Непредвидени разходи при продажба на имот

Комисионните за брокера и данъците са сред най-популярните разходи, съпътстващи процеса по продажба на недвижим имот. Научете повече кои са непредвидените разноски, които ще се наложи да поемете от позицията си на продавач, както и по какъв начин да ги оптимизирате.

Разходи при продажба на имот

Комисионна на брокера

В случай че сте решили да реализирате продажба на апартамент или друг вид имущество чрез съдействие от страна на агенция за недвижими имоти, е необходимо да предвидите още едно перо в бюджета си. Т.нар. комисионна на брокера е предназначена за възнаграждение на посредника за извършените от него услуги. Най-често размерът на предвидената за комисионна сума се определя на база процент от стойността на имота. Според принципа в зависимост от това кой е потърсил посредническите услуги на консултанта, той има задължението да поеме разноските. Без значение дали вие като собственик на имот за продан имате нужда от експертни насоки, или купувачът, проявяващ интерес към вашето жилище, и при двата сценария ролята на брокера е от първостепенно значение.
В някои случаи участниците на пазара на имоти решават да се справят самостоятелно с нелеката задача да сключат имотна сделка, без обаче да подозират колко нерви и време биха могли да си спестят, ако се доверят на услугите на брокер. За незапознатите с тенденциите при недвижимите имоти, процесите на пазара на жилища могат да се окажат Terra incognita. Това се дължи на сериозната динамика в етапите и посоката, в която се развива пазарът. Именно поради тези обстоятелства се налага да бъдете много последователни в наблюденията си и да разполагате с внушителни познания, за да успеете да откриете най-благоприятния момент за продажба. Изисквания, на които продавачите без опит трудно биха отговорили подобаващо.
Колкото и добре да познавате предимствата на жилището, което предлагате, и района, в който се намира то, продажбата на имот в София и другите големи градове в страната може да бъде истинско предизвикателство, поради сериозната концентрация на предложения. Ако решите да си сътрудничите с брокер, бихте могли да се възползвате от сериозно предимство при изготвянето на офертата и избора на канали, посредством които обявата ви да достигне до правилната таргет аудитория.

Данък върху доходите от продажбата

Преди да пристъпите към сключването на сделка, е желателно да се запознаете с дължимите данъци върху доходите от продажбата на недвижим имот. Съгласно Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) и Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) реализираната печалба от продажбата подлежи на облагане с данък. Въпреки това съществуват няколко хипотези, при които придобитите от продажбата доходи са освободени от данък.

Такива са случаите при:
Притежание над 3 години
Ако между датата на покупката на един недвижим имот и датата на неговата продажба са минали над три години, т.е. имотът е бил ваша собственост повече от три години, реализираните доходи от продажбата не подлежат на облагане с данък. Трябва обаче да се отбележи, че съществува изричното условие имотът юридически да разполага със статут на жилище. В случай че се нуждаете от допълнително информация кои са критериите, съгласно които даден имот се определя като жилищен, бихте могли да направите справка в Закона за устройство на територията (ЗУТ).
 

Притежание над 5 години
Доходите от продажбата на не повече от два недвижими имота не подлежат на облагане с данък, ако между датата на покупката и датата на продажбата са изминали повече от пет години. В тези случаи сделките са освободени, а лицето не се облага с данък общ доход. Важно е да се отбележи, че при при тези обстоятелства няма поставено задължително изискване имотът да има статут на жилище.

Имот по наследство, завет или реституционен акт
При положение, че обмисляте продажбата на имот, който сте придобили по наследство, завет или чрез реституционен акт, трябва да знаете, че този тип имотни сделки също са освободени от данъци. Освен това при такъв вид продажба не е от значение дали имуществото отговаря на критериите за жилище или спада към категорията на недвижимите имоти.
Тук е моментът да се отбележи, че при всички останали сделки доходите от продажбата на недвижим имот подлежат на данъчно облагане. Така макар продажбата на наследени, завещани и придобити чрез реституционен акт имоти да не подлежи на данъчно облагане, то при доходите от продажба на дарен имот ситуацията се различава и продавачът е задължен да заплати данък върху печалбата.

Непредвидените разходи при продажба на имот

Нотариални такси и местни данъци

Нотариалните такси са неразделна част от разноските, съпътстващи сделките за продажба на имот. Принципът, въз основа на който се изчисля размера на нотариалната такса, налага таксата да се сформира на база на посочената по нотариален акт цена на имота (т. нар. материален интерес). Към нея, разбира се, трябва да се отрази и тарифата на нотариуса, удостоверяващ сделката.
При необходимост от допълнително информация може да направите справка в Закона за нотариусите и нотариалната дейност и в частност Тарифата за нотариални такси. От значение е да се отбележи, че ако посочената в акта цена е по-ниска от данъчната оценка на имота, то таксата се сформира на база на данъчната оценка. В най-честите случаи разходите по заплащането на нотариалните такси се разпределят поравно между двете страни по сделката.
Към разходите, които трябва да вземете предвид при продажбата на имот, спадат средствата, предвидени за изготвянето на нотариален акт и прилежащите към него документи. Тази процедура се заплаща по отделна тарифа, одобрена от Министерството на правосъдието, като стойността на дължимата сума е 30 лева.
Както вече споменахме, реализираният доход от продажбата на имот подлежи на данъчно облагане. Трябва обаче да направим нужното уточнение, че под реализиран доход се има предвид положителната разлика между продажната и покупната цена. За да внесем допълнително яснота, ще си послужим с пример. В случай че продавате нещо на цената, на която сте го купили, то вие не реализирате марж, следователно не се налага да плащате данък. В допълнение към това трябва да сте наясно, че ако продадете на загуба – т.е. купили сте имот за конкретна сума, но цената, на която го продавате е по-ниска, отново не дължите данък. Принципът е такъв, тъй като по този начин реализирате отрицателен доход, или казано по друг начин – излизате на загуба.

Почистване и малки ремонти

Освен разходите за агентска комисионна и задължителните нотариални такси и данъци, често се налага продавачите да предвидят известна сума за почистване и осъществяване на малки ремонти. Разбира се, преди да се впуснете в подобни начинания, е добре да прецените доколко е наложително да инвестирате пари, време и усилия за тези дейности. Добре поддържаният и атрактивно изглеждащ апартамент неминуемо ще направи впечатление на купувачите и в резултат ще доведе по-засилен интерес от тяхна страна. Това обаче невинаги е равнозначно на бърза, лесна и безпроблемна сделка. Освен това направената инвестиция не е непременно гаранция, че вложените от вас средства ще бъдат напълно оправдани. Именно поради това много собственици на жилища за продан се изправят пред дилемата дали да заделят средства за подобряване на вида и състоянието на жилището, или да се примирят с възможностите за печалба, без допълнителна намеса. 
Все пак не бива да забравяте, че при решението за покупка купувачите са водени както от рационалние доводи, така и от емоциите и нагласите си. Именно поради това успешен подход е да вложите старание, за да представите имота си във възможно най-добра светлина и да оставите добро впечатление. Дори да решите да си спестите ремонтните дейности, се постарайте да почистите, подредите и вдъхнете уют в предвидения за продажба имот. Никога не знаете дали приятната атмосфера няма да натежи сред предимствата в списъка с причини „за и против“, от който всеки се ръководи при вземането на важни решения.