Достъпни ли са цените на имотите в България?

Този задълбочен анализ има за цел да отговори на въпроса за достъпността на цените на имотите в България. В случай че обмисляте скорошна покупка на жилище, не спирайте да четете.

Как се определят цените на имотите?

Поведение на банковите институции

В световен мащаб цените на недвижимите имоти се повишиха и България не прави изключение от общата тенденция. Трендът към глобален ръст в цените на имотите е продиктуван от политиките на Централните банки, в частност за страната влияние оказва Европейската централна банка.
„Поведението на ЕЦБ спрямо свръх ресурсите на банките повлия върху депозитите в България по отношение на таксите за свръхналичност. Това накара много хора да вложат заделените си средства в недвижим имот, който освен традиционно сигурна инвестиция, е възможност да бъдат избегнати допълнителните проценти по големите депозити“, коментира Гергана Тенекеджиева, изп. директор на АДРЕС Недвижими имоти.
Именно това налага поведението на банковите институции като един от факторите от основно значение за определянето на цените на имотите. В допълнение към това, трайно ниските лихви по ипотечните кредити също имат съществена роля в поддържането на растежа на цените на жилищата, тъй като правят покупката на имот по-достъпна за населението.

Вътрешна миграция

Където има ръст на населението и съответно активност в търсенето на жилищни имоти, се наблюдава повишение в ценовите нива в жилищния сектор. Големите градове в страната – София, Пловдив, Варна и Бургас, са притегателен център за мнозина, тъй като предлагат добри условия за кариерна реализация и по-висок стандарт на живот. Активното търсене от страна на купувачите е причина за установяването на сериозна конкуренция между потребителите, търсещи бъдещ дом. Това до голяма степен позволява завишаване на цените, без да съществува реален риск от неосъществяване на сделка за покупко-продажба.
Инфлация
Вложението в недвижимо имущество е традиционна и позната на българите инвестиция, която предлага сигурна и нискорискова алтернатива за хората, търсещи „убежище“ за спестените си средства. В условията на ускорена инфлация, сриваща покупателната стойност на парите, недвижимите имоти още веднъж се затвърждават като благоприятна възможност да защитите заделените лични средства.

Има ли балон в цените на имотите?

Към настоящия момент за балон в цените на имотния пазар категорично не може да става дума. При сравнение с финансовата криза от 2008 г. съвсем ясно се открояват разликите в предпоставките за неговото възникване. В тогавашната ситуация се наблюдаваше експанзия, която вървеше паралелно с ръст на цените и високи лихви по кредитите и спестяванията. От днешна гледна точка, лихвите по кредитите сами по себе си служат като провокатор за ръста на цените. Ниските лихвени проценти рефлектират пряко в по-високата достъпност на жилищата, като по настоящем техните нива са близо 5 пъти по-ниски от тези, отчетени през 2008 г.

Пазар, цени и достъпност

„Днес разполагаме с възможно най-достъпното финансиране спрямо доходите на българите и възможно най-достъпната цена на имот за месец, в случаите когато покупката е реализирана с кредит“, посочва Гергана Тенекеджиева.
Ако през 2016 г. средната цена на апартамент с площ 65 кв. м. е била 56 680 евро и за покупката му са били необходими 83 месечни заплати, то през 2021 г. приблизителната цена на апартамент с тази квадратура възлизаше на 80 535 евро, с което броят на необходимите заплати спада до 75.
Жилищният пазар през изминалата 2021 г.  се характеризираше с динамика. Активността както при запитванията, така и в броя сключени сделки, расте с около 20% на годишна база. На този фон икономическите условия в страната създават все по-добра перспектива що се отнася до достъпността на жилищата.
Сделките с външно финансиране продължават да формират голяма част от обема на имотния пазар през 2021 г., като в повечето случаи банката покрива между 50% и 80% от стойността на имота, но случвайки се на фона на растяща инфлация и все по-неизгодни условия на банковите депозити, процентът им спрямо общия брой намалява и тази година предимство имат сделките без ипотека.

Имотите в София

Средни цени и достъпност

Наблюдава се покачване на средните цени в столицата, като по-отчетлив е ръстът в кварталите с голям интерес и дефицит на предлагането – Иван Вазов, Яворов, Гео Милев, Център, Лозенец. Повишение има и в районите с активно ново строителство – Манастирски ливади, Кръстова вада и Овча купел.
Pъcтът нa цените в Coфия пpeз 2021 гoдинa, пo данни на Aдpec, e в paзмep нa 15%, ĸoeтo гo пpaви нaй-гoлeмия oт пepиoдa пpeди ĸpизaтa нacaм. Eдинcтвeнaтa дpyгa пoдoбнa гoдинa e билa 2017-a c pъcт oт 14,7%, cлeд ĸoeтo oбaчe тoй нaмaлявa. Важно е да се отчете и факта, че за последните две години средната работна заплата в София се е повишила с 22%.

Имотите във Варна

Средни цени и достъпност

В началото на изминалата 2021 г. Варна беше единственият голям град у нас, който отчете спад на цените на жилищата на годишна база. Причината за това не се дължи на общо поевтиняване на имотите в жилищния сектор, а е породено от активния интерес на купувачите към извънградските имоти. Курортите, разположени в околностите на Морската столица вече се обособяват като периферна зона на града, без обаче да има ясно обособени граници. Имотите в тези райони са на по-ниски цени спрямо тези в централните части, което съответно влияе върху средните цени на сделките. Въпреки тези специфики, цените на жилищата във Варна ускоряват ръста си, като за година достига почти 9% (8,9%), показват данните на Националния статистически институт (НСИ).

Имотите в Пловдив

Средни цени и достъпност на цените

Пловдив се нарежда на второ място в страната по поскъпване на имотите в жилищния сектор, с годишен ръст от 9,2% през третото тримесечие, като той се ускорява спрямо второто, когато цените на жилищата в града нараснаха с 8,1%, показват данни на НСИ.
Старото строителство има значително по-голям принос за ускоряването на ръста на цените на жилищата в Пловдив с годишно повишение от 12% през третото тримесечие на 2021 г. при ръст от 5,7% на новите жилища.

Очакват ли се промени?

2022 година ще продължи с темпа на 2021 г. Необходимо е да се следят 3 основни фактора.

Първият е какво ще бъде движението на лихвите по ипотеките. По всяка вероятност ЕЦБ няма да рискува икономиките и да ги увеличи, напротив – възможно е да има допълнителен спад, което е основна предпоставка за активен жилищен пазар.

Вторият фактор са спестяванията на потребителите – през 2021 г. техният ръст доведе до най-малкия дял на ипотеки отнесени към броя сделки за последните 5 години. Този фактор има още поле за разгръщане и през 2022 г. заделените от хората пари ще продължат да се влагат в имоти.

Третият фактор е растящата инфлация и страхът от обезценяване на парите, който остава валиден и дори по-сериозен поне в началото на 2022 г. Това вероятно ще рефлектира в нарастваща активност на пазара и устойчиви ценови нива с потенциал за умерен ръст. Инфлацията ще кара все повече купувачи да инвестират спестяванията си в имот, което безспорно ще стимулира динамиката при новото строителство. Развитието на новите проекти ще се катализира и от друг фактор. Много потребители ще търсят опции за разширяване на домакинствата си и ще правят двойни сделки, продавайки жилищата си, за да се сдобият с по-големи.