Продажба на апартаменти в София. 4 тънкости, които всеки брокер трябва да знае

Все повече клиенти се насочват към използването на услугата на брокера на недвижими имоти, тъй като в негово лице откриват не само професионалист с редица компетенции и познания в областта, но и ценна подкрепа в процеса. Особено когато става въпрос за продажбата на имот, от консултанта се изисква отличното познаване на пазара, тенденциите и актуалната пазарна обстановка, така че да може да предостави на клиента възможно най-добрата услуга и съдействие. 
Професията на брокера е изключително комплексна, поради което днес ви запознаваме с 4-те основни тънкости, които всеки консултант трябва да знае за продажбата на жилище. 

Кратък поглед върху имотния пазар в София

Пазарът на имоти можем да определим като един от най-динамичните – тъй като е в пряка зависимост от редица фактори, основните от които икономически. Повлиян от ковид кризата, политическата нестабилност у нас, нарастващата инфлация и лекия ръст на лихвените нива в страната, пазарът премина през трансформации, които доведоха до баланс между търсене и предлагане. Ако допреди 2022 година на всеки продавач са се падали по средно трима купувачи и активността на пазара е била изключително висока, то днес съотношението е едно към едно. От миналата година се наблюдава успокояване, като към този момент основни участници на пазара са клиентите със заделени спестявания, както и тези, които осъществяват сделката с инвестиционна цел – като сигурно вложение на средствата им, така че те да не бъдат засегнати и обезценени от инфлацията. 

Разбира се, ценовите нива в София остават най-високи, но от гледна точка на ръст, в столицата се отчита такъв от около 25%, в сравнение с Варна, където става въпрос за покачване от над 30%. Основен катализатор в столицата продължават да бъдат жилищата тип ново строителство, поради което и се наблюдават по-сериозни ръстове в квартали като Люлин, Овча купел, Манастирски ливади, Кръстова вада, Малинова долина, Банишора – райони с по-наситено предлагане на ново строителство в София. 

Ролята на брокера при продажбата на апартаменти

Пазарът на недвижими имоти се характеризира с динамика, поради което голяма част от купувачите и продавачите трудно се ориентират в него. Какви са тенденциите, накъде вървят ценовите нива, какво е търсенето и предлагането и какво търсят купувачите са част от въпросите, които могат да объркат участниците на пазара. Съдействие могат да получат от експерти в областта, чиято основна роля е именно осигуряването на експертиза и съдействие в целия процес. Брокерите на недвижими имоти не  просто ще се заемат с продажбата на имота, но и ще предложат широк спектър от услуги, които да обезпечат цялостния процес. Брокерът има ключова роля в реализирането на сделката и от него се изисква задълбочено познаване на процесите, които я съпътстват. Използвайки информацията, която му е предоставена от клиента относно жилището, както и знанията и опита, които има, той може да предложи подходяща и конкурента цена. Осъществява цялостната комуникация между двете страни по време на процеса и провежда всички необходими огледи. Оформя документацията, като предварително запознава клиента с това, което предстои и значително улеснява процеса. Експертът трябва да консултира клиента, като опознае в детайли неговите цели и приоритети и му даде експертни съвети, отговаряйки на всички касаещи въпроси.

1. Познаване на местния пазар

Професионалистът в сферата на недвижимите имоти отлично познава пазара, както и икономическата обстановка в столицата и страната. Запознат е с тенденциите за движение на пазара, както и с пазара на ипотечни кредити у нас, следи посоките му на движение и отчита всички промени. 

Анализ на ценовите тенденции

В настоящия момент се наблюдава спад на сделките и леко повишаване на лихвите по ипотечните кредити. В по-малките градове са възможни понижения на цените на имоти, но в София, където динамиката на пазара е много по-висока, все още не. Според активността при търсенето и предлагането се определя подходящата сума при продажба. 

Райони с високо търсене и предлагане

Новото строителство става все по-предпочитано за покупка от страна на клиентите на пазара, следователно търсенето и предлагането в София надделява в районите, които предлагат такова. Изискванията на купувачите включват добре уредена инфраструктура, удобни транспортни връзки, паркоместа и наличие на зелени площи и услуги в близост до жилището. 

Законодателна рамка и местни наредби

Необходимо е брокерът да е юридически компетентен по правни теми, обвързани с недвижимото имущество, и да следи актуалните законодателни рамки и наредби. Консултантът има за задача да познава задължителната документация, която се изисква за продажба на имот, заедно с всички допълнителни данъци, такси и декларации. Той напътства клиентите при предварителното подготвяне на документи и следи за пропуски в събирането им. 

2. Професионален подход към клиентите

Брокерският бизнес често се основава на препоръки и е важно да се спазва професионална етика и индивидуален подход към клиентите. Опитният консултант знае как да намери правилния път към всеки клиент, да изгради доверие и да го увери, че защитава неговите интереси. 

Ефективна комуникация и преговори

Основната роля на консултанта е да договори сделка за продажба, която да удовлетворява очакванията на клиента. За да се случи това брокерът трябва да владее умението за водене на преговори. Това качество отличава добрите специалисти в сферата. Брокерът трябва да знае как да убеждава и да води ефективна комуникация, прилагайки различни техники, които да доведат до успешно сключване на сделка с най-добрите условия.

Създаване на доверие и професионален авторитет

Добрият брокер трябва не просто да бъде посредник в сделката, а да бъде съмишленик в общата цел. Той трябва отлично да комуникира с хората и да бъде напълно искрен с клиентите, внимателно да изслушва и да разбира в дълбочина техните изисквания, за да създава устойчиви във времето взаимоотношения. Личното му отношение към мисията на клиента създава позитивна репутация и доверие, които са основополагащи в бизнеса с недвижими имоти. 

3. Маркетинг и реклама

При продажба на имот, маркетинговата стратегия е изключително важна. Дори да продавате функционално жилище със страхотни характеристики, ако не прецените правилно порталите, в които да позиционирате обявата, може да събудите недоверие в потенциалните купувачи. Рекламата е важна, за да достигнете до купувача и да събудите неговия интерес.

Професионални снимки и видеопрезентации

Когато предлагате имот на пазара е необходимо да представите жилището на потенциалните купувачи чрез снимки с високо качество, тъй като това е първото нещо, което ще видят, отваряйки вашата обява. Професионалните снимки дават възможност на клиента ясно да визуализира жилището, а това спомага за привличане на повече потенциални купувачи. Необходимо е предварително да подготвите апартамента, като се уверите, че е изчистен от ненужни вещи и добре подреден. Интериорът може както да подчертае квадратурата на имота и неговите характеристики, така и да ги скрие, затова е необходимо да се обърне внимание дори и на малките детайли. Дневната слънчева светлина допълнително ще озари апартамента и ще му придаде усещане за уют.

Ефективни техники за продажба

Определете внимателно порталите за продажба на имоти, където ще поместите обявата. Публикуването в прекалено много такива може да има негативен ефект и да събуди съмнения в потенциалните купувачи. Не пренебрегвайте каналите, в които можете да позиционирате вашата обява. В днешното забързано ежедневие на дигитализация, социалните мрежи могат да имат голяма влияние в сключването на сделка. Задължително е да покажете гъвкавост в комуникацията и да сте на разположение за огледи.

4. Технически и юридически знания

Брокерът трябва да притежава комплексни качества, за да бъде успешен в своята кариера. Освен добро познаване на пазара на имоти, маркетинговите стратегии и комуникацията с хората е важно той да има технически и юридически познания.

Оценка на техническото състояние на апартаментите

Брокерът трябва да проследи техническото състояние на имота. Да оцени състоянието на водопроводната инсталация, електрическото окабеляване, състоянието на стените, на пода, ако има обзавеждане – състоянието на мебелите, да провери за следи от употреба, мухъл и т.н. След това може да прецени какъв подход да ползва при продажба и дали се налагат козметични ремонти, които биха повишили стойността на апартамента. 

Проверка на документацията и правни аспекти на сделката

При подготовката на необходимата документация за продажба, брокерът има отговорността стриктно да провери всички клаузи и декларации по договорите и да проследи за възможни пропуски, защото дори и малка грешка може да постави клиента в неизгодна ситуация и да урони авторитета на консултанта, както и на консултантската агенция, с която работи. 

Съвети за усъвършенстване на брокерските умения

Успешният брокер на недвижими имоти трябва да бъде приятел на своите клиенти. Честността, отговорността към клиента и умението да комуникира изграждат здрави и дългосрочни отношения и изграждат силно доверие между двете страни, което е ключово в професията. Професионалистите се отличават с перфектни познания в областта на пазара на недвижими имоти, актуалното състояние на икономическата и политическата обстановка в страната и актуалните тенденции в сферата на имотите.