Законови права на наемодател - какво трябва да знаем

Обновена на 30.08.2023 г.

Едно от основополагащите права на всеки наемодател се състои в получаването на месечен наем според установените договорни взаимоотношения. Най-често наемът се дължи за един месец, като практиката е да се заплаща предварително до конкретна дата от текущия месец. За да си гарантирате по-висока степен на сигурност, може да заверите нотариално договора си. По този начин още веднъж ще обезпечите спазването на поставените в споразумението условия и навременното изплащане както на наемите, така и на комуналните сметки (за електричество, вода, парно и входни такси и т.н.). Съгласно Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) двете страни по споразумението имат право свободно да определят клаузите в договора. Задължително условие е обаче текстовете да не противоречат на нормативните актове и добрите нрави.
Завереният нотариално договор ви дава правото в случай че наемателят ви не спазва поставените условия и е нередовен в покриване на разходите, да си извадите заповед за изпълнение и изпълнителен лист от Районния съд по местонахождение на имота. В момента, в който се сдобиете с изпълнителен лист може да се обърнете към съдия изпълнител, за да се предприемат принудителни действия по събиране на вземанията.

Важно е да знаете, че при получаване на месечния наем от вашия наемател е необходимо като получател на определена сума пари да съставите разписка. В този документ се съдържа информация за деня, точната сума и основанието за получаване на сумата, като в конкретния случай става въпрос за платен наем. Не трябва да забравяте, че е необходимо да удостоверите написаното, като го подпишете. Имайте предвид, че ако откажете на своя наемател да му издадете такъв документ, той има право да откаже да ви плати наема.

От своя страна, наемателят трябва да получи квитанция за наем, чието съдържание е идентично с това на разписката. Сама по себе си квитанцията е задължителна за всеки наемодател, без значение от това какъв е видът на имота, който се отдава под наем – жилище, парцел, таванско помещение, магазин или др. Квитанцията трябва да бъде получена от наемателя при заплащането на месечния наем. Редно е да се отбележи, че ако не спазвате законовите разпореждания, подлежите на глоба, която се налага от Националната агенция по приходите (НАП). Нейният размер е определен в Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ).

Правото да изискам добра поддръжка на имота 

От позицията си на хазяин имате правото да изисквате добра поддръжка на вашия имот. В случай че наемателят не се грижи за запазването на състоянието на жилище във вида, в който му е бил предаден, вие като собственик имате право да получите обезщетение за извършените разходи по възстановяване на жилището в първоначалния му облик. За да бъдете спокойни, че ще получите отговорно и съвестно отношение към вашата собственост, при подписването на договора за отдаване на имота, бихте могли да изисквате да ви бъде оставен депозит. Често разпространена практика е размерът на вноската да бъде формирана въз основа на стойността на един или два месечни наема. Стойността обаче зависи от условията, за които сте се споразумели. Трябва да знаете обаче, че като наемодател се задължавате да съхранявате вноската за периода, в който договорът е в действие, както и да разполагате по всяко време с нея, в случай че договорните взаимоотношения бъдат предсрочно прекратени.

Депозитът може да бъде удържан от наемодателя именно при обстоятелства, при които са нанесени щети по инвентара на жилището, налични са неплатени сметки или е пропуснато покриването на някой от наемите. Добре е да знаете, че депозитът също така може да се приеме като алтернативна възможност, която да ви позволи да откриете бързо решение при възникване на спорни казуси между двете страни. По този начин в някои случаи бихте могли да си спестите усложнени и неприятни моменти, които да наложат воденето на съдебни дела, за да получите дължимите суми. Посредством изискването на депозит до голяма степен ще защитите стремежа си към запазване на имота в добро общо състояние и ще подсигурите благонадеждно и разумно поведение от вашите квартиранти.

Право да прекратя договора

Ако вашият наемател не изпълнява уговорените клаузи за покриване на наемите съгласно договора за наем, вие имате пълното право да преустановите преждевременно договорните отношения с него. В случай че сте поставени в неблагоприятна позиция и желаете да прекратите договора си, трябва да знаете, че за тази цел има ясно разписани правила, които е необходимо да спазите. Такова е изискването да изпратите писмено предизвестие до наемателя, в който да бъде посочен конкретен времеви период, в който да бъдат изплатени задълженията. Освен това е наложително да бъде изрично упоменато, че след изтичане на този срок, договорът ще бъде анулиран. С цел да бъде лесно доказуемо, че предизвестието е получено от наемателя съгласно практиката, най-често се използва писмо с обратна разписка или нотариална покана. Така ако наемателят не се заеме с изплащането на дължимото в указания срок, посочен в предизвестието, договорът се прекратява автоматично.

От особена важност е да сте наясно по какъв начин може да освободите собствеността си, в случай че наемателят отказва доброволно да напусне отдадения имот след прекратяването на договорните отношения. Имайте предвид, че нямате право да изгоните на улицата вашия квартирант, тъй като според законовите норми подобно поведение се счита за самоуправство и се санкционира. За да откриете изход от създалото се положение е нужно да предявите иск пред съда за опразване на имота. В същото дело бихте могли да поискате и обезщетение за ползването на недвижимата собственост след прекратяването на наемните отношения по договора, както и за неизплатени наеми и неустойки (в случай че такива клаузи са вписани в споразумението).

Но наемодателят има и задължения

Покриване на по-сериозните ремонти

При положение че в сключеното между двете страни споразумение не е уговорено друго условие по отношение на осъществяването на сериозни ремонтни дейности и покриването на разноските по тях, в преобладаващата част от случаите задължението за това е поверено в ръцете на собственика. Такива са ремонтите, свързани с конструкцията на сграда – поправки на покриви, смяна на водопроводни и/или канализационни системи, които обаче не са наложителни вследствие на създадени от наемателя проблеми и обстоятелства.

Плащане на местен данък 

Важно е да знаете, че собствениците на облагаеми с данък недвижими имоти са данъчно задължени лица. С данък върху недвижимите имоти се облагат както сгради, така и земи (поземлени имоти) в строителните граници на съответното населено място. Тук е моментът да се отбележи, че без значение дали ползвате, или не дадения недвижим имот, с който разполагате и който е ваша собственост, сте задължени да платите местен данък за него.

Деклариране на договора и плащане на данък

Сред задълженията на наемодателя е да декларира сключения договор за отдаване под наем в НАП в Годишната си данъчна декларация, която трябва да попълни като физическо лице или като юридическо (в случай че имотът е собственост на фирма). Имайте предвид, че неподаването на данъчна декларация се наказва с глоба или имуществена санкция. Размерът на глобата е до 500 лева или до 1000 лв (когато е налично повторно нарушение). Освен това, ако подадете данъчна декларация, в която сте представили по-ниска от реалната цена за наем, или изобщо не сте включили информацията за съществуването на такъв договор, също носите отговорност и подлежите на санкциониране. Стойността на глобата е до 1000 лв, а в случаите на повторни нарушения – до 2000 лв.

От позициите на наемодател и собственик на жилище е добре да се интересувате и да следите законите, които пряко касаят вас и спецификите на отдаването под наем. Добре е да се запознаете със Закона за задълженията и договорите и Закона за наемните отношения. Бъдете информирани за въвеждането на изменения и допълнения към законите и следете институционалните сайтове, за да бъдете информиран за всички срокове и съществено важни детайли.