Да продам или да отдам имот под наем: Кое е по-изгодно?

Ако сте инвестирали в недвижим имот, който не сте закупили за лично ползване или се налага да освободите, най-вероятно сте изправени пред въпроса дали да го продадете, или отдадете под наем. Преди да вземете решение, е добре да отчетете няколко основни фактора. За да ви помогнем да изберете най-подходящия за вас вариант, ви представяме кои са те в нашата статия.

Когато става въпрос за вземане на решението дали да продадете или отдадете имота си, приоритетно трябва да обърнете внимание както на собствените си нагласи, така и на състоянието на пазара и времевата рамка, която сте си определили. Ако например желаете да закупите ново жилище за лично ползване и цялата сума за него ви е необходима в този момент, то най-логичното действие би било да продадете имота. Ако пък предпочитате жилището да ви носи пасивен месечен доход, най-подходящият за вас вариант би бил да го отдадете под наем. Обикновено това се наблюдава при жилища, закупени с инвестиционна цел, при които собственикът рядко има нужда от цялата стойност на жилището и избира инвестицията да му бъде изплатена във времето. 

Друг основен фактор, който е добре да се вземе предвид при избора, е текущото състояние на имотния пазар. Когато, например, пазарът и цените вървят нагоре, а лихвите са на рекордно ниски нива, най-правилното действие е покупката на имот. Това е и предпоставка за засилено търсене от страна на купувачите, следователно и подходящ момент жилището да бъде продадено, а не отдадено под наем. Доброто познаване на състоянието на местния пазар ще ви помогне да се ориентирате в обстановката и да решите в кой момент е най-подходящият да обявите имота за продан или наемане. 

Предимства на продаването на недвижим имот

Когато става въпрос за продажбата на недвижим имот, то трябва да знаете, че процесът по намиране на нови собственици зависи изцяло от пазарното състояние и типа жилище, което обявявате. Може да отнеме значително по-дълго от планираното, но е възможно и продажбата да се осъществи неминуемо след публикуването на обявата. И все пак  продажбата на имот несъмнено има своите предимства.

Ако решите да продадете жилището си, след изповядването на сделката пред нотариус ще получите обявената за него сума. Така имотът вече има нови собственици, които да го стопанисват, а вашите отговорности към него спират. За да успеете да го позиционирате добре на пазара обаче е необходимо да преминете през някои предварителни процеси, с които да подготвите жилището за бъдещите му купувачи. Успешната му продажба на първо място зависи от добрия му търговски вид и определянето на най-добрата му цена и за двете страни. Колкото по-подреден и уютен е апартаментът, толкова по-голям е шансът бързо да откриете неговите купувачи. Въпреки това, при продажбата на имот за собственикът не е задължително да извършва тези ремонтни дейности, които биха били ключови при отдаването му под наем. Ако жилището има нужда от освежаване, то това спокойно може да бъде оставено за новите живущи, тъй като могат да го ремонтират изцяло спрямо техните собствени нужди и вкусове. Същото важи и за обзавеждането му – при обявяването му за продан не е необходимо да бъде напълно обзаведено. Така новите му собственици могат да изберат интериора, без да се ограничават до вече наличните в него мебели. 

Основното предимство при продажбата на недвижим имот е печалбата  от него, като това решение е изключително подходящо за хора, които или искат да купят нов имот, или да инвестират сумата от продажбата. Не само – след продажбата нямате никаква отговорност за поддръжка на имота, което е улеснение за мнозина. 

Предимства на отдаването на недвижим имот под наем

В случай че решите да обявите имота за отдаване под наем, то трябва да вземете предвид пряката комуникация с наемателите, която ще имате в бъдеще. Покриването на комуналните услуги вече няма да бъде ваша отговорност, но ще трябва да следите редовното им и навременно плащане. Въпреки че отдаването на имот под наем, за разлика от продажбата му, изисква поддържане на контакт с ползващите имота, то това решение несъмнено крие своите предимства. Отдавайки жилището си под наем, си гарантирате постоянен пасивен приход всеки месец и изплащане на инвестицията му във времето. 

За разлика от продажбата на жилище, отдаването му под наем е значително по-лесен и бърз за наемодателя процес, тъй като при търсенето на имоти по наем също не се забелязва спад. Сама по себе си, продажбата на жилище отчита по-дълго търсене, за сметка на наемането на имот. 

Ако имотът, който желаете да отдадете, е закупен с инвестиционна цел или посредством ипотечен кредит, позиционирането на наемния пазар ще ви гарантира сигурност във времето, било то като пасивен месечен доход, или за погасяване на вноските по заема. 

Какво да имаме предвид при решението?

На първо място трябва да дефинирате предварително своите собствени нужди и нагласи по отношение на продажбата и отдаването на имот под наем. Каква ще бъде възвръщаемостта, дали ще ви удовлетворява, какво е състоянието на пазара на имоти в момента и други въпроси трябва да бъдат внимателно обмислени и анализирани, така че да вземете възможно най-правилното за вас и вашите индивидуални нужди решение.  

Възвращаемост

Когато става въпрос за възвръщаемост от продажбата или отдаването под наем на имота, числата не изглеждат съвсем еднакви. Продажбата на жилището гарантира на продавача пълния размер на сумата накуп, веднага след изповядването на сделката. Именно поради тази причина този вариант е предпочитан от тези, които или желаят веднага да купят друг имот за лично ползване, или просто имат нужда от сумата. При предлагането на имота за наемане, то възвръщаемостта може да бъде отчетена в дългосрочен план, но за сметка на това гарантира на наемодателя постоянен месечен доход. Обикновено имоти за наемане предлагат хора, които вече разполагат с имот за живеене и предпочитат сигурността на пасивните регулярни доходи. 

Данъци и такси

Продажбата на имот и отдаването му под наем са свързани с данъци и такси, които обаче са с различни стойности и се изисква да бъдат заплатени от различни страни. Например всяка покупко-продажба на недвижимо имущество, в деня на нотариалното прехвърляне на собствеността, изисква заплащане на данъци от купувача. Това са местен данък за придобиване на имота към съответната община по местонахождение на жилището, такса за вписване към Агенцията по вписвания и нотариална такса за изповядване на сделката към нотариуса. Местният данък за придобиване на имот е индивидуален за всяка община, като варира между 0,1 и 3 на сто от продажната цена на жилището или неговата данъчна оценка. От гледна точка на продавача доходите, придобити от продажбата на имот не подлежат на облагане с данък, но само когато той е бил негова собственост за повече от 3 години. Това означава, че от датата на покупка на имота до датата на неговата продажба следва да са изминали повече от 3 години, за да не бъдат начислени данъци върху продажбата му сега. Ако недвижимото имущество е получено по наследство и по завет, също е освободено от облагане с данък, но не и ако е порадено такова. 

При отдаването на имота под наем най-важното, което следва да вземете предвид, е облагането на получения доход с данък. Размерът на данъка е 10%, като за негова основа се взема брутната сума по договора. Разбира се този принцип има своите изключения. Това са случаите, в които наемът е за имот, който се намира в режим на етажна собственост или при данъчни облекчения, които се предлагат при изпълнени определени критерии. В допълнение към това, като собственик на имота от вас се изисква регулярното заплащане на данък недвижим имот, който винаги се заплаща от наемодателя.

Възможност за справяне с наематели

Основният фактор, който е определящ при вземането на решението дали собственикът на имот да продаде или отдаде под наем, е възможността за справяне с наематели. Голяма част от хората, за които най-правилният вариант е да отдадат и да получават сигурен месечен доход, са склонни да премислят решението си поради това. Истината е, че наемателят не е риск, особено ако е правилният. Неговата надеждност определено не може да бъде оценена при огледа, но за да избегнете възможни конфликти по отношение плащането на месечния наем и поддръжката на жилището от негова страна, се опитайте да научите възможно най-много за него. Искането на депозит в размер на един месечен наем или повече е добър вариант, с който да минимизирате риска при отдаването на имота на друго лице. Така отговорността за поддръжката на имота и навременното плащане на наема от страна на наемателя расте. 

Какво се случва с пазара на софийски имоти?

Пазарът на недвижими имоти в София, както всеки друг, е повлиян от инфалиоцнната вълна, здравните, икономически и социални промени в последно време. До скоро пазарът и цените вървяха нагоре, което доведе до исторически ниски лихвени нива, на които станахме свидетели през тази календарна година. Интересът към покупката на имот несъмнено се засили през този период, най-вече поради добрите условия по ипотечните кредити и ниските лихви, които редица финансови институции предлагат. 
Към този момент се намираме в ситуация, в която предлагането започва да изравнява търсенето, което на практика означава, че цените на имотите ще се задържат на по-стабилни нива. Ако обаче предлагането изпревари търсенето, то трябва да се подготвим за спад при сключените сделки и постепенно понижаване на цените на имотите. 

Пазарът на наеми в столицата се радва на засилен интерес от страна на потенциални наематели, основен фактор за което е отпадането на противоепидемичните мерки. Въпреки че търсенето не се е възстановило напълно спрямо нивата преди пандемията, пазарът на жилища под наем отчита плавното си възстановяване. 
Независимо дали сте взели решението да продадете или отдадете под наем имота си, най-голямата българска агенция за недвижими имоти в България Адрес Недвижими имоти може да ви съдейства през целия процес. Ще ви помогнем да определите най-добрата за вашето жилище цена и ще ви съдействаме през целия процес по продажбата и откриването на подходящите за имота ви наематели. Благодарение на богатата ни база данни, професионално отношение и отлично познаване на пазара, можем да ви помогнем да изберете най-добрият за вас вариант. Екипът ще се погрижи и за подготовката на необходимия набор от документи, така че да ви спести ценно време.