона за задълженията и договорите. В най-честите случаи от практиката процедурата се прилага между роднини – деца и родители, съпрузи, братя и сестри, макар в практиката да съществуват и други обстоятелства. Чрез дарението на недвижим имот на дете или друг ваш близък, вие му гарантирате, че недвижимото имущество става безвъзмездно негова лична собственост – без значение дали той/тя е встъпил в брак, или не. Това уточнение е от значение, тъй като принципът при дарение на недвижим имот се различава от придобиването на жилище чрез покупко-продажба. Така например ако имотът е закупен по време на брака, то той е общ за двамата съпрузи, за разлика от дареният имот, който принадлежи само на надарения.

Особено важно е да знаете, че ако планирате да дарите имот, решението може да бъде законово оспорвано от лица, в полза на които се предвижда право на запазена част от наследството – или иначе казано – наследниците. Те имат право да възразят и да предявят претенции към частта, която от позицията си на наследници им се полага по закон, независимо че имотът е дарен на друго лице. 

Също така е от значение е да имате предвид, че съществува разлика между дарението на имот и прехвърлянето на имот срещу задължение за гледане и плащане на издръжка. Различието намира проявление както при данъците и таксите, така и в нотариалния акт.

Къде се извършва дарение на недвижим имот?

Процедурата по даряването на имота е необходимо да се извърши пред нотариус в областта, в която се намира недвижимото имущество, предвидено за дарение. В случай че се налагат заличавания, вписвания, отбелязвания и нанасяне на друг вид изменения в документацията, то е необходимо да се обърнете към съответната служба по вписванията, след разпореждане на съответния съдия по вписванията. Това също следва да бъде осъществено в района на имота. В случай че става въпрос за няколко имота, разположени в различни райони, нотариалният акт на всеки от тях следва да бъде вписан във всяка една районна служба по вписванията.

Необходими документи при дарение на имот

Ето от какви документи се нуждаете, за да осъществите прехвърлянето на имот чрез дарение:

Нотариален акт

Дарението на недвижимо имущество се реализира под формата на нотариален акт, като в нотариалното производство е необходимо да участват и двете страни – дарител и дарен.

Пълномощно (ако е необходимо)

Законовите разпоредби позволяват при нужда дарението да бъде извършено и от упълномощено на дарителя лице. За целта в пълномощното трябва да бъдат посочени всички данни, свързани с имота, предмет на прехвърлянето. Най-общо описанието на недвижимото имущества е необходимо да включва граници, размер, съседи – с други думи – всичко онова, което е вписано в нотариалния акт.

Удостоверение за наследници

В случай че става дума за дарение на наследствен имот, то трябва да бъде приложено удостоверение за наследници. Ако недвижимото имущество пък е в режим на съпружеска имуществена общност (СИО), то имайте предвид, че е нужно да бъде представен препис от документа за сключване на граждански брак. В такъв случай дарението трябва да бъде направено и от двамата съпрузи.

Удостоверение за данъчна оценка на имота от териториалната данъчна дирекция

За прехвърлянето на имот чрез дарение ще ви бъде изискано представянето на удостоверение за данъчна оценка на имота от общината по местонахождение на имота, както и декларация, че дарителят няма задължения за данъци, осигуровки и мита, които подлежат на принудително вземане.

Документ за собственост на дарителя

Лицето дарител трябва да разполага с всички документи, които удостоверяват правото му на собственост.

Кадастрална скица/схема

Сред задължителната документация е включена кадастралната скица, ако дарението предвижда прехвърлянето на земя. Скицата се издава от Агенцията по геодезия, картография и кадастър. Когато става въпрос за прехвърляне на самостоятелни обекти в сгради, каквито са: апартаментите, гаражите, магазините и др., е необходимо прилагането на кадастрална схема.
Важно е да знаете, че в зависимост от индивидуалните специфики на процедурата по прехвърляне, е възможно прилагането на допълнителни документи.

Такси при дарение на имот

Режимът на облагане с данък при придобиване на имущество по дарение е регламентиран в Закона за местните данъци и такси. При дарение на имущество, както и безвъзмездно придобитите по друг начин имущества, данъкът се начислява въз основа на оценката на прехвърляното имущество в размер, определен от общинският съвет с наредба. Съгласно нея данъчната ставка при:
>  дарение между братя и сестри и техните деца е от 0,4 до 0,8 на сто;
>  дарение между лица извън посочените е от 3,3 до 6,6 на сто;
>  Такса за вписване и преписи на сделката по Закона за държавните такси. Тя е в размер 0,1% от удостоверявания материален интерес;
>  Нотариална такса – изчислява се по определена скала и се плаща в процент от удостоверявания материален интерес, съгласно Закона за нотариусите и нотариалната дейност. 

Рискове при дарение на имот

Според Закона за задълженията и договорите се предвиждат три хипотези, съгласно които дарението може да бъде отменено. Ако дареният:
умишлено убие или се опита да убие дарителя, неговия съпруг или дете, или е съучастник в такова престъпление, освен ако деянието е извършено при обстоятелства, които изключват наказуемостта набеди дарителя в престъпление, наказуемо с лишаване от свобода не по-малко от три години, освен ако набедяването се преследва по тъжба на пострадалия и такава не е подадена, и отказва да даде на дарителя издръжка, от която той се нуждае.

Иск за отмяна на дарението на някое от посочените основания може да бъде предявен от дарителя в едногодишен срок от узнаването. До изтичането на този срок искът може да бъде предявен и от наследниците на дарителя, ако той е починал преди това.

Дарение на недвижимо имущество може да бъде отменено в случай че с него наследодателят е накърнил запазената част от наследството на своите низходящи, родители или съпруг. Искът за възстановяване на запазена част от наследството се погасява с изтичането на 5-годишен срок. При даренията той започва да тече от момента на откриване на наследството.

В Семейния кодекс е предвидена и възможност за отмяна на даренията след развод, в случаи, посочени в гражданските закони, или ако такава отмяната е предварително посочена в договора за дарение или в брачния договор.

Това, разбира се, са само част от хипотезите, при които дарението на имот може да бъде отменено. Именно поради това, ако се нуждаете от изчерпателна информация относно всички специфики и рискове на този вид имотни сделки, е препоръчително да се свържете с юрист, практикуващ в сферата.